15 Jun

Fibra Danhos y la financiación a largo plazo (México)

Para cualquier fondo inmobiliario que se precie, una financiación competitiva en plazos y márgenes es una de las claves principales para el crecimiento ordenado y la estabilidad en el retorno de la inversión de sus partícipes.

 

Las obligaciones del buen gestor, el “asset manager”, incluyen su visión comercial a la hora de comprar inmuebles, su el buen mantenimiento o la renovación física de los mismos, la captación de inquilinos y el buen servicio a los mismos que permita su conservación y la claridad en su estrategia comercial para saber cuándo vender algunos de sus activos.

 

Todo lo anterior ha de estar envuelto en una estructura financiera que ofrezca seguridad, no cause sobresaltos y en la que el rendimiento neto de los inmuebles supere de forma nítida y continuada el coste de los recursos. As simple as that…

 

El equilibrio entre capital y deuda, del que ya hemos escrito antes, es una premisa de todo ello. Demasiado conservador, en según qué circunstancias, malo, cuando existe liquidez abundante a coste competitivo (según las latitudes). Demasiado arriesgado, malo también pero, en cualquier circunstancia, casi siempre.

 

Pero además del equilibrio entre recursos propios y deuda bancaria o bursátil, hay un segundo aspecto interesante a considerar. Que es la confiabilidad de tus fuentes de financiación ajena. En la financiación bancaria clásica, es habitual que cuando los importes suben, los bancos recurran a sindicar el monto de préstamo entre varias entidades. Todas de acuerdo mientras las cosas marchen bien, pero a menudo origen de desavenencias cuando algo se tuerce, porque la reacción ante los posibles daños en un crédito no es la misma en todos los prestamistas.

 

Por lo anterior creemos que la financiación bancaria a largo plazo con sindicaciones por medio, debería ser un recurso siempre posterior a los recursos propios o a la emisión de deuda corporativa.

 

Las fibras mexicanas lo van entendiendo, además de buscar protección contra eventuales alzas de tipos de interés.

 

Primero fue Fibra Uno, en diciembre de 2013, que emitió 8.500 mdp: 4.350 a 5,5 años, TIIE a 28 días (Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio) + 0.80%, 2.000 a 10 años, al 8,40% y 2.150 a 15 años en UDIs -Unidades de Inversión, que se corrigen con la inflación, similares a la Unidad de Fomento chilena, al 5,5%.

 

Luego fue Fibra Shop, que en junio de 2015 emitió 3.000 mdp a 1820 días (casi 5 años), a TIIE a 28 días + 0,90%.

 

En octubre de 2015 fue Fibra Inn, que emitió 1875 mdp a 6 años, a TIIE a 28 días + 1,10%.

 

Y ahora es Fibra Danhos la que anuncia que ha solicitado autorización para un programa de emisión de hasta 8.000 mdp (USD 422 millones hoy). Bajo ese programa la primera acción pretende la colocación de entre 3.000 y 4.000 mdp a diez años a tipo fijo y a cinco años a tasa variable, en la modalidad de vasos comunicantes, en que la segunda el volumen de la segunda emisión depende de cuánto se coloque en la primera. Será interesante conocer el coste, teniendo en cuenta que Danhos ha funcionado hasta ahora sin deuda y que estos 8.000 mdp supondrían sólo un 15% LTV aproximadamente.

 

El resumen de todo ello, teniendo en cuenta que la TIIE actual (mayo 2016), está en el 4,08%, el costo de financiación variable para este tipo de fondos en México está en el entorno del 5%. La bondad es el compromiso a largo, pero el riesgo es que tipo (fijado por el TIIE) está sujeto a variación, aunque en los últimos dos años sólo entre el 3,3% de julio de 2015 y el tipo actual señalado. Para endeudamiento a tipo fijo, Fibra Uno pagó el 8,40% a diez años cuando el TIIE a 28 días estaba en el 3,79%, una “prima”, pues de cerca del 4%.

 

Y en cuanto a la financiación en UDIs, por tomar de nuevo como referencia a Fibra Uno, entre el 1-12-2013 y el 1-6-2016, el UDI ha pasado de 5,0243 pesos a 5,4205 pesos, lo que supone un coste adicional implícito del 7.89% entre las dos fechas, separadas por 30 meses. Muy grosso modo un 3,15% anual. O sea que a Fibra Uno el tramo variable (4.350 mdp) le habrá supuesto un coste de intereses de entre el 4,60% y el 4,90%, el fijo (2.000 mdp) su fijo, 8,40% y el tramo UDI (2.150 mdp), en torno al 8,65%. La media de fijo y variable para todos los plazos, el 6,6%.

 

Comparado con Europa, donde la financiación está excepcionalmente barata, el coste de financiación a largo plazo es en México algo más del 4% superior. Intuitivamente, el coste de entre el 7% y el 8% que parece asumido por los fondos mexicanos para su financiación a largo, es alto para una financiación estable de producto terminado. Pero los márgenes derivados del alto porcentaje de nuevas promociones en un mercado en crecimiento parecen hacerlo todo posible. Lo bueno es que la financiación local a largo está disponible.

 

 


1 Comment

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  1. Jorge Zanoletty Larrea

    Julio 18, 2016 at 9:49 pm

    Sobre el contenido de este artículo, anotamos que el 11 de julio Fibra Danhos y al amparo de la autorización que citamos, Fibra Danhos emitió MXP 3.000 millones a 10 años al 7,80% y otros MXP 1.000 millones a 3,5 años, a TIIE28 + 0,65%, o sea el equivalente a USD 217,7 millones. La primera emisión de deuda de una compañía inmobiliaria en México. Demanda fue de 2,42 veces, o sea que hay apetito. Ambas emisiones quirografarias (sin garantías adicionales). El LTV de Fibra Danhos se sitúa tras esta emisión en el 7,8%.

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