09 Mar

Fibra Macquarie vs. Fibra Prologis: inversión logística en México

Fibra Macquarie vs. Fibra Prologis: inversión logística mexicana.- Llamativa, véanse los gráficos de Bloomberg, la correlación entre estos dos valores en el último año:

 

Fibra Macquarie Fibra Prologis

 

No parece que los inversores sean capaces de encontrar muchos factores que les diferencien y viene a demostrar la relevancia que para un fondo inmobiliario tiene la percepción por parte de los inversores del subyacente de sus inmuebles. Sin embargo, estas dos FIBRAs (REITs mexicanos), que tienen un pedigree, estrategia y composición de activos parecida, tienen un comportamiento algo distinto. Para empezar, ambas estas ligadas a dos gigantes mundiales.

Macquarie Group, fundado en 1969, es un exitoso conglomerado financiero basado en Sydney y el mayor banco de inversión australiano, con una capitalización de USD 16.740 millones y beneficio neto (2015), de USD 1.193 millones.

Prologis, fundado en 1983,  es un “real estate investment trust”, -REIT- de Estados Unidos, el mayor propietario y operador de plataformas logísticas a nivel global, con 3.203 inmuebles en 20 países que suman una superficie de 56,4 millones de metros cuadrados. Tiene una capitalización de USD 21.706 millones y AFFO –adjusted funds from operations, similar al EPRA revenue- de USD 1.288 millones.

En suma dos matrices de primer nivel entre las que es difícil escoger. Una más financiera, Macquarie, la otra más inmobiliaria, Prologis.

En cuanto a las dos Fibras mexicanas, una diferencia de partida es que Fibra Prologis está dedicada en exclusiva a la inversión y explotación de inmuebles de uso logístico, mientras que Fibra Macquarie tiene en su cartera un 13% de superficie dedicada al retail. En la comparativa siguiente, en cuanto a explotación, nos referiremos únicamente a los inmuebles de uso logístico, aunque en los resultados financieros tomamos el total por no sernos posible la discriminación por tipologías.

 

Fibra Macquarie vs. Fibra Prologis: las diferencias

Y es analizando su cartera de inmuebles de uso logístico y su rendimiento donde se aprecian diferencias, como muestra la siguiente tabla:

Fibra Macquarie Fibra Prologis 2

 

En resumen, pese a un comportamiento semejante y un tamaño de su portfolio logístico casi idéntico, Fibra Prologis tiene unos fundamentales sensiblemente superiores a los de Fibra Macquarie: mejor ocupación, mejor renta media, más retención de inquilinos, menos deuda y mayor AFFO por certificado. La explicación, seguro que entre otras razones, cabe buscarla en que Prologis está más concentrada en las grandes zonas de actividad (zona metropolitana de Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey donde suma 63,90% de su espacio) frente a la muy diversificada Macquarie, que en esas zonas tiene el 28,10% y está extendida por todo el país. Prologis, además, tiene menos inmuebles y más grandes (16.000 m2 frente a 11.000 m2 de media). El mejor PER de Prologis, 7,23, frente al 4,65 de Macquarie, creemos que refleja justamente estas diferencias.

Y ambas, desde la distancia y comparadas con otras FIBRAs que operan en el país, están baratas.

 

 


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