10 May

Fibra Uno México, respiro y sin sobresaltos (2017 1T)

A raíz de las elecciones de Estados Unidos el pasado noviembre, el peso mexicano se hundió en un par de caídas desde el nivel de MXN 18,50 por dólar (con un pico en septiembre a cerca de 20), hasta los MXN 21,95 de mediados de enero de este año. Las dudas sobre la revisión o supresión del TLCAN -Tratado de Libre Comercio de América del Norte-, sembraron el pánico en los mercados y la consecuencia fue una depreciación del 23% del peso mexicano, desde el máximo (hoy hace justo un año, el 9 de mayo de 2016) de MXN 17,87 por dólar. No parece que de momento vaya a “llegar la sangre al río”, aunque todavía hay que esperar y ver.

 

Naturalmente a Fibra Uno, con USD 1.800 millones en bonos en circulación (600 vto. 12-24, 700 vto. 1.44 y 500 vto. 1-26), si algo no le interesa es un peso depreciado. Ya en 2015 había tenido que encajar una pérdida cambiaria de MXN 3.878,1 millones (USD 223,1 millones a aquella fecha). En 2016 han sido MXN 4.752,6 millones (USD 229,2 millones con el cambio de final de año). Lo que ha salvado sus resultados ha sido la revalorización de sus activos, que ha sumado, entre 2015 y 2016, MXN 15.980 millones (USD 834,4 millones). Así que, “grosso modo”, ha ganado 834 millones por más valor de sus activos y perdido 452 por más valor de sus pasivos. El saldo es positivo con holgura pero el tipo de cambio es un factor de disturbio para esta compañía.

 

Afortunadamente en el primer trimestre de 2017 el peso mexicano ha seguido un curso inverso, revaluándose contra el dólar, desde los MXN 20,74 a los 19,14 de hoy, con un pico de 18,47 en abril. Con lo que las pérdidas por diferencia de cambio se han tornado en ganancias, MXN 2.481,2 millones (USD 129,2 millones hoy) y además también ha tenido un ajuste en el valor razonable de sus inmuebles por MXN 1.144,2 millones (USD 59,3), lo que hace que la utilidad neta consolidada resulte bastante lucida, con beneficio de MXN 5.037,2 millones, un 81,9% más que en el primer trimestre de 2.016. Y de paso la compañía ha aprovechado para cubrir con varios “swaps” los últimos USD 500 millones emitidos.

 

Con todo, no procede bajar la guardia y así lo reconoce su CEO André El-Mann en la nota de presentación de los resultados del primer trimestre. En estos últimos meses ha primado una cierta cautela, con freno a las adquisiciones que sólo se ha levantado con la reciente compra del llamado portfolio “Frimax”, 220.000 m2 de logística en el Corredor Toluca-Lerma, unos 60 km. al SSO de CDMX. El portfolio está alquilado 100%, se compra por MXN 2.108 millones (un descuento sobre comparables del 35,2%) y se paga con CBFIs que se ponen en circulación el 10 de mayo de 2017. Al 31-3 Fibra explota una GLA de 7.611,8 miles de m2 (7,6 millones), 50% industrial, 39% comercial y 11% oficinas. El segmento industrial es donde más ha crecido en el último año (11,0% frente al 6,8% general de sus tres sectores).

 

En cuanto a rendimiento operativo, mejora general, con cifras discretas o buenas, en positivo. Los ingresos suben un 12,3%, a MXN 3.564 millones (compárese con el aumento de GLA del 6,8%); el NOI un 12,8% a MXN 2.877,2 millones y el AFFO -de donde se pagan los dividendos-, un 5,3% hasta MXN 1.684,3 millones. Y el AFFO por CBFI lo hace un 3,6% hasta MXN 0,52. La ocupación cae 90 pb a 93,4% (70 pb en LfL, a 93,5%).

 

En la BMV ha recuperado un 6,18% en 2017, pero sigue perdiendo un 12,22% comparado con hace un año. Del deterioro entre abril y octubre y la caída brusca tras las elecciones, sólo ha recuperado en torno a un tercio. Capitaliza MXN 107.994 millones (USD 5.627 millones), 15,4% por debajo de su total patrimonio. Todavía hay que quemar etapas hasta que se recupere más la confianza.

 

En suma, trimestre sin sobresaltos. Tiempo de resiliencia. Y de hacer como en los maratones: ¡pensar en el largo plazo y prepararse bien!.



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