20 Jul

El Fondo Inmobiliario de Faro Capital; ¡oportunidad! (Perú)

Hace unos días comentábamos sobre el Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliario -FIMI- de AC Capitales. El único otro fondo inmobiliario que tiene “rating” de la calificadora Equilibrium es el Fondo de Inversión Inmobiliario I de Faro Capital SAFI. El único parecido que guardan estos dos vehículos es en su estrategia de inversión diversificada, casi de “menudeo” podríamos decir, que en el caso del FIMI le ha funcionado en sus 19 años de existencia de los 22 para los que se constituyó.

 

De resto, el fondo de AC Capitales es un fondo ya maduro y en desinversión, denominado en dólares USA, que ha aprovechado años buenos del ciclo inmobiliario y de alguna manera “ya tiene el trabajo hecho”. El de Faro Capital, por contra, constituido para 9 años, lleva 3 de recorrido, está denominado en soles y todavía está en la fase de desembolso del capital por sus partícipes. De los S/ 331,6 millones de capital nominal hasta el 25-4-2016 se habían aportado S/ 167,0 millones (50,4%), con lo que, cabe decir, le queda “mucho por hacer”.

 

Faro Capital; necesitado de compras oportunistas

 

Es por ello que no acabamos de estar de acuerdo con lo que Equilibrium considera como primera Amenaza en su análisis DAFO, tanto en el fondo de AC Capitales como en el de Faro Capital. Esa primera circunstancia, “Incremento desmesurado en la oferta de bienes inmobiliarios que podría ocasionar una reducción en los precios”, lo es para el FIMI de AC Capitales que está en fase de desinversión, pero no lo es tanto para este de Faro Capital, que aunque ya tiene inversiones realizadas, le quedan más por delante. Y es precisamente en la inversión “contra-cíclica” donde hay dinero a ganar. Este fondo de Faro Capital es pues una oportunidad si consigue hacerse con suficiente tesorería para acometer compras oportunistas en este próximo par de años.

 

Como tampoco entendemos que se considere una Debilidad la “Posibilidad de apalancar al Fondo, colocando en garantía los activos inmobiliarios del mismo”. El fondo no se ha endeudado hasta ahora y ha hecho bien en nuestra opinión, porque mejorar la rentabilidad con apalancamiento creemos que es hoy difícil en Perú.

 

En lo que sí estamos de acuerdo es en la Oportunidad que suponen los “Futuros proyectos en el sector logístico”, un sector que la subida del comercio en el país va a potenciar de seguro. Hacia ahí, en detrimento de los proyectos de vivienda es hacia donde el fondo creemos que debería buscar especialización en lo que le queda por invertir. Lo de Huachipa Este nos gusta.

 

Por lo demás nos parece una prioridad que el fondo aumente su base de rentas, ya que hasta el 31-12-2015, la compra de un terreno precisamente en Huachipa Este en diciembre 2013 y su venta agosto de 2015, con un beneficio de S/ 10,4 millones (TIR 20,39%), supone el 94,5% del beneficio de S/ 11 millones que el fondo obtuvo hasta esa fecha. Al 31-3-2016 el fondo ofrecía una rentabilidad sobre valor cuota del 12,9% en los últimos doce meses.

 

Equilibrium en su revisión de de 27-5-2016 elevó la calificación de este fondo desde BBB-fi.pe a BBBfi.pe.

 


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