24 Ene

Centro Empresarial Colpatria y el Fondo Inmobiliario de Old Mutual (Colombia)

Hace unos años nos comentaba el gestor de un fondo inmobiliario colombiano que el mismo había adquirido parte de uno de los edificios del Centro Empresarial Colpatria, promovido por la Constructora Colpatria. El complejo, por ahora al menos, ocupa una manzana completa entre las calles 127 y 127a y las carreras 53a y 54a. Desde la Calle 100, 2,2 kilómetros hacia el norte por la Autopista del Norte y otro kilómetro hacia el oeste por la calle 127. No está lejos en automóvil, pero sí lo suficiente para que este parte pueda considerarse que tiene una situación independiente de otros desarrollos del norte de la ciudad.

 

Por lo que supimos cuando visitamos el parque, la expansión futura va hacia el otro lado de la calle 54a, actualmente ocupada por un concesionario Volkswagen, sobre suelo que la constructora también tiene en propiedad o controla.

 

Actualmente tiene operativos 3 edificios.

 

Centro Empresarial Colpatria y el Fondo Inmobiliario de Old Mutual

Foto: Old Mutual Colombia

 

Torre 1, sede de Bavaria, entregado julio 2013, con 7 alturas con 2.400 m2 por planta (60 x 40), 16.800 m2 por tanto (deducimos esta medida de medidas sobre mapa, porque la web no la explicita).

 

Torre 2, multipropiedad (donde compró parte el fondo al que aludimos al principio, porque entero se les hacía demasiada inversión en un solo inmueble), entregado en diciembre de 2014, 12 alturas de 2.700 m2 (60 x 45), 32.400 m2. Leed Gold.

 

Torre 3, del Fondo Inmobiliario de Old Mutual (o al menos sus 10 plantas de oficinas), entregado en julio de 2016, 12 alturas de 2.000 m2 (50 x 40), 24.000 m2. Leed Gold. Old Mutual aclara como SBA 1.900 m2 por planta, lo que cuadra en principio tomando en cuenta zonas comunes.

 

Torre 4, de la que la constructora no da detalles -“próximamente” indica- pero que deducimos por su frente a la 127 que pueda ser semejante a la Torre 1. Y que también será Leed Gold, según el USGBC.

 

Serían pues, en total, cerca de 90.000 m2 de superficie alquilable. Bastante sustancial.

 

Lo que no acabamos de saber es qué tal va el negocio de este parque, porque no vemos el dato clave, que es la ocupación. Lo que sí dice la empresa es “desde COP 5.287.148.000“, o sea desde USD 1.852.000, pero no aclara a qué se refiere, si oficinas o si locales ni en qué torre. ¿La 2? ¿Cuántos metros?

 

El fondo inmobiliario de Old Mutual* (Old Mutual Fondo de Inversión Colectiva Cerrado Comprar para Arrendar I), que en Colombia tiene una alianza para estas cosas con Kiruna Capital Partners, nos da alguna pista más. Porque a diciembre de 2017 informa como valor del fondo COP 386.834 millones (o sea USD 135,5 millones). Y dice su ficha para este inmueble que tiene 38.000 m2, de los que 18.000 m2 útiles. Y como la Torre 3 representa el 50,87% de la cartera del fondo, esos 18.000 m2 útiles los valora en COP 196.782 millones ó COP 10,9 millones/m2 (USD 68,9 millones y USD 3.829/m2 respectivamente). No nos parece especialmente barato. Proyecto Elemento (Leed Platino), en la Av. El Dorado como una referencia distante pero que creemos válida, ofrece en su web oficinas en venta a COP 9,3 millones/m2.

 

El fondo de Old Mutual tiene 1 partícipe en clase A -asumimos que la propia compañía- y 797 en su clase C y la revalorización entre los tres años de diciembre 2014 y diciembre 2017 es del 26%, que se traduce en el 8,2% anual acumulado, que para el mercado colombiano nos parece en la banda media-baja (PEI en esos mismos tres años ha rentado el 13,6% anual). Y la remuneración efectivamente cobrada, del 1,5%, baja. Y sospechamos que el peso de la Torre 3, de la que no descubre su ocupación (lo que nos parece una carencia seria en el informe de un fondo y más con el peso que este inmueble representa sobre su cartera total), tiene parte de culpa en ello. A expensas de que nos saquen del error.

 

En suma: el Centro Empresarial Colpatria es un buen complejo, en una ubicación a la que en nuestra opinión le falta masa crítica en el sector de oficinas (está básicamente rodeado de viviendas). Su desarrollo, a base de entregar edificios cada 18 meses, probablemente minimiza el riesgo para su promotora, pero no creemos que favorece su comercialización. Y la inversión del fondo de Old Mutual, gustándonos más en general la compra de edificios completos, tiene un peso que nos parece excesivo en un fondo de esta reducida talla al impactar demasiado la comercialización de un único inmueble en la rentabilidad total del fondo.

 

*Old Mutual plc es una compañía de seguros y gestión de inversiones sudafricana, fundada en 1845. Cotiza en las bolsas de Johannesburgo y Londres y tiene una capitalización en esta última de GBP 11.878 millones (USD 16.765 millones). En el último año se ha escrito sobre la posible venta de sus operaciones en México, Colombia y Uruguay para concentrar su expansión en los mercados africanos.


 


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