15 Feb

Colonial, fuego concentrado sobre Castellana norte (España)

Colonial ha cerrado hace unos días la compra de Castellana, 163, que si no estamos confundidos, que creemos que no, es también Capitán Haya, 50.

 

Forma parte de un bloque de 5 edificios de talla semejante, desde Capitán Haya, 44 al 52, de los que éste, el 50, es el mayor, con 11.000 m2 sobre rasante. Contiguo está el Gorbea 1, también de oficinas. Han pagado EUR 51 millones, lo que resulta a EUR 4.636/m2*, que para la zona está bastante bien. En mayo de 2015, compraron Estébanez Calderón, 3-5 -lo que comercializan como “Discovery Building”- a EUR 4.000/m2 y nos da la sensación de que la reforma que precisaba este último era mayor, aunque éste también la necesita. Según la empresa se irá realizando por plantas según el edificio se vaya vaciando.

 

colonial castellana norte 1

 

Difícil ponerle un “benchmark” a ese precio en la vecindad inmediata. En 2014, PSP y Drago Capital adquirieron Castellana, 200 por EUR 140 millones, muy por debajo de su costo, como activo en dificultad que estaba en manos de Sabadell, Sareb, Santander y BBVA. Son 20.292 m2 de oficinas y 6.500 m2 de comercial, más un terreno de 18.000 m2. Lo que daría a unos EUR 4.000/m2 valorando el comercial al doble de las oficinas y sin incluir el suelo. Pero eso es un número osado y analizar en detalle ese complejo nos daría para otro artículo. Además de que paradójicamente por la distancia que lo separa, la margen derecha de Castellana y la izquierda podría decirse que a esta altura de la avenida son casi mercados distintos. Castellana 200 está ofreciendo el Edificio II, de 5.155 m2, a EUR 25/m2, que por ahora sigue vacío al completo.

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Este edificio en particular, Castellana, 163, sí creemos que a EUR 25/m2 o algo por encima se alquila. Lo que contando con que la reforma le cueste a Colonial un tercio más sobre el precio de compra, o sea hasta EUR 6.181/m2* reformado, le daría como mínimo un “initial yield” del 4,85%, que no está mal para los tiempos que corren.

 

Por cierto, excelente cubierta para instalar un “techo verde”… Ya es muy fácil  mirar la ciudad desde arriba y cada vez más gente lo hace. Y lo verde da buena imagen.

 

¿Veremos carteles de se alquila o teléfonos de las inmobiliarias en cubierta?

*Publicado nuestro artículo, nos saca Colonial de nuestro error: el precio de compra que citamos incluye ya el CAPEX, lo que lleva el coste total con reforma a EUR 4.636/m2 y no los EUR 6.181/m2 que decíamos. Con lo que la operación tiene una rentabilidad potencial significativamente superior, del entorno del 6,5%. Difícil de conseguir en Castellana hoy día.

 


 


1 Comment

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  1. Jorge Zanoletty Larrea

    febrero 16, 2017 at 2:14 pm

    Hemos hecho una corrección relevante a este artículo. Ver su nota al pie.

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