09 Nov

Espacio Condesa y Fibra Plus: camino empinado (México)

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Espacio Condesa y Fibra Plus: camino empinado (México).- Si tuviéramos que hacer sólo dos grandes grupos de empresarios, dos conjuntos disjuntos como nos decían en la escuela, haríamos uno para los desarrolladores y visionarios y otro para los financieros y gestores.

 

Los primeros entienden de cosas futuras, de adivinar el comportamiento de la demanda, de juntar voluntades, de pelear por permisos y de hacer cuadrar números inciertos. Los segundos, de analizar la realidad tangible, acotar riesgos, evaluar lo que quieren los inversores, poner a todo un buen marco jurídico, cumplir con la normativa y preservar el valor de lo que se posee.

 

La ruta para los primeros es más pina, a veces es una escalada y tienen peligro de caer, pero arriba hay un buen premio. Los segundos caminan por lo llano, preferiblemente con arcén, todo lo más con un poco de pendiente. Al final no hay un premio tan grande, pero algo hay. Y se duerme mucho más tranquilo.

 

Disculpen el cuento. Por supuesto tal división no es real, no hay conjuntos disjuntos. O los hay, pero nunca el terreno es totalmente llano. Ni los desarrolladores se meten normalmente a escalar solos y sin buen equipo.

 

Dicho lo cual, la nueva Fibra Plus tiene un camino empinado por delante. Porque básicamente su promotor, Gustavo Tomé, a través de Némesis Capital, está utilizando un vehículo acostumbrado a “rodar en llano”, como son las FIBRAs, para acometer un negocio de desarrollo. La dificultad con la que se puede encontrar es que, cuando una compañía cotiza en bolsa, los analistas y los inversores que los escuchan requieren información constante sobre rentabilidades estables -que es lo que el mercado de renta ofrece-, para mantener o aumentar su confianza. Y en una empresa con un componente exclusivo de desarrollo en su cartera, ese flujo de información contrastable es imposible de facilitar.

 

Fibra Plus: camino empinado

 

Es por eso que creemos que la primera emisión de CBFI en la Bolsa Mexicana de Valores estos días pasados ha tenido una respuesta tibia. De los MXN 2.520 millones (USD 135 millones) que Fibra Plus pretendía conseguir, ha acabado con MXN 1.575 millones (USD 84,6 millones). Mil millones de pesos menos, que va a tener que buscar por otro lado para cuadrar su planificación financiera. Y es que no sólo el perfil financiero es distinto al de las FIBRAs que ya cotizan en el mercado. Es que a menudo los inversores son incapaces de pensar claramente en términos inmobiliarios, en ausencia de parámetros de rendimiento financiero.

 

La cartera de proyectos que Fibra Plus se compone de 9 inmuebles, de los que cinco son centros comerciales y los otros cuatro proyectos de uso mixto o edificios de oficinas. 102.000 m2 en total, de los que dos tercios aproximadamente comercial y el resto oficinas. Las ubicaciones -CDMX, Estado de México, Colima, Jalisco, Oaxaca, Tabasco, Campeche- están dispersas para nuestro gusto en una cartera relativamente reducida. Imaginamos que ello habrá permitido al promotor acceder a suelos a precio competitivo, pero no facilita la gestión y control de tanta obra en curso en una organización que recién arranca.

 

fibra plus

 

El proyecto estrella, Espacio Condesa en CDMX tiene buen aspecto. Sobre un suelo de 8.000 m2 en la Colonia Condesa, en el cruce de las avenidas Benjamín Franklin y Revolución, este solo proyecto representa el 21% del potencial de Fibra Plus. El terreno fue en su día un concesionario de automóviles, lo adquirió Casas GEO para hacer vivienda, vendió el 50% a ICA, ésta acabo comprando el 100% y al final terminó vendiendo el total a Némesis.Que ahora aporta el proyecto a Fibra Plus. Entre medio 10 años de suelo vacante.

 

Espacio Condesa incluye centro comercial, una torre de oficinas y otra de viviendas, que no entra en Fibra Plus pero que Némesis dice pretender conservar en alquiler. Suponemos que dependerá en parte del desarrollo financiero. Todavía no hemos visto una definición detallada de las superficies de cada elemento pero sí que la inversión de Fibra Plus en este proyecto será de MXN 867 millones.

 

Van a pasar un par de años antes de que sepamos con razonable certeza qué tal le va a esta nueva empresa. Mientras tanto, tocará equiparse bien e ir subiendo…

 


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