01 Feb

Fibra Prologis: primer “benchmark” logístico para la era Trump (México)

Por una de esas conjunciones astrales que en ocasiones propicia el universo corporativo, sucede que los respectivos CEOs de Prologis y Logicor (la filial de inmuebles logísticos de Blackstone), son ambos… iraníes.

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Hamid Moghadam, presidente y CEO de Prologis nació en Teherán en 1956. En 1973 (con 17 años), ingresó en el Massachusetts Institute of Technology, donde se graduó en ingeniería. Y en 1980 (24 años), obtuvo un MBA por la Universidad de Stanford. Ha sido presidente de NAREIT -la National Association of Real Estate Investment Trusts-. En los premios “Entrepreneur of the Year” de la firma EY, ha sido empresario inmobiliario del año en 1998 y empresario del año de Estados Unidos -National Entrepreneur of the Year Overall Award”, en 2013. Republicano, apoyó sin embargo a la candidata Hillary Clinton en las pasadas elecciones.

 

Un buen ejemplo de persona a la que el presidente Trump considera que hay que detener en los aeropuertos, o deportar, porque es un peligro para la seguridad nacional, dice.

 

Otro, también iraní, es Mo Barzegar, el CEO de Logicor, que entre 2033 y 2011 trabajó para AMB -Abbey, Moghadam & Company en origen-, la compañía que fundaron Douglas Abbey y Moghadam en 1983 -de ahí la conjunción astral…-.

 

AMB, que en sus orígenes se dedicaba al inmobiliario logístico y comercial, se fue especializando en el logístico y en 1999 lo hizo de forma casi total, vendiendo sus activos no logísticos y empleando esos fondos para adquirir inmuebles los que respondía a su estrategia actual. En 2002 Moghadam lanzó un plan de crecimiento internacional para México, Europa y Asia, que es en lo que se basa su presencia actual en México.

 

Porque en 2011 propició la fusión entre AMB y Prologis, ambas REITs, para crear lo que es hoy la mayor compañía inmobiliaria logística del mundo.

 

En México opera como Fibra Prologis, que ha sido la primera fibra, que veamos, en publicar sus resultados para el cuarto trimestre de 2016.

 

fibra prologis

 

Interesa porque nos va a servir de base para analizar a futuro las consecuencias de las medidas que la nueva Administración de Estados Unidos, o mejor dicho su presidente, anuncian en cuanto al comercio con ese país.

 

Al 31 de diciembre de 2016, Fibra Prologis tenía operativos 194 inmuebles, con un total de 3.200.000 m2 y una ocupación del 96,8%. De ese total el 67,3% (de las rentas), era de uso logístico para mercados globales (“consumption driven” en la denominación de Prologis), en Guadalajara, Ciudad de México y Monterrey, con una ocupación del 97,2%. Y el 32,7% eran de uso industrial para mercados regionales (“manufacturing driven”), en Ciudad Juárez, Reynosa y Tijuana, con una ocupación del 96,1%.

 

El año 2016 ha sido un año operativamente bueno, aunque varios factores han empujado el beneficio a la baja. De una parte la compañía ha aumentado sus ingresos un 21,7%, desde MXN 2.661,8 millones hasta MXN 3.239,4 millones, aunque esa subida se queda en el 4,0% al incluir la devaluación del peso contra el dólar americano. Y ello ha permitido que su beneficio bruto suba un 22,6%, hasta MXN 2.819,4 millones, que está muy bien. Pero en 2015 sus inmuebles gozaron de una revaluación de MXN 902,1 millones, revaluación que en 2016 se ha reducido a MXN 6,1 millones. Y ello es la causa principal de que el beneficio neto caiga un 25,4%, hasta MXN 1.838,5 millones. Y el beneficio por CBFI un 35,2%, de MXN 0,2430 a 0,1574.

 

A nivel de FFO -Funds from Operations- y AFFO -Adjusted Funds from Operations-, tomando las cifras ajustadas por la propia Prologis, la compañía muestra una marcha excelente, con subidas del 14,4% para el FFO hasta MXN 1.925,4 millones y del 89,3% en el AFFO, hasta MXN 1.349,3 millones.

 

Estamos viendo, en definitiva, un resultado no enmascarado por la revalorización de activos, que muestra una compañía con muy buen rendimiento. El balance, con un 65,8% de recursos propios, está bien saneado. El retorno en la BMV, del 18,11%, es una muestra de todo ello.

 

Desde el 1 de enero, no obstante, la compañía pierde un 2,63% y no pueden ignorarse las incertidumbres que la relación con Estados Unidos genera. Quizás un “ratio” que da señales de que habrá que enfrentarse a una situación difícil es la brusca caída en el cuarto trimestre de 2016 en la retención de clientes, o sea en la renovación de contratos de alquiler. Del 97,5% de final de 2015, se ha pasado al 80,3% de final de 2016. Se ha suplido con nuevos contratos, porque la ocupación incluso ha subido, pero demuestra que algún tipo de inquietud se extiende.

 

fibra prologis

 

A ver como se desarrollan los acontecimientos.



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