12 Oct

¿Cuánto consume mi inquilino? Ni lo sé ni me importa…

Buen momento, aprovechando el Nobel de Economía concedido a Oliver Hart y Bengt Holmström por su trabajo sobre la teoría de los contratos, para explorar la que es seguramente la relación contractual más común en el inmobiliario terciario, que es la de los propietarios de inmuebles con sus respectivos inquilinos.

 

Nos interesa en especial desde el ángulo de la sostenibilidad. Ya saben, lo de los gases de efecto invernadero y sus derivadas, el calentamiento global, que el Ártico se derrite y todas las consecuencias (malas), del cambio climático en que parece que estamos irremisiblemente embarcados.

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Los edificios son responsables de una buena parte del problema. Oficinas y centros comerciales en particular, tienen una alta intensidad energética y toda la energía no renovable que consuman contribuye a aumentar esos gases de efecto invernadero y empeorar el problema. En pocos años hemos conseguido aumentar su concentración a una velocidad que al curso de la naturaleza seguramente llevaría algunos eones.

 

consumo inquilino

 

La Unión Europea, aprobó la EPBD, por Energy Performance of Buildings Directive (en mayo de 2010, traspuesta a la legislación española en abril de 2013), con el fin de intentar la reducción del consumo de energía de los edificios. Para ello estableció el principio de que para enero de 2019 (edificios nuevos de uso público) o enero de 2021 (edificios nuevos de uso privado), los edificios deberán funcionar como nZEB -net Zero Energy Buildings o edificio de energía cero-. Es decir, deberán, o deberían, o hubieran debido, consumir la misma energía que producen o, si existe déficit, éste debe cubrirse con fuentes renovables.

 

Muy buena intención, pero necesita todavía la EPBD concretarse en muchos aspectos y ser asumida por las patrimoniales inmobiliarias como una obligación real y no un principio ético en abstracto.

 

Tal vez la principal dificultad para avanzar en la reducción de consumo energético de los edificios son los distintos intereses de propietarios e inquilinos en cuanto a dicho consumo. La Unión Europea en la EPBD no ha abordado el problema que supone esta cuestión: el propietario de un edificio tendrá un interés mínimo en mejorar la eficiencia de su edificio si la energía la pagan directamente sus inquilinos y él -su compañía- no se va a beneficiar de dicho ahorro después de realizar la inversión y tomarse las molestias. Y además, si el edificio está razonablemente alquilado, es preferible no tocar al inquilino. “Mejor no meneallo”, que dirían los antiguos.

 

consumo inquilino

 

¿Cuánta energía consume mi inquilino? Ni lo sé ni me importa.

 

Aceptarán que esa forma de pensar supone un problema. Pero por fin alguien lo ha reconocido.

 

La gente de RILA –Retail Industry Leaders Association– en Estados Unidos, el ICSC –International Council of Shopping Centers– y el IMT –Institute for Market Transformation-, han lanzado juntos este mes de septiembre la llamada “Landlord-Tenant Energy Partnership“, una iniciativa para trabajar en alinear los intereses de propietarios e inquilinos, en beneficio propio y del medio ambiente. Proponen actuar sobre:

 

  • El diseño de contratos de alquiler, “green leases”, que incluyan el tratamiento de las inversiones que se realicen para mejorar la eficiencia energética del edificio de modo que propietario e inquilinos compartan intereses y se beneficien.
  • Sistemas de medición, contadores y sub-contadores, que permitan conocer la realidad energética de un edificio.
  • El intercambio de datos entre propietarios de diversos edificios, inquilinos de diversos inmuebles o “facility managers” para facilitar el cálculo del ROI de las inversiones a realizar.
  • La financiación de las rehabilitaciones energéticas, incluyendo herramientas novedosas como los “bonos verdes”.

 

Lo bueno es que entre los asesores de este grupo hay gente con potencia o que sabe, como el U.S. Department of Energy, Energy Star, CBRE, Cushman & Wakefield o Kimco y Nike, entre otros varios.

 

Dicen los organizadores de la iniciativa que el ahorro que se puede conseguir sólo con los edificios comerciales en Estados Unidos es tanto como el consumo total de México país.

 

Nos parece que vale la pena. Ahora a ver quién trae este tipo de cosas a nuestro continente.

 

 


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