31 Ene

Fibra Uno y su querencia por México Retail Properties

Fibra Uno anunciaba en noviembre de 2016 la firma de una carta de intención para adquirir la cartera Apollo II, que componían 18 propiedades, incluyendo 11 centros comerciales a los que calificaba de estabilizados, 5 en proceso de estabilización y 2 terrenos en CDMX. Precio entre MXN 10.000 y 11.000 millones (entre USD 485 y 534 millones de entonces). El cierre de la operación debería producirse a inicios de 2017.

 

Al final la operación se ha demorado un año completo, hasta que en diciembre de 2017 se ha cerrado finalmente, por 17 propiedades, no 18. De ellas, 16 centros comerciales  estabilizados -alguno como el Portal San Ángel de uso mixto-, que suman ABR de 237.050 m2 y un terreno de 12.030 m2 -ABR 60.391 m2-. El precio, MXN 7.874,2 millones más 1.567,9 millones de inversión adicional para completar la construcción de la edificación sobre el terreno citado. Fibra Uno paga MXN 5.299,2 millones en efectivo, asume deuda por MXN 2.575 millones, más la citada inversión en el terreno conforme se realice. Coste total MXN 9.442,1 millones, USD 493,5 millones.

 

Fibra Uno paga pues a razón de MXN 31.774/m2 de ABR (USD 1.705 de hoy).

 

Con esta compra Fibra Uno alcanzará los 8 millones de m2 de ABR y con más de 3,2 millones de m2 de retail será sin duda la primera potencia en ese sector en el país. Su ocupación en este segmento, según categorías se situaba entre el 90,4% y el 99,1% y estos nuevos centros (ocupación 93,2%) no parece que vayan a perjudicar esa tasa.

 

fibra uno méxico retail properties

(Clicar para ampliar en pestaña nueva)

 

 

Y tampoco parece que su nivel de endeudamiento vaya a sufrir especialmente, ya que compra con el 33% de deuda, que está cerca de su nivel actual de deuda del 31,7%, que es conservador. Y también es cierto que el perfil de su deuda, con un 81,9% de vencimiento a 5 años o más es bueno.

 

Y sin embargo, la acción no sólo no ha recuperado el brillo de hace dos o tres años, sino que se mueve en mínimos (MXN 28,74 en 17-2-17 y hoy -por el 31-1-18, en MXN 28,45). Y un 40% por debajo de su máximo de 2014. De alguna manera la estrategia de crecimiento de la compañía no acaba de convencer a sus inversores.

 

Fibra Danhos, con la que ya la hemos comparado en alguna ocasión, aunque con un perfil de negocio no exactamente igual y menor talla, lleva 18 meses en la franja de MXN 30 a 34 (hoy 31,00) y un 20% menos que su máximo de 2016. De alguna manera, Fibra Uno está “gustando menos”.

 

fibra uno méxico retail properties 2

(Clicar para ampliar en pestaña nueva)

 

La disminución del margen FFO, que deberemos volver a analizar, algo puede tener que ver:

 

Lean aquí: “Fibra Uno, Querétaro y los costes marginales”

Lean aquí: Fibra Uno y Fibra Danhos: ¿están baratas?

 

En cuanto a México Retail Properties -MRP-, da la impresión de que “le ha tomado la medida” a Fibra Uno y después de la macro-operación de la cartera Apollo I en diciembre de 2013, de 49 centros, (MXN 23.155 millones, que con el dólar entonces a 13 pesos eran USD 1.690 millones y seguramente la mayor transacción inmobiliaria de América Latina hasta hoy), ahora repite con estos 17 y se convierte en un “proveedor” de privilegio para esta Fibra.

 

Llama la atención que Sam Zell, que estuvo hace 10 años en el origen de MRP, junto a Black Creek Group (John Blumberg), esté estos días diciendo que Bolsas y el inmobiliario comercial están excesivamente caros y que es momento de vender, lo cual es consistente con lo que hace MRP (a la que Blumberg todavía controla según su propia página corporativa). Cierto que Sam Zell siempre ha sido un gran “fan” del inmobiliario en México y que sus palabras seguramente aluden más al contexto en Estados Unidos, pero tampoco se puede ignorar totalmente su opinión:

 

All assets, including stocks and property values, are too expensive, Zell said, adding he’s mostly in cash. On the real estate side, he said he’s been “selling stuff.” With a dearth of investment opportunities, he argued, the burden of holding cash is not as great as it would be otherwise” (aquí la entrevista en la CNBC de 18-1-18).

 

Para pensar.


 


0 Comment

Would you like to join the discussion? Feel free to contribute!

    Write a Reply or Comment

    Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

    You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

    InRetail y la compra … enero 31, 2018 InRetail Química Suiza home Y a Lar España R.E. … enero 31, 2018