06 Jul

Dónde y cuándo comprar vivienda en Lima (Perú)

Le hemos leído una entrevista reciente a Ricardo Arbulú, gerente general de la Inmobiliaria Ciudaris. Cuenta que su promotora se va a concentrar en los distritos céntricos de Lima, que considera que aportan mayor calidad de vida por su cercanía a los centros de trabajo o colegios y en consecuencia menor tiempos de desplazamiento. Cita en concreto los de Jesús María, Lince, Pueblo Libre, Barranco y San Miguel.

 

Por otra empresa del sector -Abril Grupo Inmobiliario- vemos la coincidencia en el enfoque, que es en definitiva la clase media como objetivo, ya que Jesús María, Lince y Pueblo Libre, que son los que estudiamos, son distritos tradicionales de la clase limeña en los niveles socio-económicos de C hacia arriba. Efectivamente, en distancia física, Lince y Jesús María se encuentran contiguas a San Isidro y Pueblo libre inmediatamente al noroeste de Jesús María, con lo que aquellos que trabajen en las oficinas de dicho distrito de San Isidro no tendrán mucho viaje.

 

Perú 1

 

Luego hemos visto un pequeño video publicitario de la propia Ciudaris, sobre la compra de vivienda como inversión en Lima, normal en cualquier empresa inmobiliaria que quiere animar a sus clientes a comprar. El argumento clave “Compra-Alquila-Vende-Gana” que utiliza es razonable, aunque no nos gusta tanto la mención concreta a una “rentabilidad del 13%“, desde nuestro punto de vista sin suficiente fundamento.

 

Scotiabank en su informe “El Mercado Inmobiliario en Perspectiva 2015”, dice que el PER Precio de venta / Alquiler Anual, se situaba en 4014 T4 en 16,2 años, pero viene creciendo, lo que implícitamente representa que la rentabilidad bruta del 6,2% se vaya reduciendo, según Scotiabank, hacia el 5%, o PER 20 años, que es lo que se considera barrera de precio equilibrado en cuanto a relación precio y rentabilidad por alquiler.

 

Perú 2

El exceso de rentabilidad sobre esos niveles supone una apuesta por la plus-valía a 5 años vista, que en nuestra opinión es algo sobre lo que resulta arriesgado hacer números.

 

En cuanto a los tres distrito citados, Jesús María y Lince son más económicos que Pueblo Libre en cuanto a PER, pese a que su precio medio de compra es superior. Es decir, comprar es más caro, pero se puede alquilar proporcionalmente a mejor precio. Siempre fiándonos del cálculo del PER 2014 T4 y precios de vivienda nueva actuales, por falta de mejor coincidencia.

 

Hemos estudiado 21 promociones en construcción en dichos tres distritos, con un total de 1.882 viviendas, utilizando para ello el portal inmobiliario “Adondevivir”. Tal vez habrán quedado fuera otros proyectos, pero la ventaja de utilizar una fuente única nos permite usar cifras homogéneas. El resultado lo refleja el cuadro siguiente:

 

Perú 3

 

Como conclusiones, puede decirse la oferta es bastante parecida, centrada en departamentos de 2 y 3 dormitorios, con unos pocos de 1 dormitorio, en torres de hasta 20 alturas. Sin poder comparar calidades constructivas, los precios son, salvo excepciones, bastante uniformes en un +/- 10% de la media de cada distrito. Hemos marcado dichos precios en azul, los que se desvían hacia abajo en verde y los más caros que la media en naranja. Los precios de Jesús María y Lince son muy semejantes de media, en el entorno de S/. 5.500/m2. Y los de Pueblo Libre un 17% más baratos de media que en los dos distritos anteriores, sobre S/. 4.600 m2.

 

En cuanto a los precios de oferta por años, es interesante el “valle” que se observa en 2017, en que los precios son en general más económicos que en 2016 ó 2018. Aunque se trata de una muestra pequeña y puede obedecer a la mera casualidad, de ser cierto sí tendría una razón lógica: las promociones que están cercanas a la entrega (2016) pueden haber pasado ya su umbral y sus ventas son a beneficio -por lo que no tienen tanta necesidad- y las de 2018 no tienen presión porque todavía no habrán en ocasiones arrancado o habrá muy poca inversión hecha. En cambio las de entrega 2017 (observen las entregas de noviembre 2017), estarán en obra y precisan conseguir un nivel de ventas suficiente para su estructura financiera, lo que puede ser motivo para ofrecer precios más competitivos. Perdonen que especulemos.

 

Perú 4

 

Así pues, sin entrar en el gusto de cada uno ni conocer calidades ni valorar las ubicaciones concretas de cada caso, Jesús María y Lince parecen de momento mejor propuesta para comprar como inversión y los proyectos para entrega en el segundo semestre de 2017 son en los que posiblemente se puedan negociar mejores precios. Si es para alquilar, posiblemente mejor dos dormitorios, opinión personal.

 

Finalmente, para quienes deban endeudarse para invertir, a considerar que con tasas de interés hipotecario actuales de entre el 10% y el 12% como mínimo y rentabilidades por alquiler del orden que hemos dicho, deberá pensarse muy bien la decisión.

 

P.S. Citando de nuevo el informe de Scotiabank, los precios de vivienda en Lima crecieron entre 2007 y 2014 un 184%, o sea que casi se triplicaron. El efecto psicológico de esta crecida de precio está en la mente de muchos inversores. Pero ya saben aquello de que “las rentabilidades pasadas no garantizan las futuras”. Si supiésemos con certeza que algo parecido se va a repetir, ¡seríamos todos ricos, claro! Pero no hay que fiarse. La cabeza, mejor fría.

 

 


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