09 Dic

Fibra Macquarie y el norte de México

Fibra Macquarie [FIBRAMQ:MM] realizó su OPV hace ahora tres años, promovida por el banco de inversión australiano Macquarie Group. Su precio de salida fue de 25 pesos y se colocaron 12.800 millones de pesos, unos US$ 750 millones a cambio de hoy.

La estrategia de inversión inicial de Fibra Macquarie fue centrarse en propiedades industriales en el norte de México, entre otros sitios en Ciudad Juárez, una zona que no cabe ocultar que estuvo golpeada por una criminalidad muy elevada entre 2007 y 2011, incluyendo la de los cárteles del narcotráfico. Y que afortunadamente se va conteniendo. Porque el norte de México posee una enorme capacidad en producción industrial relacionada con su vecindad con Estados Unidos y el llamado “nearshoring”, favorecido por los bajos costes de los combustibles. Ahí es donde Macquarie ha concentrado sus adquisiciones.

Fibra Macquarie; cartera de inmuebles

Actualmente Fibra Macquarie cuenta con 260 inmuebles industriales de los que dos tercios se ubican en los seis estados mexicanos que hacen frontera con Estados Unidos: Baja California (en Tijuana y Mexicali), Sonora (Nogales), Chihuahua (Ciudad Juárez y Chihuahua), Coahuila (Saltillo), Nuevo León (Nuevo Laredo y Monterrey) y Tamaulipas (Reinosa y Matamoros). Los 17 inmuebles comerciales que poseen además (9 de ellos al 50%, adquiridos a Kimco en 2014), están sobre todo en la zona metropolitana de ciudad de México y Puebla. La ocupación total del portafolio al 30-9-2015 era del 91,9%.

Durante 2015 Fibra Macquarie ha seguido comprando inmuebles activamente, pero el mercado sigue siendo muy competitivo y la renta media de los inmuebles industriales en el tercer trimestre de 2015 ha sido un ajustado precio de US$ 3,96 m2/mes, que se correlaciona bastante con el mercado, al igual que la desocupación. Pero la compañía está bien gestionada, tiene un apalancamiento del 40,6% sobre activo al 30-9-2015 y un DSCR de 1,8.

El beneficio por participación de Fibra Macquarie (CBFI, certificado bursátil fiduciario inmobiliario) ha pasado de 2,38 pesos (9 primeros meses de 2014) a 3,73 (mismo período 2015).

En bolsa pues, podría irle mejor a Fibra Macquarie. La rentabilidad hasta el 9-12-2015 es del -6,59% y la participación cotiza a 22,12, por debajo de su histórico cierre en torno a 25 pesos de 2012 a 2014. PER 3,69. Dividendo 7,69%. Capitalización US$ 1.052 millones.

Por las perspectivas económicas de México y especialización, Macquarie parece ir en la dirección correcta. Mercado competitivo con alguno grandes jugadores (Prologis, Fibra Uno y Terrafina son los principales). Buena rentabilidad por dividendo.


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