21 Feb

Fibra Prologis: ¡el valor de la buena información! (México)

El pasado noviembre comparábamos a las tres grandes fibras industriales mexicanas -que se parecen bastante entre sí-, concluyendo que Fibra Macquarie era la mejor oportunidad de compra, por su valoración de entonces. Desde entonces ha caído en la BMV un 8,8%… ¡Así que tal vez no deban hacernos mucho caso en otra ocasión! A ver si los resultados -los publica el 23-, nos aclaran más.

 

También augurábamos que Fibra Terrafina acabaría superando a Fibra Prologis en tamaño. Y a falta de ver los resultados de la primera a final de ejercicio -los publica el próximo 27-, sí parece que ahí acertamos. Porque Terrafina anunció la compra de 17 inmuebles, por USD 180 millones, en diciembre.

 

Compra esos 17 inmuebles, 250.838 m2, alquilados al 100% con renta el dólares, 4,7 años de edad promedio y cap rate a 12 meses del 8,5%. Y… ¡también baja el 8,7%!

 

Aquí pueden leer “Fibras Prologis, Terrafina y Macquarie: ¿vidas paralelas?

 

Fibra Prologis, en cambio, tomando la misma referencia, (el 9-11, que es cuando escribíamos), está prácticamente sin cambio, ha subido un 0,4%. ¿Y no se parecían tanto?

 

El valor de la información.

 

Nos parece que hay una explicación. Fibra Prologis presentó sus resultados para el 2017 4T el 26 de enero. Y de entonces a hoy ha subido un 8,3%, porque son buenos. Antes de saberse estaría perdiendo el 7,3%, parecido a las otras dos.

 

Cabe concluir que, en efecto, las tres fibras se parecen pero que Fibra Prologis está sacando ventaja al presentar sus resultados un mes antes que sus competidoras. Nos atreveríamos a pensar que si no hay sorpresas inesperadas, Terrafina y Macquarie recuperarán terreno pero Prologis les seguirá llevando ligera ventaja en el precio (medido por la relación precio/AFFO). Nos parece que es el valor que tiene dar buena información con puntualidad.

 

El año de Fibra Prologis

 

El ejercicio ha sido bueno, sin reservas. Después de un primer trimestre débil, con retención de clientes que bajó al 67,5% y variación del NOI LfL -like for like- de -1,3%, el resto del ejercicio ha ido en mejora continua, cerrando con una ocupación del 97,3% -frente al 96,8% de 2016- y AFFO que ha crecido 10,5% a MXN 1.490,4 millones, lo que sitúa el múltiplo AFFO en 15,6 (MXN 1,490,4 millones / 638,9 millones de CBFIs).

 

Tiene deuda por MXN 15.191,2 millones (33,7% LTV).

 

El ingreso por renta ha subido un 8,2%, hasta MXN 3.503,4 millones y el beneficio bruto casi en línea, el 7,9%. El beneficio neto, en cambio, ha caído un 15%, MXN 300,6 millones, que es casi lo mismo que la diferencia entre valoraciones de sus propiedades en 2016 y 2017, MXN 290,5 millones. En línea con la estimación de valor de los fondos inmobiliarios, nos parece que el AFFO es la medida más relevante por ser un reflejo de la capacidad efectiva de abonar dividendos, frente a la valoración intrínseca de los inmuebles que, aunque también deba tenerse en cuenta, depende de otros factores externos a la empresa.

 

Fibra Prologis opera 196 inmuebles, con 3.214.000 m2 de los que el 63,9% están en lo que califican de mercados globales –CDMX, Guadalajara y Monterrey– y el resto en mercados regionales -Reynosa, Tijuana y Ciudad Juárez-.

 

Ha ganado en el último año un 25,6% en la BMV.


 


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