15 Mar

Fibra Danhos: salto cuantitativo y ¡mucha tranquilidad! (México)

Hace pocas semanas publicó Fibra Danhos su informe sobre el 4º trimestre de 2016, con situación y resultados para el ejercicio completo, comparado con 2015.

 

Ha dado un salto de tamaño esta fibra, al pasar en los últimos 12 meses de un GLA de 422.400 m2 a 694.600 m2, un 64,4% más. Aunque ha crecido al ritmo acumulado del 28% desde 2013, este año es seguro cuantitativamente el de mayor crecimiento.

 

Fibra Danhos se enfrenta como muchas empresas mexicanas a una nueva situación político-económica, en que la devaluación del peso mexicano tiene que encajar en su economía (aunque la evolución del peso desde mediados de enero ha sido bastante positiva, ganando un 10,4% desde mínimos), la subida del precio de los combustibles y el impacto general que los cambios en la relación comercial con Estados Unidos puedan suponer.

 

Pero una de las cosas que induce a la tranquilidad la remarca bien su CEO, Salvador Daniel Kabbaz en sus comentarios al informe: Danhos funciona con una deuda del 6,9% LTV, totalmente denominada en pesos y con el 75% de los vencimientos a partir de 2026. Con esa situación no es difícil dormir tranquilo (él y los accionistas) y preocuparse únicamente de cómo hacer el negocio rentable, no de su viabilidad financiera.

 

Dicho lo cual, el comportamiento inmobiliario y financiero de la compañía es excelente. Sus inmuebles tienen un tasa de vacío -Like for Like- del 2,4% (3,3% en 2015), los visitantes a sus centros -de nuevo Like for Like- and subido un 16,4% hasta 20,9 millones y las ventas de sus clientes minoristas -en las mismas condiciones, o sea para las mismas propiedades- han subido un 6,4%. Esto último quizás un punto débil de la demanda, crece más la gente que lo que compran.

 

Financieramente, el AFFO -Adjusted Funds from Operations- que mide la generación recurrente de negocio -de donde se pagan los dividendos, solemos decir-, ha crecido un 35,8%, hasta MXN 3.018,9 millones, y un 15,2% si se mide por CBFI con derechos económicos, hasta MXN 2,49 (2,16 en 2015). El EBITDA fue de MXN 1.916 millones (+40%) y el margen EBITDA ha mejorado hasta el 63,7% (60,8% en 2015). En cuanto al NOI, sube un 31,3% hasta 2.232 millones.

 

Las “estrellas” más nuevas en cuanto a NOI son la Torre Virreyes de oficinas, ya 100% alquilada, que ha generado MXN 330 millones; Toreo Retail, MXN 329 millones (+24%); Parque Tezontle, MXN 328 millones (+26,7%) y Parque Delta, MXN 309 millones (+30%). Las ventas de los comerciantes de éste último han subido un 42,7% en el año. Les siguen de cerca Parque Lindavista y Reforma 222.

 

fibra danhos salto cuantitativo

Torre Virreyes – México

 

Ha sufrido algo la ocupación con la incorporación de tanto nuevo producto, subiendo el vacío incluidas las nuevas propiedades del 7,4% del 2015 al 14,2% de 2016, pero vista la trayectoria con las propiedad estabilizadas (vacío 2,4%), no nos parece un tema de particular inquietud.

 

El WAULT -Weighted Average Unexpired Lease Term- es de 4,9 años. 5,0 años para el retail, 3,5 años para las oficinas y 5,5 años para el uso mixto. Aquí sí estaríamos más felices con un WAULT más largo para las oficinas.

 

Hay mucho pipeline de proyectos que o no llevan todavía un año de funcionamiento (Parque Vía Vallejo) y no están por consiguiente estabilizados, o están recién pre-inaugurados (Parque Puebla) o están en construcción y pre-arrendamiento (Parque Las Antenas, torres oficinas de El Toreo, Northeast MAMC), pero la compañía está en una situación confortable para seguir avanzando sin sobresaltos.


 


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