08 Mar

Colonial: pero cómo… ¿gana menos y va mejor? (España)

En efecto, si Colonial no fuera una patrimonial inmobiliaria, cosa que alguna gente tiende a olvidar cuando se comparan con otras, que no son inmobiliarias, en Bolsa, no se podría decir que Colonial va mejor. Al fin y al cabo, en 2015 tuvo un resultado atribuible de EUR 415 millones y este año, sólo 274 millones. El ejercicio 2016 es un ejemplo idóneo para recordar a todos la importancia del resultado recurrente que, insistimos, es de donde se pagan los dividendos. Y otra cosas.

 

colonial gana menos va mejor

 

Lo que le ha pasado en 2016, en la parte “negativa”, es que la revalorización de sus activos, que en 2015 supuso EUR 715 millones, este año se ha quedado en EUR 554 millones. EUR 161 millones menos. Y el beneficio neto son EUR 151 millones menos. Con lo que se podría decir que en el resto no había habido cambios.

 

Pero interesa mirar a la parte alta de la cuenta de resultados, cuyo “bottom line” es de EUR 68 millones de beneficio recurrente, frente a EUR 37 millones en 2015, un 83,8% más. Y ello es consecuencia de la subida en el EBITDA recurrente desde EUR 178 a EUR 220 millones, un 23,6% más, lo que su a vez viene de un aumento del ingreso del 17,3%, hasta EUR 271 millones, una disminución del gasto de explotación de un 25%, a EUR 15 millones y un aumento del coste de estructura del 9,1%, hasta EUR 36 millones.

 

Interesa comparar estas cifras con el aumento de su cartera de inmuebles en explotación (sobre rasante, excluidos proyectos e inmuebles en rehabilitación), que ha pasado de 968.966 m2 a 1.057.916 m2, un 9,2% más. Es decir, que el coste de estructura ha subido en línea con la cartera (9,1% frente al 9,2%), aparte de que la cartera de proyectos y rehabilitaciones da su trabajo, mientras que el EBITDA ha crecido a más del doble de ese ritmo (23,6% frente al 9,2%). O sea que bien.

 

En superficie de oficinas en explotación la compañía ha crecido en España hasta 380.151 m2, gracias sobre todo a la incorporación de la sede de IBM, de 46.928 m2. Es uno de los mayores edificios de Madrid, que adquirió en una operación con su accionista mexicano Finaccess, dentro de las actuaciones que la compañía calificó como “proyecto Alpha“. En París ha mantenido su patrimonio prácticamente estable, aunque tiene una mayor participación en SFL por el canje de acciones de SFL por acciones de Colonial realizado con la familia Reig, también parte de ese proyecto.

 

Con todo ello, el GAV de la compañía crece hasta EUR 8.069 millones (+16,7%), no tan lejos de los EUR 9.824 millones de Merlin. Aunque Colonial como holding sólo controla el 57,4% del total del grupo, estando el resto en manos de minoritarios, los otros accionistas de SFL (53,3% en 2015).

 

¿Por qué va mejor aunque gane menos?

 

Los ratios EPRA, casi todos bien:

 

  • EPRA NAV, que sube 31.6% hasta EUR 2.587 millones. Con lo que en dos años, desde 2014, la subida es del 70%.
  • EPRA NAV por acción, sube a EUR 7,25, un 17,7% más que en 2015 y un 52% más que en 2014. Sumado al dividendo del 2%, el beneficio para el accionista se acerca al 20%.
  • Los costes, reflejados en los EPRA Costs, en descenso, tanto considerando el coste del espacio vacío como sin él:

 

colonial gana menos va mejor 1

 

  • La deuda neta, aunque ha subido, se mantiene controlada y de hecho el LTV ha descendido ligeramente. Y muy bien la gestión de la deuda con las emisiones del último trimestre, que ha permitido rebajar drásticamente el coste total:

 

colonial gana menos va mejor 2

 

El WAM -Weighted Average Maturity ha mejorado de 4,8 a 5 años. Y 83% es a tipo fijo.

 

  • Lo único que sigue sin gustarnos, son los apretados márgenes de rentabilidad a que el mercado ha sometido a este negocio. El EPRA Net Initial Yield, empujado sobre todo por las rentabilidades de París, es muy magro y obliga a mantener unos costos de deuda muy bajos. La estrategia de renovación de inmuebles y la mejora del mercado de Barcelona ha ayudado a que las rentas suban un 6,9% LfL -Like for Like-, pero tendrán que mejorar aún más.

 

colonial gana menos va mejor 3

 

Finalmente, por acabar en positivo, muy bien la actividad comercial de la empresa, que ha conseguido reducir el vacío hasta el 3% (EPRA), desde el 6% de 2015 (y el 13% de 2014). Del grupo de las cuatro Socimis del continuo, más Colonial y Realia, Colonial ha sido la más exitosa en la contratación de nuevos inquilinos entre 2014 y 2015, con 86.675 m2 firmados. Merlin la ha superado en 2016 (50.667 m2 de nuevos contratos), pero no en el conjunto de los dos años (67.320 m2). Y Merlin tiene además casi el doble de superficie en oficinas. Tendrá pues Colonial una cierta prisa en poner en explotación los proyectos que tiene en rehabilitación, 84.447 m2 entre España y París, que le permitirá elevar su rentabilidad a ese 3,9% del que habla, con ocupación al 100%.


 


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