05 Oct

Fibra HD; ¿invertir en propiedades educativas? (México)

Fibra HD es la última recién llegada al mercado de Fibras Inmobiliarias mexicanas. Empezó a cotizar en junio de 2015, apoyada en su lanzamiento por la consultora Signum Research y con un acuerdo con Colliers International de México, que se ocupará de la comercialización de las propiedad, relación con inquilinos y detección de operaciones de compra o venta.

 

A diferencia de otras fibras del mercado, Fibra HD se constituyó sin aportación de inmuebles, con una captación de capital totalmente primaria a través de la BMV. Al 31 de diciembre de 2015 tenía aportaciones de fideicomitentes por MXP 1.402 millones (USD 72,6 millones) tras su primera oferta. Al 30 de junio esa partida había subido a MXP 2.465 millones (USD 127,7 millones) después de una segunda ronda. Al 30-6 no tenía deuda.

 

Todavía pequeña y sujeta en su crecimiento a demostrar su buen ojo y captar más recursos. Entre diciembre y junio de 2016 Fibra HD ha ampliado su cartera de 12 a 13 inmuebles, que totalizaban al 30-6 111.961 m2, aunque esa cifra incluye 2,999 m2 que están en proceso de adquisición.

 

La totalidad de la cartera de Fibra HD tiene una ocupación del 94,09% (95,33% al 31-12):

 

  • Siete son propiedades comerciales. Las mayores Plaza Punto Los Mochis, en Los Mochis (Sinaloa) y el Carmen Center, en Ciudad del Carmen (Campeche). En total 628 m2, ocupados al 86,2%.
  • Dos son industriales, ambas en Nogales (Sonora). 874 m2 totales, ocupados al 100%.
  • Y 4 son inmuebles de uso educativo: el Campus Noreste de la Universidad del Valle de México también en Nogales, el Instituto Piaget en Los Mochis, la Cedric International School en Corregidora (Querétaro) y el Colegio México Nuevo Campus La Palma en Zapopán (Jalisco). El total de los cuatro, 459 m2, también ocupados al 100% (inquilino único para cada inmueble).

 

fibra hd 1

 

El WAULT -weighted average unexpired lease term- es 5,5 años. No lo detallan por segmentos, pero imaginamos que el educativo les sube la media.

 

Interesante la inversión en centros educativos, pero difícil juzgar la estrategia de producto de esta empresa, al no conocer los rendimientos por segmentos. Lo cierto es que de la propuesta de distribución por tipologías, el 2,3% que preveían en educativo es ahora mucho más, el comercial menos y oficinas no tiene aún. Suponemos que depende en buena parte de las oportunidades de adquisición. En total, en el primer semestre de 2016 ha tenido ingresos por rentas por MXP 83,1 millones, EBIT MXP 62,6 millones, FFO 57,1 millones.

 

Pronto para juzgarles. La alianza con Colliers, implantada en México y buena conocedora del mercado ofrece un buen respaldo.

 


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