24 Ago

Colonial, ¿cómo ha ido su semestre?

Sin que el aprecio nos nuble la objetividad, los números que ha presentado Colonial para el primer semestre de 2016 hablan por sí solos. Y reflejan una trayectoria excelente.

 

Unos “flashes”:

 

  • EPRA NAV por acción EUR 6,8 (+25% sobre junio 2015, más 10% en seis meses)
  • Resultado neto recurrente EUR 31 millones, +183% sobre 2015 1S.
  • Resultado neto atribuible al Grupo EUR 230 millones, +13%.
  • Ingresos por rentas EUR 137 millones (+23%).
  • EBITDA recurrente Grupo EUR 109 millones (+36%, +18% like-for-like).
  • Valor Activos Grupo EUR 7.556 millones (+13% like-for-like).
  • Ocupación EPRA 96% (+.999%).

 

Cierto que los mercados en este semestre han soplado a favor, pero Colonial está sabiendo aprovechar el viento.

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De una parte, hemos visto incremento de rentas prime en París, Madrid y Barcelona.

En París (que supone el 74,5% de las rentas), según la elaboración de la propia compañía la renta prime ha pasado de EUR 710/m2/año a EUR 765/m2/año, un 7,75% más, mientras la desocupación en CBD descendía del 5,3% al 3,9% -apretado-.

 

En Madrid (14,6% de las rentas), la evolución ha sido de EUR 26 a EUR 27,8/m2/mes, un 6,9% más. Y la desocupación CBD ha bajado ligeramente, del 7,8% al 7,6%.

 

Y en Barcelona (10,9% de las rentas), se ha pasado de EUR 19 a EUR 21/m2/mes, un 10,5% más, mientras la desocupación en CBD ha bajado del 7,3% al 6,4%.

 

El bautizado como “Proyecto Alpha” desarrollado en estos últimos meses, refleja bien la ruta que Colonial está siguiendo. Dentro de ese proyecto estratégico se ha conseguido:

 

  • La compra de Santa Hortensia 26-28, sede de IBM, de 46.928 m2 y Serrano 73, unas de las sedes de BNP Paribas, de 4.242 m2, ambos en Madrid, por EUR 154 millones y EUR 48 millones Para el pago Colonial ha realizado una ampliación de capital de 228,6 millones de acciones, que ha suscrito el vendedor, el grupo mexicano Finaccess, que pasa a ser accionista con el 8% del capital de Colonial.

 

Finaccess es propiedad y está dirigida por Carlos Fernández González, que fue consejero delegado y parte de una de las familias propietarias del Grupo Modelo de cervezas, cuyo 50% (restante del que ya poseía), fue adquirido por AB InBev en 2012 por USD 20.100 millones.

 

Durante este agosto Finaccess ha comprado más acciones, lo que le sitúan como segundo accionista de Colonial, con el 9,887%, por detrás de la Qatar Investment Authority (12%).

 

  • La compra de un 4,4% adicional de SFL al Grupo Reig, por EUR 141,8 millones, de los que EUR 51 millones en efectivo y el resto en nuevas acciones de Colonial. Con esta operación Colonial pasa a detentar el 57,5% de SFL y Grupo Reig el 2,5% de Colonial.

 

  • La compra del proyecto Parc Glòries, en la zona 22@ de Barcelona, donde se realizará un edificio de 24.551 m2 en 17 alturas que la compañía diseñará para buscar la certificación Leed Platino, por EUR 77 millones.

 

  • La compra de José Abascal, 45 en Madrid -junto al hotel NH Abascal-, un edificio singular de 5.326 m2 sobre el que sin duda conoceremos más planes, por EUR 35 millones.

 

Con todas estas compras, que suman alrededor de EUR 450 millones, Colonial consigue sus varios objetivos, que incluyen el aumento de la cartera en España (+20% GAV), más París, que les funciona muy bien, EUR 265 millones en nuevos fondos propios por la acciones emitidas -a un precio beneficioso para los anteriores accionistas-, Finaccess como nuevo accionista clave y mejorar su beneficio neto y su NAV. Todo lo que en suma ofrece un mejor perfil crediticio para la sociedad.

 

resultados colonial

 

En proyecto tienen 46.071 m2 (Estébanez Calderón 3-5 y Príncipe de Vergara 112, ambos en Madrid y Parc Glòries en Barcelona), más 47.153 m2 en rehabilitaciones y el solar de Parc Central, lo que sumado representa 93.224 m2 de nueva superficie con un potencial de renta según la empresa de EUR 29 millones anuales.

 

De la total valoración del Grupo -excluyendo “transfer costs”-, de EUR 7.556 millones (+13,4% sobre 2015 1S), el 73% está representado por activos en Francia y el 27% en España (62% en Madrid, 38% en Barcelona). La deuda financiera neta asciende a EUR 3.144 millones (+5%), que representa un 39,9% LTV, a 4,6 años de vencimiento medio y 2,06% de coste actual, con el 85% contratado a tipo fijo. Colonial está con rating BBB- y SFL BBB.

 

El mes pasado la sociedad realizó un “contra split” en el que se cambiaron nuevas acciones de EUR 2,50 por cada 10 antiguas de EUR 0,25, con lo que se redujo el número de acciones a una décima parte, hasta 356,82 millones, o sea un nominal de EUR 892 millones. A la cotización de ahora mismo de EUR 6,65 suponen EUR 2.373 millones, casi en línea con el EPRA NAV de EUR 2.425 millones. Al 30-6 el consenso de analistas era recomendación de compra a precio medio de EUR 7,4. Hoy leemos en el consenso de Expansión (que todavía no parece haber digerido bien el “contra split”), EUR 7,6, lo que da un potencial de revalorización en torno al 14%.

 

Frente a sus “peers” las SOCIMIs del continuo, excluyendo a Lar Socimi e Hispania, que tienen estrategias patrimoniales distintas, Colonial ofrece un retorno en 2016 (YTD return de Bloomberg), de +3,80%, frente al 8,97% negativo de Merlin Properties o el 9,85% también negativo de Axiare Patrimonio.

 

Del esfuerzo en la mejora de calidad de su cartera, inversión en la sostenibilidad y eficiencia energética de los edificios -que constituyen hoy casi con seguridad el patrimonio de mejor calidad de España en este aspecto- y esfuerzo de comercialización, da idea que sus edificios en Barcelona estaban ocupados al 77% en 2014 y hoy lo están al 94%, en Madrid el 75% en 2012 y hoy el 97% y en París el 80% en 2013 y el 98% hoy día. Si además les juega bien el mercado en cuanto al potencial reversionario, las cosas pueden mejorar aún más.

 

No hay casualidades en estas cosas.

 


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