26 Oct

El pelotazo de Distrito Castellana Norte (España)

Esta semana leíamos una nota sobre el estudio que ha hecho la consultora Colliers, por encargo de Distrito Castellana Norte, sobre la oportunidad que supone dicho desarrollo para Madrid. Se ha realizado una comparativa con otros proyectos, hasta 200 según la consultora, de los que 14 se consideran similares. Entre ellos La Défense en París, Canary Wharf en Londres, Postdamer Platz en Berlín o Porta Nuova en Milán.

 

Coincide el mismo día que leíamos la nota nos paseábamos por Canary Wharf. Habíamos viajado hasta allí en el Dockland Light Railway –DLR-. Las estadísticas del DLR nos dan idea de la prosperidad de Canary Wharf. En 2011/2012 (London Transport cierra su ejercicio el 31 de marzo), el DLR transportó 86,2 millones de pasajeros. En 2015/2016, 117 millones, un 35,7% más.

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Y al DLR hay que sumar otro transporte público, desde la Jubilee Line del metro a autobuses. O bicicleta o automóvil privado (los menos). Para 2020 empezará a funcionar el Crossrail, complementario al metro, con el que llegar a Canary Wharf supondrá un 50% de ahorro en tiempo de viaje para muchos de sus trabajadores.

 

En la presentación del trabajo se dice de Distrito Castellana Norte que “destaca su bajo coeficiente de edificabilidad (m2 edificables/m2 de suelo) con respecto al resto de proyectos estudiados. DCN ocupa la tercera posición más baja con una edificabilidad de 1,05, siendo la media del 2,69”.

 

El paseo por Canary Wharf, a la hora del almuerzo nos hizo pensar que algo no era correcto en la dialéctica que se está utilizando con el Distrito Castellana Norte. Por el centro comercial que caminábamos (hay más de 300 tiendas en la zona), lo hacían también bastantes de esas 450.000 personas diarias que llegan en el DLR y muchas más. La prosperidad está en la densidad: más densidad igual a más prosperidad. Y no lo decimos sólo nosotros.

 

Canary Wharf, según el estudio de Colliers, tiene una densidad de 4,27, frente al 1,05 que se propone para DCN:

 

distrito castellana norte

 

La British Property Federation –BPF- publicó en 2008 el informe “The economic impact of high density development and tall buildings in central business districts”. Aunque sus datos están desactualizados, nos parece que sus conclusiones siguen siendo válidas. Entre las principales ventajas que detalla está el efecto de la densidad sobre la competitividad y el efecto “clustering”.

 

Si una ciudad quiere ser más competitiva tiene que atraer más trabajadores cualificados -“knowledge workers”-, cuyas empresas normalmente buscan que trabajen bajo un mismo techo y a menudo en edificios altos –de ahí el éxito de Canary Wharf o La Défense con este tipo de empresas-. Y las empresas buscan beneficiarse del impacto en su notoriedad por la ocupación de edificios altos.

 

En cuanto al “clustering”, alcanzada una cierta masa crítica y concentración de empresas, se produce sin duda un cruce de conocimiento y relaciones de negocio. Es el caso del negocio de seguros en la City of London, en que todas las mayores compañías de seguros mundiales tienen una base, lo que hace que exista una elevada concentración de profesionales del sector y servicios de apoyo –abogados, auditores, expertos en siniestros-. Y todo ello crea una atmósfera de conocimiento e interacción, que no hace sino atraer a más empresas.

 

En los 27 distritos de Londres que estudia la BPF, su conclusión es que el centro de Londres es un 38% más productivo, en términos de valor añadido por persona, que la media nacional del Reino Unido.

 

Por eso, si verdaderamente queremos atraer a empresas por el efecto Brexit, o por cualquier otro motivo, Madrid se tiene que equipar con un desarrollo de alta densidad, que es el enfoque que Distrito Castellana Norte tiene que encarar sin timidez, por más que el Ayuntamiento de Madrid no esté colaborando.

 

Distrito Castellana Norte un pelotazo?

 

Desafortunadamente, muy desafortunadamente, el lenguaje populista al uso tiende a convertir los grandes desarrollos en sinónimo de “pelotazo” y sostiene que ha que ser el sector público quien preserve las esencias de la protección del bien común. Error. Los distritos de negocios que funcionan son consecuencia de la iniciativa privada que funciona en un marco urbanístico fundamentado y respetuoso con la misma.

 

Distrito Castellana Norte debería seguir adelante como iniciativa privada. Y ser más denso y tener un mayor componente de oficinas.

 

“As the economy continues to shift from manufacturing to services, ideas and innovation are driving economic growth and changing the value of density itself. Firms in large metropolitan areas value their workers more highly, because workers there are more productive. They grow more productive over time because of the variety of jobs and information spillovers within and between industries” (State of English Cities, Department for Communities and Local Government, Volume1, p.214).

 


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