17 Ene

La compra de suelo por Colonial en Méndez Álvaro: ¿sorpresa?

Para nosotros sí, un poco, y no lo decimos en plan negativo. Porque metida de lleno en la OPA de Axiare, hubiésemos dicho que Colonial estaría ocupada con sus números y planes para el caso, muy probable para nosotros (hoy 16-1 cotiza Axiare en EUR 18,38 frente a los EUR 18,36 que ofrece Colonial y poco se mueve), de conseguir absorber a esta última.

 

Y sin embargo hace unos días nos enteramos de que han cerrado la compra de un “solar con 100.000 m2 edificables” en Méndez Álvaro, frente a la sede de Repsol (todos los clones de la noticia cuentan exactamente lo mismo y poco más). Cosa que si nos guiamos por el precio de repercusión que pagó Vía Célere (a Adif, Repsol y la Junta de Compensación Méndez Álvaro Norte I), en noviembre de 2016, por un solar de 2.107 m2 (edificabilidad 14.900 m2) también frente a Repsol, a EUR 1.962/m2, serían EUR 196 millones. Tal vez sea menos por aquello de la escala, pero apostaríamos entre  EUR 150 y EUR 200 millones (Repsol pago a CLH en 2007 EUR 155 millones por el solar de 32.000 m2 de su sede). Entendemos que Colonial va a explicar esta operación en un webcast para analistas e inversores institucionales el próximo 18 de enero, en el contexto de su plan de nuevas inversiones que denominan “Proyecto Alpha-III”.

 

La verdad es que Méndez Álvaro no se puede considerar un “caso de éxito”, al menos hasta ahora. Los cuatro edificios entre las calles Retama y Acanto, más la Torre Ombú (antes Torre Urbis) en el chaflán de la calle Ombú, todos ellos en el perímetro de El Corte Inglés, han estado bastante solos por años:

 

  • Retama, 1 (Torre Suecia), de Procisa, sede de Ericsson (que está con un ERE que suponemos en el futuro afectará a su ocupación).
  • Retama, 3, propiedad de BNP Paribas (?), sede de UCI y Banco Cetelem (grupo BNP).
  • Retama, 5 (CN Méndez Álvaro), de Realia, alguna oferta alquiler a EUR 16/m2/mes.
  • Retama, 7 (Torre Indocentro), de HNA, (que la compró a Metrovacesa en 2008 por EUR 43,5 millones), con alquileres entre EUR 19 y 23,50/m2/mes según ofertas.
  • Y Ombú, 3 (Torre Ombú), promovida por Nozar y vendida en 2009 por Reyal Urbis por EUR 45 millones. Propiedad de Inmobiliaria Acek, la patrimonial inmobiliaria de la familia Riberas, dueños a su vez de Gestamp, la multinacional de componentes de automoción. Inquilino principal que sepamos Renault Trucks. Hay algo de oferta en alquiler a EUR 17/m2/mes.

 

Todos ellos han cumplido casi o más de 25 años sin que la zona haya visto una expansión clara. Suman entre los cinco unos 65.000 m2 sobre rasante, pues tienen una configuración semejante (15 plantas, 3 inferiores algo mayores que el resto de 30 x 30 metros según el PERI de 1990), unos 13.000 m2 cada uno.

 

Los precios históricos de las compraventas que hemos podido ver de unos años atrás, a unos EUR 3.500/m2 (aunque varias  ventas se pueden calificar de “distressed”), lo que alquilando a EUR 16/m2/mes limpios da un yield algo por encima del 5%, que hoy no está mal.

 

Se suman otros cuatro edificios ya de este siglo o cerca, con frente a la M-30:

 

  • Titán 4, 11.701 m2 de oficinas, promovido junto a su gemelo siguiente por Nozar, actualmente propiedad de GMP y,
  • Titán 8, adquirido en diciembre 2017 por UBS a EspañaDuero, la antigua Caja Duero, por EUR 50 millones.
  • Titán, 13, de 6.631 m2, sede de CLH, propiedad de Saint Croix Holding Immobilier, la Socimi de los dueños de Pryconsa, que adquirió el edificio como uno de los activos de la socimi Inveretiro, en 2014 y,
  • Titán, 15, de 8.500 m2, antigua sede de Nozar, actual de Mahou-San Miguel, que es su propietario, tras su renovación en 2011.

 

El precio de Titán 8, de EUR 4.275/m2, que es del mes pasado, al mismo nivel de alquiler ofrecería un yield del 4,5%, mercado de hoy que podemos asumir, pues, para la zona.

 

O sea en total, para los 9 edificios, poco más de 100.000 m2 de oficinas, que en 25 años de recorrido corrobora el lento desarrollo (con la normativa urbanística de fondo) de esta zona, pese a buena visibilidad desde la M-30 y las expectativas que puedo crear, por ejemplo, el asentamiento de la sede de Repsol en la zona.

 

Completan el cuadro 800 a 1.000 metros hacia el noroeste desde El Corte Inglés, subiendo por la calle Méndez Álvaro:

 

  • La citada sede de Repsol, inaugurada en 2010, que tiene 123.000 m2 construidos, Leed Platino, bien conocida.
  • El edificio Arnaiz, contiguo, en Méndez Álvaro, 56, de Arnaiz & Partners, su sede y multi-inquilino, también inaugurado en 2010 y
  • El Prado Business Park, en Ramírez de Prado, 3, de 62.000 m2 construidos y 40.000 de SBA, BREEAM Excelente. Antigua sede histórica (de 1920) de Standard Eléctrica (luego Alcatel), cuyo suelo adquirió AXA IM en 2005. La remodelación y reconstrucción en parte se ha completado en 2017. Son tres edificios, el Oeste, el Sur y un tercero leemos, de los que Amazon ocupa 12.200 para su nueva sede, que son el total del edificio Sur. El edificio Oeste, 19.073 m2, lo vemos en oferta en alquiler.

 

En suma, entre las dos zonas (lateral de la M-30 e interior), unos 150.000 m2 en alquiler más la sede de Repsol y un nivel de desarrollo que si el urbanismo no pone muchas pegas augura una densificación importante. El reciclado de bastante espacio industrial obsoleto, el suelo disponible y alguna infraestructura para repensar (la playa de aparcamiento de autobuses de la Estación Sur, por ejemplo, no tendría por qué no ser subterránea), permite pensarlo.

 

colonial méndez álvaro

(Clicar para ampliar en pestaña nueva)

 

Para dar una idea del potencial de Méndez Álvaro, hemos superpuesto la silueta de AZCA (en verde) sobre el plano de esta zona. Por supuesto no todo el suelo está vacante, pero aún así, AZCA (que nosotros consideramos que podría ser aún más densa), tiene algo como 500.000 m2 de oficinas, además de otros 300.000 m2 de comercial y residencial. Méndez Álvaro tiene mucho recorrido. Que habrá que ordenar y gestionar bien para hacer la zona más “friendly” y cohesionada (“El resultado es que no hay un AZCA sino varios, que conviven, por así decir, de espaldas los unos a los otros” y disculpen la autocita). El transporte público también merecerá una vuelta, a nivel de lo que tecnología actual puede sugerir (que del Paseo de las Delicias a la entrada de la Estación de Atocha a la calle Retama hay más de 2 kilómetros rectilíneos).

 

Aquí pueden leer nuestro artículo “Azca, La Gran Paradoja”

 

¿Buena operación para Colonial?

 

Creemos que sí, según se confirme. Si compra en el entorno de EUR 1.500 hasta 2.000 de repercusión, debería ser capaz de producir espacio de oficinas entorno a por debajo de EUR 4.000, lo que alquilando entre EUR 18 y 20/m2/mes le devolvería entre el 5,5% y el 6% como mínimo.

 

Les permite además capturar sedes grandes, de compañías grandes, a esos precios, que en otras zonas de Madrid no puede ofrecer ni posiblemente quiera (sin contar el stock de Axiare de momento), para no contaminar su nivel de precios prime. Y eso es un buen balance estratégico para la compañía.

 

Y finalmente, con tesorería suficiente en el entorno del 2% de costo, apostar por una reserva de suelo de este tipo con horizonte a 5 años o más, no está mal.


 


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