07 Dic

Fibra Uno y el Trump Dollar

Fibras industriales: año sabático (México)
Trump y las FIBRAS: un cisne negro de USD 3.000 millones (México)


Hoy mismo comentamos sobre Unibail – Rodamco, el mayor REIT europeo, con 4.750.000 m2 de SBA y una capitalización de EUR 20.351 millones (USD 21.816 millones). O sea más pequeña que Fibra Uno en metros (ésta tiene 7.321.000 m2 de SBA), pero vale algo así como 4,3 veces más.

 

La cotización de Unibail – Rodamco, ha caído un 17,8% en los últimos tres meses, pese a que la empresa sigue disfrutando de un rating “A” por parte de S&P y Fitch y su negocio tiene todo el aspecto (ROE 15,27%, ROA 6,34%) de funcionar bien.

 

Las razones de esa cierta pérdida de confianza por los inversores son complejas, pero una de las que se esgrime es que con un 40,71% de deuda LTV, una depreciación de los activos -por una subida de yields, aunque en Europa todavía parece remota- podría conllevarle dificultades para mantener sus niveles de beneficio. La media de endeudamiento de todos los REITs europeos que agrupa la European Real Estate Association -EPRA- está por debajo del 35%.

 

La estrategia de Unibail – Rodamco va por el camino de re-enfocar su cartera (menos centros, más grandes), al tiempo que vende activos que considera no estratégicos (EUR 2.100 millones de ellos en los últimos dos años).

 

Así que cuando leemos que Fibra Uno piensa aprovechar la actual situación del inmobiliario en México para hacer más compras porque, en palabras de su director de relaciones con inversionistas “tenemos tan bajo apalancamiento que lo que vemos es capacidad para seguir creciendo”, nos asalta cierta sorpresa.

 

Fibra Uno tenía al 30 de septiembre un 38,71% de deuda sobre activo. Cierto que a esa fecha el 86,5% de la deuda era a largo plazo, con lo que no representa dificultades inminentes de reembolso y como bien dice su portavoz, su primer vencimiento importante es en 2024. Y además un 76% es a tipo fijo.

 

Pero un 58,3% de la deuda está denominada en dólares, lo que sí representa un coste adicional -por la revaluación del dólar- y un mayor nivel de endeudamiento (1% más a fecha de hoy).

 

La gran incógnita, que medio mundo comparte, es qué va a pasar con el tipo de cambio y el tipo de interés del dólar. Dos cuestiones que la mayoría consideraríamos relacionadas. Pero que hay quien dice que podríamos ver a la Fed elevando los tipos pese a que el dólar se siga revaluando como lo está haciendo. Dice el Financial Times hace unos días, que hasta bien entrada la nueva presidencia no sabremos lo qué sucede en este contexto. Y si los tipos en USA suben, los inmuebles van a valer menos, también en México. Ojalá siga esto:

 

trump dolar

 

Pero ¿y si cambia?

 

Por eso nos extraña un punto que ante esta situación de incertidumbre financiera, aparte de las dudas de relación comercial futura con Estados Unidos, Fibra Uno piense en comprar más, porque se presentan oportunidades. Que no dudamos que las habrá o lo parecerán. Nosotros nos inclinaríamos más a poner orden que a crecer. Pero seguro que entienden más que nosotros.

 


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