03 May

El Edificio Encarnación y las oficinas prime-prime (Perú)

En cualquier mercado de oficinas y sobre todo en los más maduros suelen convivir, de hecho, varios sub-mercados. Se habla de tasas de vacío y rentas por zonas, producción, absorción y cosas así en términos muy generales que, como suele suceder con cualquier estadística, a menudo esconden distintas realidades (ya saben aquello, lo de “si usted no come nada y yo me como un pollo, la estadística dice que cada uno comemos medio pollo…”).

 

Así, en el mercado de oficinas hay empresas que quieren estar en edificios económicos de mantener y con rentas lo más bajas posibles -a menudo lejos del centro- para alojar a mucho personal de salarios a su vez bajos (en un extremo estarían los “call centers” que suelen ocupar edificios semi-industriales). Otras quieren tener a toda una plantilla amplia en el mismo edificio (bancos, compañías de seguros), por otras razones más allá del coste y recurren a “campuses” en las afueras o rascacielos completos más en el centro, depende de lo que estén dispuestos a gastar. Otras mantienen mucha relación con su clientela y necesitan estar bien comunicadas o céntricas (despachos de abogados, auditoras). Y así. Hay muchos casos distintos.

 

Y otras, finalmente, tienen necesidad de varias cosas pero, además, quieren el prestigio de ocupar un edifico notable por su arquitectura (bancos de negocios, notarios). Con la ventaja de que los edificio notables o históricos suelen ser céntricos y tener un buen uso ya sea para oficinas, comercial u hotelero. Y la desventaja de que su adaptación no es tan sencilla como construir ex-novo un edificio de oficinas convencional, aunque sea de la mejor calidad. Pero de esos edificios, “convencionales”, hay 172.000 m2 vacíos entre San Isidro, Miraflores y Surco (informe de Binswanger Perú, 2017 1T). Tal vez valga la pena mirar también alternativas.

 

Los inversores avezados buscan este tipo de inmuebles en ciudades europeas, en lo que París lleva cierta ventaja y el Boulevard Haussmann, donde se encuentran las Galerías Lafayette, es un buen ejemplo. Amancio Ortega, el dueño de Zara, que obtiene de su empresa cada año bastantes millones, cientos de millones (EUR 1.108 millones en 2016, EUR 1.256 millones en 2.017…), invierte buena parte de ese dinero a través de Ponte Gadea, en ciudades del mundo entero. En enero de 2016, como ejemplo, compró Almack House, en 26-28 King St. en Londres, un edificio de 9.000 m2, por EUR 328 millones, o sea a algo más de EUR 36.000/m2.

 

26 28 king steet londres

26-28 King Street – Londres

 

Obviamente, Lima no es ni Londres ni París, si nos perdonan. Ni el Jirón de la Unión es el Boulevard Haussmann, perdón de nuevo. Pero tiene su lógica que si en algún sitio de Lima se encuentre uno un edificio que cumpla con las expectativas de prestigio que intentamos explicar, sea en esa zona, en el centro, donde nos parece que existen bastantes edificios apropiados. Casi dando a la hermosa Plaza de San Martín, el Edificio Encarnación tiene forma de “C”, con fachada principal a Jr. Apurímac, 224 y esquinas con Jr. Contumaza y Jr. Carabaya. Con 6.413 m2, es una rehabilitación excelente, que hace honor al buen trabajo de Arte Express, el estudio que se ha ocupado de ello y es su propietario, que sepamos. El edificio original data de 1947, en que fue construido para la Compañía de Seguros Italia para uso de oficinas. Es actualmente sede de la empresa GSS.

 

Edificio Encarnación Perú

Edificio Encarnación – Lima

 

Y secundando la opinión del Sr. Fernando Palazuelo, gerente general de esa firma, creemos que el criterio debería ser el de hacer compatible la rentabilidad con la conservación, enfoque habitual en Europa en que los propietarios están obligados a conservar. Se evitaría así que los edificios caigan en ruina mientras sus propietarios no hacen nada o los especuladores se limitan a comprar para esperar a que los precios suban.

 

Ahí hay un campo para trabajar y operaciones interesantes a pergeñar, al tiempo que consigue conservar y mejorar el patrimonio histórico-arquitectónico. Como Lima bien se merece.


 


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