24 Ene

Edificios Egeo, Pórtico y la revalorización de Campo de las Naciones (España)

Cuatro antecedentes:

 

1) Según BNPP Real Estate, que son madrugadores en su información de mercado, en 2017 se contrataron en Madrid 525.000 m2 de oficinas, máximo anual desde 2007. Y el nivel de renta prime subió un 6,8%, a los EUR 31/m2/mes, con algún pico de hasta EUR 36.

 

2) Hoy (por el 22-1-17) publica el Diario Expansión su colección de opiniones “Los directivos dan las claves del nuevo año”, que en Inmobiliario, Construcción y Servicios son 21. De ellos la mitad se declinan por la bonanza esperada en el sector vivienda -en la que no vamos a entrar nosotros ahora-. Las consultoras, abundan sobre el apetito inversor por la fortaleza de la economía. E Ismael Clemente, Juan José Brugera y José Luis del Valle opinan en cosas que nos interesan especialmente:

 

a) Clemente, “alza de las rentas e incremento de la ocupación de los activos” y que los mayores rendimientos se obtendrán seguramente en la logística por la penetración de la venta online (lo que cuadra con su movimiento reciente). Y sí, nos inclinamos a creerle en lo del alza de las rentas, que parece ser un sentir general.

b) Brugera, “las rentas crecen en aquellos edificios de mayor calidad y mejor situación” y atención a la madurez del ciclo “que nos debe enfocar en proyectos de mayor valor añadido y que comportarán mayor riesgo” (también cuadra con su anunciada adquisición del suelo de Méndez Álvaro).

 

Lean aquí nuestro artículo “La compra de Colonial en Méndez Álvaro, ¿sorpresa?”

 

c) Del Valle, “período de consolidación, caracterizado por la rotación de activos y la especialización” (que también concuerda con sus ventas de edificios de oficinas y concentración en centros y parques comerciales).

 

3) CBRE en su “2018 Europe Real Estate Market” añade alguna anotación clave:

 

a) “Prime yields remaining largely flat through 2018; room for yield compression in the secondary segment”. De hecho no sólo dice que los prime yields se van a mantener estables en 2018, sino que dibuja un horizonte de yields en el 4% o por debajo hasta (incluso con los tipos subiendo), .. 2025:

 

Edificios Egeo, Pórtico y la revalorización de Campo de las Naciones

(Clicar para ampliar en pestaña nueva)

 

Tiene esto una repercusión importante: la rentabilidad de los inmuebles no se prevé que baje más (ni consecuentemente los precios de los inmuebles seguirán subiendo), pero sí subirá previsiblemente el coste de la financiación. De ahí la importancia de la estructura de la financiación de las empresas, que se van mover con menos margen de maniobra.

 

Los yields no bajarán, excepto que… según CBRE, existe “room for yield compression in the secondary segment”. De aquí la “movida” en ese segmento de Colonial (Méndez Álvaro, edificio Egeo, el propio de Arturo Soria con el edificio también comprado a Lar y parte de su interés en Axiare). Conjuga posible compresión de los yields en periferia con la idea de Brugera de “mayor valor añadido y mayor riesgo”.

 

b) A lo anterior se suma la constatación en el citado informe de CBRE, de la fortaleza de la economía española de que tanto se habla:

 

Edificios Egeo, Pórtico y la revalorización de Campo de las Naciones 2

(Clicar para ampliar en pestaña nueva)

 

Si no se estropean mucho las cosas, el tirón combinado de turismo y exportación debería permitirnos seguir creciendo en torno al 1% por encima de Europa Occidental y,

 

4) La incertidumbre política de Cataluña, más alguna sorpresa positiva que pueda dar el Brexit, son viento de cola para Madrid.

 

¿Quién es quién -de las socimis- en Campo de Las Naciones – Vía de los Poblados?

 

Merlin, Axiare e Hispania (y ahora Colonial), tienen ahí posiciones:

 

Merlin es dueña de:

 

  • Ribera del Loira 60, sede de Endesa, 54.960 m2 de SBA, adquirida con Testa.

 

  • El Parque Empresarial Puerta de las Naciones, en Ribera del Loira 36-50, 4 edificios con 39.298 m2 totales, que era de Metrovacesa, sedes de Cepsa o Roche entre otras. Vemos oferta de espacio a partir de EUR 14,50 m2/mes.

 

  • Partenón 12-14 y 16, 2 edificios con 37.632 m2 totales, que también eran de Testa. Leed Gold el primero y Leed Silver el segundo. Vemos oferta a EUR 17/m2/mes.

 

  • Parque Empresarial Alvento, en Vía de los Poblados 1, 32.928 m2 de SBA, antes de Metrovacesa. Leed Silver. Vemos oferta a EUR 12,75/m2/mes.

 

Merlin, pues, en total, 164.918 m2 de SBA y primer propietario de oficinas en la zona.

 

Axiare, por su parte, suma 5 edificios, con 54.074 (aunque alguna duda tenemos sobre cómo computan los m2 en sus edificios de Cristalia). En abril de 2017 hicimos un análisis de la revalorización de sus edificios, con éste resultado:

 

Edificios Egeo, Pórtico y la revalorización de Campo de las Naciones 3

(Clicar para ampliar en pestaña nueva)

 

Nótese la marcada diferencia entre la revalorización del CBD y A1 frente a los mercados secundarios de Campo de las Naciones  y A2.

 

Aquí puede leer nuestro artículo sobre la revalorización de los inmuebles de Axiare

 

Si la OPA de Colonial sobre Axiare tiene éxito la primera pasará a disponer de unos 70.000 m2 de SBA en esta zona.

 

Esta imagen, sacada de la web de Axiare no es completa, pero nos da una idea de algunos ocupantes en la zona:

 

Edificios Egeo, Pórtico y la revalorización de Campo de las Naciones 4

(Clicar para ampliar en pestaña nueva)

 

Y finalmente Hispania, son propietarios de:

 

  • Cristalia Play (antes Cristalia 4B), Vía de los Poblados 3. 10.928 m2. Leed Gold. Inquilino Aegon. Renta junio 2017 (ocupado 67%), EUR 14,2/m2/mes. Y el,

 

  • Proyecto Helios (suelo de 21.000 m2), Vía de los Poblados 1, 33.124 m2 de SBA, comprado a Therus Invest por EUR 32 millones en octubre 2016. Inversión total prevista EUR 97 millones, suelo incluido.

 

Aquí puede leer nuestro artículo sobre el proyecto Helios.

 

Total en la zona entre las cuatro 280.000 m2 aproximadamente (incluido el proyecto Helios), de los que Merlin supone el 58,6%, Axiare el 19,2%, Hispania el 15,7% y Colonial el 6,5%.

 

Conclusión:

 

Con todos los mimbres anteriores, si se confirma la contracción de yields de zonas secundarias a los que CBRE alude, la zona de IFEMA debería ser una de las beneficiadas. Bajo esa luz, cobra sentido la compra del citado edificio Egeo por Colonial, en Av. Partenón 4. Los EUR 79,3 millones que paga (18.252 m2, a EUR 4.345/m2, INECO y Giorgio Armani de inquilinos) supondrían un yield que debe estar en torno al 4,5% asumiendo que la renta ronde los EUR 16/m2/mes.

 

La “prueba del algodón” más próxima en el tiempo al interés en este mercado secundario, será el edificio Pórtico, que Union Investment dice que quiere vender por unos EUR 130 millones. El Pórtico, antigua sede del Grupo Marsans frente al Hipercor, es mayor, con 27.000 m2 y uno de los edificios con personalidad de la zona (obra de Rafael de La-Hoz y SOM). Pero es ese precio es como un 10% más caro por m2 que el Egeo (EUR 4.815/m2), con una renta que se debe asemejar, lo que acercará el yield más al 4% que al 5%. Y la zona, que no es mala, tiene una comunicación por transporte público algo peor, ya que Egeo está muy próximo, a 200 metros, a la parada de IFEMA Feria de Madrid y el Pórtico a 900, que ya es mucho andar según y como.

 

En efecto, la zona se ha revalorizado menos en proporción al CBD, como la tabla con el análisis de Axiare de más arriba muestra, y en consecuencia debería tener reserva para subir (o para bajada de yields, mirando desde el otro lado), pero ello va a depender mucho de la evolución de las rentas y ocupaciones de la zona. En las ofertas que podemos ver siguen apareciendo niveles de renta de entre EUR 13-14 y 17/m2/mes. Nos parece que la clave, más que en los yields, está en el mercado y si Campo de las Naciones va a ser capaz de recortar distancia con las rentas de CBD.


 


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