28 Feb

Fibra Uno y Fibra Danhos: ¿cómo comparan (2017)? (México)

Las dos acaban de publicar resultados para el 2017 4T y aunque tienen diferente talla –Fibra Uno capitaliza como 2,5 veces* lo que Fibra Danhos-, interesa estudiarlas juntas para, entre otras cosas, analizar qué modelo de negocio está funcionando mejor.

 

Fibra Uno y Fibra Danhos

Fuente: Bloomberg

 

Fibra Uno arrancó en la BMV el 19 de marzo de 2011, la primera en hacerlo, con el mérito de que sus promotores, la familia El-Mann con la ayuda de Protego, de Pedro Aspe, fueron los pioneros en la normativa de fibras, que ayudaron a configurar. Su precio de salida fue de MXN 19,50. En dos años dobló su cotización a MXN 40,83 en marzo de 2013 y en abril de ese año tocó uno de los “picos” de su trayectoria, MXN 46,63 en 26 de abril. Después de dos años moviéndose entre MXN 40 y 45, su precio inició un declive escalonado hasta los MXN 27,80 actuales. Una pérdida del 30,16% en los últimos cinco años.

 

Fibra Danhos, por su parte, comenzó a cotizar en octubre de 2013 en MXN 26,13 y después de unos meses de subida casi vertical, en junio de 2014 se estabilizó en la franja de MXN 34 a 36, con algún pico, hasta la caída vertical de noviembre 2016, con las elecciones de Estados Unidos. Desde entonces se ha vuelto a estabilizar en una nueva franja, esta vez de MXN 30 a 32, hasta los MXN 30,17 actuales. Ha ganado el 16,38% desde su IPO.

 

La comparación bursátil en los últimos 5 años es, por tanto, claramente favorable para Fibra Danhos con +16,38% de ganancia frente a la pérdida de -30,16% de Fibra Uno.

 

Las dos compañías han seguido modelos de negocio distintos:

 

Fibra Uno se ha centrado, sobre todo, en crecer con gran dinamismo por sucesivas compras de carteras de activos ya productivos en los segmentos industrial, retail y oficinas. Hace cinco años, en enero de 2013, disponía de una GLA de 3.065.040 m2. Hoy tiene una portafolio de 531 inmuebles que suman 8.447.800 m2, es decir un 175% más espacio. Comercial el 39,3% (329 propiedades), industrial el 47,4% (113 propiedades) y oficinas el 13,3% (89 propiedades). En los últimos tiempos ha acometido una parte de desarrollo y en estos momentos tiene 697.500 m2 en ese apartado, que harán que supere los 9 millones de m2. CDMX y el Estado de México concentran el 54,3% de la superficie y el resto está repartido por todo el país. La sociedad tiene deuda por el 31,3% LTV. La ocupación total es 94,3% y LfL -mismas propiedades- 94,4%. El crecimiento del FFO en 2017 es pobre, con un +4%, mientras su GLA ha crecido un 14,6% y su valor el 18,4%.

 

Fibra Danhos, en cambio, sólo tiene 17 inmuebles, que suman 771,700 m2, más otros 106.000 m2 en desarrollo, con cuya suma se acercará a los 900.000 m2. Es, pues, el 10% en superficie con respecto a Fibra Uno ó 90% más pequeña en m2, dicho de otra manera. La valoración unitaria es sin embargo de más del triple que la de Fibra Uno, con MXN 78.232/m2 frente a MXN 24.219/m2. El 55,1% del GLA, 483.446 m2, está representado por 9 centros comerciales todos en CDMX y el Estado de México, salvo el recién inaugurado Parque Puebla. El 32,8% son edificios de oficinas o componentes de oficinas de centros de uso mixto, todos también en CDMX y Estado de México. Y todo es desarrollo propio. Hasta 2016 esta fibra operó sin deuda y actualmente tiene el 10,2% LTV. La ocupación total es 89,0% -Parque Puebla se inauguró en septiembre y la Torre A de El Toreo también en 2017. LfL -mismas propiedades- 98,4%.

 

El rendimiento de Fibra Danhos es en conjunto mejor que el de Fibra Uno. Pues mientras en GLA, Fibra Danhos tiene el 30% en valor de las propiedades de inversión de Fibra Uno (MXN 60.371 millones frente a 204.596 millones) y en NOI el 28% (MXN 3.253 millones frente a 11.741 millones), sus FFO -Funds From Operations- (2.649,5 millones, con subida del 33,6% en el año), son el 40% de los de Fibra Uno y tiene todavía margen para alguna mayor mejora conforme mejore su ocupación, que es hoy más baja. Lo que muestra que Fibra Danhos es más eficiente en producción de resultado recurrente que Fibra Uno.

 

En resultado contable en 2017 ha caído ambas, un 2% Fibra Uno, a MXN 12.145 millones y un 12% Fibra Danhos a MXN 5.166 millones. Es consecuencia de la menor revalorización de sus propiedades respecto a 2016, que ha caído un 60% en la primera y un 33,5% en la segunda.

 

El reparto de dividendo, MXN 2,28 para Fibra Danhos y 2,0542 para Fibra Uno, reflejan una rentabilidad por dividendo muy parecida, casi justo del 7,5%.

 

La relación (P/AFFO) entre el precio y el AFFO por CBFI es de 14,2 para Fibra Uno y 12,2 para Fibra Danhos, las dos marginalmente mejor que un año antes (-2,1% ambas). Y las dos, con perspectiva desde el otro lado del Atlántico como estamos mirando, baratas, comparado con Estados Unidos o Europa (P/AFFO de los últimos 8 años en el entorno de 18). Cierto que con la tasa de fondeo en México en el 7,5%, la diferencia está justificada.

 

En conclusión: tamaño vs. valor, extensión territorial vs. concentración en la capital, compra de carteras vs. desarrollo propio, diversificación vs. proyectos mixtos, cartera extensa vs. pocos inmuebles grandes.

 

Por ahora mejor trayectoria en los últimos 5 años para la pequeña y también un mejor 2017, con fuerte crecimiento de los FFO (33,6% vs. 4%).

 

Cada uno que escoja.

 

*Fibra Uno capitaliza hoy (27-2-18), MXN 110.631 (USD 5.873 millones). Fibra Danhos MXN 43.501 millones (USD 2.309 millones).


 


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