18 Nov

Fibra Uno México, “A Deeper Dive”

“A Deeper Dive” es como titula Fibra Uno México su visión 2015-2022 en la presentación que realizó en su Investor Day el pasado día 12 en Nueva York. Hace un repaso en cierta profundidad a su crecimiento en superficie alquilable, estabilización de ocupación y rentas. Refleja la idea de “how big to grow” en el mercado mexicano y una vocación de producto de mayor nivel de renta y estabilidad y, teniendo los comentarios de su director general, Gonzalo Robina, de diversificación geográfica.

Se refirió Robina a la solicitud o negociación que están llevando las fibras en México para “ser cambiados del cajón de instrumentos estructurados al de acciones” y poder invertir en el exterior. O sea mantener su estructura jurídica como fibras pero tener mayor flexibilidad en la inversión. Parece que el tamaño alcanzado por Fibra Uno en México, pese a los buenos fundamentales del país, podría justificar tal diversificación.

Las grandes cifras de Fibra Uno México:

  • 495 inmuebles (63,2% Retail, 20,6 Industrial, 16,2% Oficinas)
  • SBA de 6,833,300 m2 (40,6% R, 49,1% I, 10,3% O)
  • Ingreso de US$ 619,4 millones (56,1% R, 25,2% I, 18,7% O)
  • Renta media m2/mes, US$ 8,43 (10,57 R, 4,30 I, 21,27 O)
  • Vencimiento medio contratos 4,5 años (6,3 R, 3,3 I, 3,6 O)
  • NOI US$ 552,6 millones, 89,3% de las rentas.

En la presentación de Fibra Uno México hay bastantes cosas positivas, con matices, en la evolución del último año:

  • Crecimiento de rentas en retail, +11,8% para los mismos locales (ocupación 94,4%)
  • En industrial, +13,8% (ocupación 95,2%)
  • En oficinas, +19,5% (ocupación 90,3%)

(aunque estos crecimientos se pueden explicar bastante porque el 31,9% de las rentas -69,6% en oficinas- están denominadas en dólares USA, que en el último año se ha apreciado un 23,2% contra el peso mexicano).

  • El patrimonio en su segmento de Retail está muy diversificado en territorio, prácticamente por todo México. En el Industrial, la Logística que pesa el 66% del total, se concentra al 76,8% en el llamado “Corredor Logístico” del Estado de México y la parte manufacturera en Nuevo León -Monterrey- y norte del país. Y en Oficinas el 84,0% está en el DF, con un 50% de ese total entre Reforma, Santa Fe e Insurgentes.
  • Bajo nivel de endeudamiento. Frente al máximo permitido del 60% LTV, que esta fibra limitó al 50%, la deuda representa al 30-9-2015 el 32,1% en LTV del total activo, y aunque ha crecido desde el 27,1% hace un año, sigue siendo conservador con un EBITDA que más que duplica el servicio a la deuda (DSCR 2,1). Coste medio de la deuda 5,63% y vencimiento medio 9,6 años.
  • Positivo también que el 85% de la deuda es a largo plazo, con el 60,4% a siete años o más y que el 79% es a tipo fijo. El 49% de deuda en dólares, sin embargo, supone una exposición al tipo de cambio que en el último año le habrá perjudicado pues excede del 31% que tienen en rentas denominadas en dólares.

Fibra Uno México; crecimiento futuro

En cuanto al crecimiento futuro de Fibra Uno, el plan 2015-2022 prevé aumentar la superficie bruta alquilable de los 7.061.000 m2 con que esperan terminar 2015 hasta 8.350.000 m2 en 2018 y 9.314.000 m2 en 2022, un crecimiento total 31,90% en los siete años. En NOI la previsión es crecer hasta US$ 1.072,4 millones, o sea más que doblar, un +109,6%. O sea más propiedades con más valor añadido y más actividad de desarrollo a través de su filial Helios.

Ayer las acciones de Fibra Uno México subieron un 3,92% en la BMV, con fuerte volumen, lo que parece indicar que la información que se está ofreciendo no disgusta, pero la acción ha sufrido en los últimos 12 meses una fuerte y continuada depreciación en bolsa, desde el nivel superior a los 46 pesos a los 36 actuales. Se dice que es por la expectativa de alza de los tipos de interés –aunque mucho del endeudamiento es a tipo fijo-. También se dice que no ha gustado la acometida del proyecto Mitikah, gigante desarrollo de un proyecto mixto en Coyoacán –sobre 400.000 m2 de GLA y entre US$ 470 millones y US$ 785 millones-, por el impacto negativo sobre las finanzas del grupo a corto plazo. En definitiva cuestionamiento estratégico, sobre el que ciertamente la empresa deberá trabajar y convencer a sus inversores.


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