28 Oct

Colonial, regreso a la especialización (España)

Una de las cosas complicadas que han hecho los gestores de Colonial en estos últimos años (y han hecho varias) fue reconocer (en 2010) que tenían en balance una enorme cantidad de activos (suelo sobre todo) que les complicaban la vida y armar su particular “banco malo”.

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La OPA por parte de Inmocaral en 2006, la subsiguiente compra de Riofisa y el 15% de FCC y el endeudamiento sin freno que propició Luis Portillo (hasta € 8.900 millones en 2007), pusieron a esta sociedad septuagenaria en un difícil brete y al borde de su quiebra.

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Pero no quebró… Refinanció su deuda en 2008 (dando entrada a los acreedores como accionistas), de nuevo en 2010, compró el 30% de la SIIC de París a Realia a través de SFL y, a base de gestión y mucha negociación, se ha re-estructurado hasta convertirse en nuevo objeto de deseo para inversores nacionales e internacionales.

 

La creación de Asentia, su tal “banco malo”, con unos € 1.900 millones en activos y deuda de € 2.000 millones, fue un paso estratégico correcto. Pero tocó sufrir, porque la sociedad siguió consolidando resultados negativos con Colonial y fue un lastre de 2010 hasta 2013, en que ya se había conseguido amortizar todo su valor.

 

En 2012 Colonial registró pérdidas de € 1.129 millones, en 2013 de € 547 millones. En 2014 se vendió Asentia, lo que permitió a la sociedad apuntarse un beneficio de € 671 millones en el primer trimestre de 2014 y cancelar deuda por € 2.086 millones. Para ello se realizó una ampliación de capital en la que tres de las entidades acreedoras convirtieron en capital su deuda, reteniendo Colonial un 17,34% de Asentia pero, lo más importante, dejar de consolidar al fin con dicha sociedad.

 

En 2014 entró en escena Villar Mir (OHL, Inmobiliaria Espacio), con la pretensión de tomar el control de hasta un 30% pero, al final, el tener que resolver sus propios problemas de deuda en OHL le han obligado de hecho a vender parte de sus acciones y quedarse con sólo un 10%. En medio, un amago de OPA sobre Realia, que no prosperó.

 

Resultado de todo ello, a final de 2014, la sociedad tenía activos por € 5.757 millones, con deuda por el 38% LTV y ocupación del 87% en sus edificios. El resultado del ejercicio fue de € 414 millones; 2015 dirá la verdadera marcha de la sociedad. Pero con casi 1.000.000 m2 de oficinas, de las que el 40% se encuentra en París a través de la Société Fonçiere Lyonnaise y el resto en Madrid y Barcelona, el horizonte está relativamente despejado.

 

Asentia, a su vez, ha conseguido re-negociar su deuda, rebajándola desde € 1.000 millones a € 160 millones, haciendo socios a sus propios acreedores. Ahora la sociedad está controlada por Davidson Kemper, Crédit Agricole, Brookfield, ING Real Estate y Merrill Lynch. Ironía de los ciclos inmobiliarios, con su 1.5 millones de metros cuadrados de suelo, es un vehículo con potencial que pretende desarrollar vivienda (76% de su suelo) durante los próximos 6 años cuanto menos.

 

Se fundó la Inmobiliaria Colonial en diciembre de 1946, con aportaciones de algunos de sus socios y sobre todo los activos adquiridos al Banco Hispano Colonial, una entidad catalana que en aquel mismo año atravesaba dificultades. Y que acabó desapareciendo en 1950, absorbida por el Banco Central. Ya desde su principio la empresa manifestó su vocación patrimonial, acumulando activos en renta. Estuvo en la órbita del Banco Central hasta que en 1991 pasó a ser controlada por La Caixa, que ayudó a convertirla en un gran grupo inmobiliario con un importante patrimonio en oficinas. En 1999 sale a Bolsa con bastante éxito, alcanzando un “free float” del 55% y así cotiza hasta 2006 en que se produce la OPA de Luis Portillo.

 

Colonial; experiencias y aprendizajes

De toda esta historia de los últimos años quedan varias experiencias, que cada uno podrá tomar como lecciones, o no:

 

  • La financiación de la banca para la OPA de Inmocaral sobre Colonial y adquisiciones siguientes rayó en la imprudencia temeraria. Aún reconociendo que muchos gestores fueron atrapados por el cambio de ciclo de 2007, la capacidad y credenciales del Sr. Portillo como gestor estratégico deberían haber sido una parte mayor del análisis de riesgo.
  • El exceso de endeudamiento en ciclos descendentes puede resultar letal. Perdonen la obviedad.
  • Hizo bien Colonial en formar su “banco malo” en 2010. Identificar un problema y aislarlo son los primeros pasos para resolverlo. Costó, pero se ha conseguido.
  • La inmobiliaria patrimonial es un mundo de especialistas y, sin menospreciar el valor de la diversificación por tipo de inmueble, la historia de Colonial como gestor de oficinas con diversificación geográfica es sólida y más creíble que la búsqueda en simultáneo de beneficios derivados, por ejemplo, de la promoción de vivienda.
  • La personalidad y capacidad de los gestores para pilotar una compañía al tiempo que se negocia en varios frentes, es un factor de valor primordial. En este sentido no puede sino reconocérsele a Juan José Brugera “presidente de ida y vuelta” y Pere Viñolas, CEO de la empresa, el haber conseguido arreglar una nave que estaba seriamente averiada.

 

Pere Viñolas, CEO de Colonial participa como ponente en WOF London 2015.

 


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