11 Ene

¿Logística caliente?: el “heatmap” de la logística (España)

Hace un par de meses supimos que GIC, el fondo soberano de Singapur, compraba Point Park Properties -Grupo P3-, basada en Praga, que explota una cartera de 163 naves logísticas en 62 ubicaciones de 9 países, con un total de 3.300.000 m2 de área rentable. La compañía tiene además un banco de suelo con 1.400.000 m2 de edificabilidad, de la que actualmente están en construcción 11 proyecto por un total de 300.000 m2.

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GIC paga a TPG Real Estate e Ivanhoé Cambridge EUR 2.400 millones. Para financiar la compra y el crecimiento de la compañía ha suscrito un crédito sindicado por EUR 1.400 millones.

 

TPG e Ivanhoé habían adquirido la compañía en octubre de 2013 -a Arcapita, una compañía de Bahrein- por unos estimados EUR 1.000 millones. Su talla entonces era de 1.460.000 m2 de naves y suelo para otros 590.000 m2. O sea que en los tres años trascurridos la compañía ha más que doblado su tamaño potencial, de 2.050.000 m2 a 4.700.000 m2.

 

Hay que presumir que los singapurenses entienden de estas cosas. No en vano Singapur es uno de los principales puntos logísticos del globo y la Bolsa de Singapur es la elegida por muchos REITs de la zona para cotizar. De los 5 que ofrecen mayor rentabilidad por dividendo (cotizan allí 38 REITs), 4 son industriales: Viva Industrial Trust, Sollbuild Business Space, Sabana Shariah Compliant Industrial y Cache Logistics Trust. Rentabilidad media por dividendo de los cinco, 9%, frente al 6,7% del sector de REITs de esa Bolsa.

 

Lo que P3 tiene de interesante es que su cartera está bastante ajustada a las “zonas calientes” de la logística europea. Prologis tiene estudiadas 100 ubicaciones en el continente, que agrupa en función de cuatro criterios clave: 1) cercanía a clientes y proveedores; 2) mercado de trabajo y relaciones con el gobierno local; 3) mercado inmobiliario y 4) infraestructuras de la zona. Con esos criterios, desglosados a su vez en 13 factores, elaboran para cada año su “Heatmap” de las ubicaciones logísticas preferidas en Europa.

 

De las 25 principales, 6 están en Holanda (con Venlo y Rotterdam a la cabeza), 4 en Alemania, 3 en Polonia y 3 en el Reino Unido. Es decir que el 60% de las ubicaciones primarias están en esos cuatro países, desde donde tiene alcance al grueso de la población europea. Francia e Italia pierden posiciones y en España Madrid se destaca frente a Barcelona. Y Zaragoza se enfría frente a 2013.

 

Esta es la cartera de P3 frente al “Heatmap” de Prologis:

 

logística en españa 2

 

Lo que GIC está comprando pues, es una concentración alta en Holanda y Alemania, con algo en Madrid y Rumanía, también “calientes”, Francia y Norte de Italia (tibias) y una zona en crecimiento, centro Europa desde el Sur de Alemania a Chequia y Polonia.

 

Una de las probables apuestas de GIC es el crecimiento de la demanda por el efecto de las ventas por Internet o e-commerce. Una estimación interesante es la que hace Prologis Research en su publicación “Inside the Global Supply Chain: e-commerce and a new demand model for logistics real estate”. Dice Prologis que una empresa con ventas físicas de USD 1.000 millones precisará aproximadamente de unos 232.000 m2 (2,5 millones de pies cuadrados) de espacio comercial y 30.200 m2 de espacio logístico (325.000 pies cuadrados).

 

El impacto del e-commerce empuja las necesidades de logística al alza (hasta el triple de espacio), por el manejo de paquetería y otras operaciones del de gestión del comercio electrónico. Si las ventas de e-commerce en Europa, estimadas en EUR 477.000 millones en 2015, crecen simplemente al 10% simple anual, o sea unos EUR 50.000 millones anuales, ello supone una demanda adicional de logística de más de 3.000.000 m2 al año (50 X 30200 X 2). Y a la larga o a la corta, una reducción del espacio comercial físico.

 

Esto retrata, según Prologis, los extremos (todo físico – todo online), para USD 1.000 millones de venta:

 

logística en españa 3

 

A eso juega GIC.

 

El siguiente cuadro ofrece algunas cifras de interés.

 

logística en españa 4

 

¿Y en España?

 

Pues arrancando del 4% sobre las ventas totales no es difícil que el crecimiento del comercio electrónico se acelere. Y no sería aventurado estimar un crecimiento absoluto en ventas de EUR 2 a 3.000 millones anuales (en torno al 15% anual). O sea 70 a 100.000 m2 de nueva logística por año.

 

Es un pronóstico. Ahora que cada uno, léase propietarios de suelo, promotores y patrimoniales inmobiliarias, haga sus apuestas…


 


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