22 Mar

El declive de los parques empresariales periféricos

Con los parques empresariales de la periferia pasa algo parecido a lo que sucede con los coches diésel. La mecánica diésel te da más por menos. Más potencia a menos revoluciones. Más litros en tu depósito por menos dinero. Y tan felices. Los parques empresariales también te dan más por menos. Más metros cuadrados en menos plantas. Más superficie por menos renta. “Y tan pichis”.

 

Pero el motor diésel está perdiendo adeptos, desde el momento en que hemos empezado a tener una mínima conciencia ecológica. El gasoil contamina más que la gasolina, y están empezando a hacerse hueco en el mercado coches con mecánicas alternativas, entre las que destacan los coches híbridos (electricidad y gasolina) o los coches 100% eléctricos. Y los coches diésel ya están en el punto de mira de los ayuntamientos; se habla incluso de que, en un futuro no muy lejano, se prohibirá su acceso a los centros urbanos.

 

En cuanto a los parques empresariales periféricos y satélites de las ciudades, también lo van a tener cada vez más difícil para retener a sus clientes e inquilinos, a pesar de que sus alquileres sean más asequibles que el de las oficinas urbanas. Porque en épocas pasadas, el modelo tenía todo el sentido del mundo; construyo un mastodonte en las afueras de la ciudad y ofrezco oficinas a mitad de precio. Intento que haya una parada de autobús o metro cercana y seguro que atraigo a grandes inquilinos necesitados de localizar sus enormes sedes. Y de los servicios, ya me preocuparé.

 

parques empresariales

 

Y durante mucho tiempo, el modelo de parques empresariales suburbanos ha funcionado. Las empresas usuarias han aceptado la carestía en servicios y el relativo aislamiento, a cambio de poder localizar a todos los empleados bajo un mismo techo y a buen precio.

 

Pero algo está cambiando y los propietarios de parques empresariales van a tener que empezar a usar la imaginación. Porque si nos fijamos en Madrid, existen parques empresariales en lugares que no son del todo atractivos y que tampoco gozan de los mejores accesos mediante transporte público. Muchos de ellos están situados en entornos muy poco urbanos y en absoluto sugerentes para el empleado tipo de hoy día.

 

Porque seamos francos, todos queremos trabajar (perdón, la mayoría necesitamos trabajar), pero si puedo elegir entre trabajar en Campo de las Naciones, donde apenas hay servicios más allá de la cafetería propia de cada edificio/sede, o trabajar en el centro de Madrid, huelga decir que elegiré la ciudad. Y sí, por supuesto que los empleados poco tienen que decir respecto a donde se localizan las empresas para las que trabajan, pero las empresas tienen que empezar a internalizar el wellbeing de sus plantillas como herramienta de atracción y retención de talento.

 

Campo de las Naciones es sólo un ejemplo de lo desoladora que puede ser una zona empresarial de oficinas, pero hay muchos otros ejemplos en la mayoría de carreteras radiales que salen de Madrid y/o Barcelona. Parques empresariales conformados de grandes moles independientes construidas sin una estrategia común de gestión y “atención al inquilino”, si se nos permite la expresión. Porque los millennials (con edades entre los 22 y los 36 años), cada vez más presentes en las plantillas de las empresas, prefieren trabajar en entornos urbanos y menos alienantes.

 

Algunos justificarán que los ratios de ocupación de ciertos edificios o parques empresariales de la periferia son buenos y que, de momento, no hay motivo para la alarma. Pero los coches diésel también siguen siendo muy eficientes, y se siguen comprando, pero la competencia pisa fuerte y en un momento futuro, tener un coche de gasoil estará incluso mal visto. Los coches diésel pueden provocar cáncer de pulmón, y algunos parques empresariales pueden provocarte un cáncer en el alma.

 

Para fundamentar todo esto, te ofrecemos una estadística relativa a lo que sucede en EE.UU. Según Newmark Grubb Knight Frank en un informe de 2015, entre un 14% y un 22% del espacio de oficinas suburbano corre el riesgo de quedar obsoleto. Confirman que el origen del problema reside en la falta de acceso a nudos de comunicación y transporte público, y en la escasez de servicios; compras, restauración, salud y ocio.

 

Por supuesto que hay parques empresariales con gimnasio y con algún restaurante. Algunos están cerca de un centro comercial o integrados en él. Pero, aunque la mona se vista de seda…los propietarios de los parques empresariales tienen que empezar a preguntarse; ¿es esto lo que de verdad quieren y necesitan mis inquilinos? Lo peor de todo es que no hay una solución clara al problema, distinta a la de rebajar todavía más el precio.

 

Y esto no quiere decir que los propietarios de edificios situados en los centros de las ciudades puedan sentarse a ver pasar el cadáver su enemigo. Los alquileres urbanos continuarán siendo más caros, y el diferencial de precio no podrá sustentarse solamente en la ubicación. Todos los inmuebles deberán adaptarse al cambio generacional y a la transformación digital. Los edificios de oficinas deberán concebirse como plataformas de satisfacción de sus usuarios e inquilinos, y no solamente como vehículos de inversión inmobiliaria.

 

Para empezar —y para terminar este post— todos los propietarios de edificios de oficinas podrían instalar en sus edificios un aparcamiento para bicicletas y unos vestuarios con duchas. Una medida muy sencilla de poner en práctica y muy saludable para los inquilinos. Recordemos que los millennials son la generación de la bicicleta.

 

Suerte.


 


3 Comments

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  1. Francisco Luis Garcia

    Marzo 23, 2017 at 9:09 am

    Magnifico artículo.
    Creo que pone las bases de un gtan problema, No vale solo la arquitectura, la tecnología. Un tema importante van a ser los servicios y vale para los parque empresariales y para las ciudades.
    Es necesario disponer de un portfolio de servicios adecuado e innovador (no se innova únicamente en tecnología).
    Los servicios van a convertirse, conjuntamente con la arquitectura y la tecnología, en un atractor, para el dinero y el talento. Creo que ha habido una gran desalineación entre el entorno de los servicios y los objetivos empresariales.
    Repito. Magnifico artículo

    Responder
    • WorldOfficeForum

      Marzo 23, 2017 at 11:04 am

      Hola Francisco Luis. Muchas gracias por su mensaje y su comentario. Efectivamente, hay que saber crecer con inteligencia. En caso contrario, estamos perdidos… Saludos y gracias nuevamente.

      Responder
  2. monica

    Marzo 24, 2017 at 2:13 pm

    buenísimo, real y con símiles muy acertados!

    Responder

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