14 Sep

Fibra Uno, Querétaro y los costes marginales (México)

Hace unas semanas escribíamos sobre la compra por parte de Fibra Uno de la Torre Cuarzo en CDMX, un proyecto de relumbrón en Reforma que estaba atascado pero que deberá salir.

 

Fibra Uno ya es grande, ya saben. Vale en bolsa a día de hoy USD 6.036 millones y al 30 de junio pasado explotaba 7,2 millones de m2 de superficie bruta alquilable. Quienes se hayan mantenido fieles al valor en los últimos cinco años, habrán conseguido una revalorización en pesos del 92,2%. Que en dólares merma hasta el 28,6%.

 

En los cuatro años previos, del 30 de junio de 2012 hasta 2016, ha multiplicado su activo total, en pesos, por 5,44 – o sea ha crecido el 444%- y sus metros en explotación por 4,47 (+347%), en m2. De lo que a priori se deduce que va comprando metros más caros, sea por cambio de tipologías o por movimiento del mercado. Si nos permiten, por comparar y como una aproximación gruesa, asumiremos que todo el activo son metros rentables (al 30 de junio suponían el 91,7% del activo total pero ese porcentaje varía). El coste de las adquisiciones hasta el 31 de diciembre de 2013, 4,95 millones de m2, costaba a MXP 20,434/m2. A partir de los 5 millones de GLA, en 2014 sobre todo, en los últimos 2,24 millones de m2, esos nuevos metros suben a MXP 36.910/m2. La media de coste por m2 desde 2012 ha subido un 21,8%. Si el rendimiento no hubiera subido igual, la rentabilidad bajaría.

 

Fibra Uno tuvo un año excepcional en 2013, cuando se invirtieron MXP 50.000 millones, de los que MXP 23.200 en un único portafolio adquirido a MRP Group LP con 49 inmuebles y casi un millón de m2 de SBA. En un solo año se triplicó la SBA, de 1,61 millones de m2 a 4,95 millones. El resultado antes de reparto pasó de MXP 1.274 millones a 9.075 millones y el margen de FFO saltó al 67,6%.

 

fibra uno queretaro

 

Su estrategia en compras, en las que una buena parte la paga en certificados -CBFIs- le permite seguir teniendo una buena estructura, y el pasivo representa al 30-6 el 36,5% del activo total. Pero en los últimos 18 meses la deuda ha subido a mucha mayor velocidad (71,8%), que el activo total (27,5%).

 

fibra uno queretaro 2

 

El semestre último ha sido bueno en cifras, casi alcanzando en seis meses el resultado del total de 2015, aunque con un empujón en la revaluación de su cartera de MXP 4.184 millones, lo que supone en importe un 87% de su EBITDA por el negocio operativo. El margen FFO -funds from operations- que refleja el negocio puro, ha sido del 56,1% en el primer trimestre y 53,5% en el segundo, en la banda baja con respecto a 2015 en que estuvo cerca del 60%.

 

Hace unos días ha anunciado la compra (sujeta a la aprobación de la Comisión Federal de Competencia Económica) del portafolio “Turbo”, compuesto por 18 propiedades con 506.000 m2 de área rentable, de la que el 22% está en desarrollo. Fibra Uno clasifica las propiedades las 14 propiedades que están terminadas, en 6 estabilizadas y 8 en proceso de estabilización y de todas ellas el 50% comercial, el 44% industrial y el 6% oficinas. Las estabilizadas al 90% de ocupación.

 

El precio es de MXP 14.300 millones (USD 748 millones), que Fibra Uno estima le reportarán un ingreso neto operativo de MXP 1.330 millones, un 9,1% sobre el precio. Una vez que el portafolio esté totalmente estabilizado. El pago se realiza hasta el 20% en efectivo, 10% asumiendo deuda y el 70% restante con entrega de CBFIs.

 

Por supuesto nada que objetar. No tenemos mucha opinión sobre el hotel en Puerto Vallarta (el Grand Fiesta Americana) que incluye la cartera, pero el centro comercial de Querétaro y en general la apuesta por los parques industriales en El Bajío nos parece correcta, pese a cierto ruidos en cuanto a la creciente carestía de la zona. Están pagando a MXP 28.260/m2, seguramente en línea con su media acumulada y menos que otras compras anteriores -los metros logísticos deben abaratar la media-.

 

En conclusión, un gran fondo, con crecimiento algo vertical en tamaño cuyos principales aspectos a vigilar son su estabilidad financiera a largo plazo (no tiene mucha deuda pero la deuda en México no es barata) y que mantenga sus márgenes de rentabilidad sobre una cartera que se ha encarecido sobre las bases de hace un par de años.

 

En el último año ha tenido una rentabilidad positiva (Bloomberg), del 1,32%. Desde primero de año 2016, negativa en -4,54%.

 

fibra uno queretaro 3

 


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