23 Sep

Consultoras inmobiliarias (2): las perseguidoras

Cuando Brett White era el CEO de la consultora inmobiliaria CBRE,  decía que el negocio global era cosa de dos, CBRE y JLL. Ahora que es CEO de Cushman & Wakefield cabe suponer que dirá que es cosa de tres… También decía que entre las dos grandes capturarían entre el 50% y el 70% del negocio global y que en cuanto al resto quienes mejor se defenderían serían las firmas especializadas que operasen en ciertos nichos de mercado.

 

consultora inmobiliaria

 

Algunos dirán, ahora que está en marcha el campeonato mundial de rugby, que las afirmaciones de White tienen un cierto aire de “haka”, la danza del equipo neozelandés que trata de intimidar al contrario… Veamos si hay algo de cierto en su afirmación.

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Pero antes de reflexionar sobre ello, comprobemos quién completa el cuadro, junto con CBRE, JLL y Cushman & Wakefield:

 

Consultora inmobiliaria nº4, nº5 y nº6

Colliers

Colliers International Group es una consultora inmobiliaria que cotiza en las bolsa de Toronto (ticker CIG) y Nueva York (NASDAQ, ticker CIGI). PER 59,4. 16.300 empleados, 502 oficinas en 67 países. Opera desde bases en Toronto y Seattle. Sus cifras de 2011 a 2014 (ver párrafo debajo del cuadro):

 

AñoFacturaciónRecursos propiosBeneficio brutoBeneficio neto
2011US$ 1,852 MndUS$ 689 MUS$ 74 M
2012US$ 2.009 MndUS$ 736 MUS$ 6 M
2013US$ 2.344 MndUS$ 821 M– US$ 18 M
2014US$ 2.714 MndUS$ 967 MUS$ 43 M

 

A pesar de ser una consultora inmobiliaria cotizada, es difícil considerar sus finanzas con criterios homogéneos a los de sus competidores, por dos razones: de una parte, hasta el 1 junio de 2015, fecha en que se han escindido, el negocio de Colliers estaba integrado con el de First Service Corporation, dedicada al negocio residencial. En esa separación del negocio, que estratégicamente parece tener sentido, no nos es posible saber qué cifras corresponden a cada parte. Así, mientras Bloomberg da como ingreso total de la consultora inmobiliaria cotizada en 2014, US$ 2.714 millones, la propia compañía en su comunicado del 1 de junio cita la cifra de US$ 1.600 millones. La “nueva Colliers”, escindida, arranca con un crédito “revolving” de US$ 525 millones de su antiguo grupo.

 

De otra, Colliers ha seguido tradicionalmente una política de alianzas con socios locales, país a país o en grupos, como es el caso del Reino Unido, Irlanda y España que se lleva a través de Colliers International Plc. del Reino Unido. Ello puede suponer una fortaleza en algunos sentidos pero dificulta el mejor análisis del negocio. Aparte de que, puede no favorecer una cultura corporativa común. Su propio CEO ha manifestado sus dudas sobre ello.

 

Así, en 2014, en que el beneficio neto de la consultora inmobiliaria fue de US$ 43,3 millones, los intereses minoritarios fueron otros US$ 47,6 millones, más del 50% del total. En 2013, en que la compañía tuvo pérdidas por US$ 18 millones, los minoritarios supusieron US$ 59,5 millones. Es decir, que la sociedad cotizada perdió dinero, pero, sus socios locales ganaron. Posiblemente la separación de First Service Corporation se encamine a estructurar de forma distinta todas esas relaciones.

 

El CEO de Colliers International es Jay Steward Hennick (58). Hennick fundó First Service en 1988. En 2004 compró Colliers Macauley Nicholls Inc. por CAN$ 88 millones (US$ 66 millones de hoy), con lo que acabó siendo propietario del 80% de la red, quedando el resto en manos de socios minoritarios y fusionó el negocio con First Service, su compañía original. La re-estructuración del negocio de junio ha tenido una primera consecuencia: la dimisión de Doug Frye, que ha sido el CEO de Colliers los últimos diez años. Hennick ha asumido ese rol, sumándolo al de chairman. Dylan Taylor, ha sido promovido a presidente y COO.

 

Colliers, que mantiene su puesto como líder en el “segundo escalón” de las consultoras ha mostrado en estos últimos años una falta de consistencia en su capacidad para generar beneficio, lo que puede estar en la raíz de los cambios del pasado junio por su principal accionista. “Algo se mueve”. Probablemente pronto sabremos algo más.

 

Savills

Savills Plc., consultora inmobiliaria fundada en 1855, cotiza en la Bolsa de Londres (ticker SVS). Capitalización GBP 1.200 millones (US$ 1.860 millones). PER 20,9. 27.000 empleados en 33 países, con 600 oficinas (más de 100 en el Reino Unido, donde desarrolla negocio residencial y de terrenos agrícolas, incluyendo subastas inmobiliarias). En 2014 Savills adquirió Studley en los Estados Unidos, donde ahora gira como Savills Studley, por US$ 260 millones. Sus cifras (millones GBP) de 2011 a 2014:

 

AñoFacturaciónRecursos propiosBeneficio brutoBeneficio neto
2011£721,5£205,6£721,5£26,5
2012£806,4£232,5£806,4£36,8
2013£904,8£270,0£904,8£50,8
2014£1.078,2£329,5£1.078,2£62,1

 

En su memoria anual, a diferencia de otras consultoras, Savills discrimina su ingreso y beneficio por zonas geográficas, lo que muestra que obtiene el 47,7% de su facturación y el 66,7% de su beneficio en el Reino Unido y el 32,9% de su facturación y el 34,6% de su beneficio en Asia. Es decir que el 80% de su facturación total y el 90% de su beneficio proceden exclusivamente del Reino Unido y Asia. La adquisición de Studley en Estados Unidos es por tanto un movimiento claramente estratégico. La Europa Continental sólo representa el 9% de su facturación y la operación es escasamente rentable.

 

CEO de Savills desde 2008 es Jeremy Helsby (60), que ha trabajado toda su vida en la compañía.

 

Savills es pues una consultora inmobiliaria con larga tradición, conservadora diríamos, rentable y que está creciendo de forma sostenida, tanto en facturación como en beneficio. Muy dependiente del Reino Unido, su expansión internacional se ha consolidado, aparte de China, donde ahora celebra su 20 aniversario, en países asiáticos de antigua influencia británica, Sigue teniendo dedicación al residencial. Estados Unidos ha probado ser un reto histórico difícil, cerrando su negocio allí en 1988. Su actual CEO, Jeremy Helsby conoce bien aquella situación porque la vivió en primera persona. Ahora lo intenta de nuevo a través de Studley y será interesante ver cómo se enfrenta a sus competidores. Rentabilizar el resto de Europa es su otra gran asignatura.

 

Newmark Grubb Knight Frank

NGKF es filial de BGC Partners, una consultora inmobiliaria cotizada en la bolsa de Nueva York (NASDAQ, ticker BGCP) que presta servicios financieros además de inmobiliarios, con ingresos totales de US$ 1.841 millones y beneficio neto antes de impuestos de US$ 248 millones (aunque en GAAP la diferencia es de sustancia). Capitaliza a US$ 2.200 millones. El CEO de BGC Partners, Howard W. Lutnick (53), también lo es de Cantor Fitzgerald, una empresa dedicada al asesoramiento financiero, que escindió a dicha BCG parte de su negocio en 2004.

 

El área inmobiliaria de BGC corre a cargo de NGKF y de la recién adquirida (2014), Apartment Realty Advisors, especializada en el mercado residencial en Estados Unidos.

 

NGKF se constituye, primero, en el año 2006, por la alianza de Newmark (fundada en Nueva York en 1929) con Knight Frank (fundada en Londres en 1896). Segundo, con la incorporación de Newmark Knight Frank a BGC en 2011. Y tercero, por la compra también por BGC de Grubb & Ellis, que se había declarado en quiebra en 2012, a la que fusiona con su primera adquisición. Presidente y CEO de la consultora inmobiliaria son Jeffrey R. Gural y Barry M. Gosin, socios de Newmark desde 1978, cuando la compañía operaba exclusivamente en Nueva York.

 

Según declara BGC Partners, la facturación de NGKF ha sido de US$ 725 millones (+24,5%) en 2014, con un excelente beneficio neto antes de impuestos de US$ 92,8 millones (+51,7%).

 

NGKF ha tenido un buen año 2014 y parece previsible que con el apoyo financiero de BGC siga creciendo por adquisiciones.

 

Próximamente: Consultoras inmobiliarias (y 3): conclusiones.

 

 

Notas: toda la información financiera y operativa utilizada ha sido obtenida de los resúmenes de Bloomberg para el caso de compañías cotizadas así como de sus propias memorias corporativas. Para sociedades no directamente cotizadas se ha utilizado la información de las propias empresas, que en ocasiones no hemos podido verificar con exactitud.

No hemos incluido en el estudio a marcas que representan a redes de inmobiliarias para intercambio de negocio, del tipo de Binswanger, Nai Global o GVS Worldwide.


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