03 Jul

Ciudaris; ¿se puede salvar de la quiebra?

Decía Ciudaris hace año y medio, con ocasión de la colocación de la serie A de la 1ª emisión de bonos corporativos que realizó a través del Mercado Alternativo de Valores de Lima, por USD 1.150.000 (Diario Gestión, 20 de enero de 2016), que su previsión era facturar S/. 80 millones en 2016. Al final sus ventas ascendieron a S/. 14,4 millones. Una desviación (-82%), que ha puesto a la compañía en una situación muy delicada.

 

Después de la citada serie A (en enero 2016, a 3 años, “bullet”, al 7,5%), Ciudaris emitió una serie B (USD 419.000, agosto 2016, 900 días, “bullet”, al 6,91%). El programa era hasta S/. 20 millones o su equivalente en dólares.

 

¿Quién es Ciudaris?

 

Ciudaris es una promotora de viviendas pequeña o mediana, bien conocida en su sector en Perú. La empresa se constituyó en 1999 como consultora e inició la actividad promotora en 2004. Según la memoria anual presentada a la BVL el 17 de mayo de 2017, tiene dos accionistas que controlan la práctica totalidad de las acciones: Plusvalía Consultores Inmobiliarios (51,43%) y Ricardo Javier Arbulú Soto (48,08%) y forma un grupo económico con la propia Plusvalía Consultores Inmobiliarios y con la constructora Conssolida.

 

Según su página web, tiene entregados en su historia 25 edificios con 1.380 viviendas (de los que 14 deben ser propios y otros para terceros) y en la actualidad tiene 5 proyectos en marcha:

 

  • Ser-K, Av. República de Panamá, 308, Barranco, 14 alturas con 136 apartamentos terminados (etapa 1), 1 a 3 dormitorios, desde S/. 364.568 para 1 dormitorio, vendidos al 75%. Otros 193 (etapa 2), se encuentran en pre-venta, con el 2% vendido (todo a diciembre 2016). Este proyecto se realiza en asociación con los fondos Terranum Perú IV y Terranum Capital Colombia, que aportan el 66,63% de los recursos iniciales del proyecto.
  • Santa Elvira, Av. Elvira García y García, 920, Chiclayo, varios bloques de 8 alturas con 341 apartamentos en total, todos de 3 dormitorios y precios desde S/. 185.800. De ellos, 32 apartamentos de la etapa 1, vendidos. 76 apartamentos de la etapa 2, entrega 2017, vendidos al 35%. Igual que Ser-K, en asociación con los fondos de Terranum, en igual porcentaje, 66,63%.
  • Edificio Liberpark, Av. Universitaria 620, en San Miguel, 20 alturas, 72 apartamentos de 2 y 3 dormitorios y precios que arrancan en S/. 310.000 para 63 m2. En “pre-venta en construcción”. El avance que muestra la constructora Conssolida, a enero de 2017 es que estaban entonces con la excavación de los sótanos. Vendido el 40%. En asociación con Inmobiliaria Italia, que detenta el 30%.
  • Central 2 – Like, Jr. Miller 1000, en Jesús María, tiene 15 alturas y 133 apartamentos, 1 a 3 dormitorios, desde S/ 238.725 para 1 dormitorio. Pre-venta en plano, entrega 2019 (ver comentario más abajo). Ventas a diciembre 2016, 6%.
  • Shine, Av. Escardó 620, también en San Miguel, 20 alturas, con 148 apartamentos de 1, 2 y 3 dormitorios, desde S/. 227.677 para el apartamento de 1 dormitorio. En “pre-venta en plano”, entrega marzo 2023 (¿?).

 

En total tiene, pues, los 34 apartamentos terminados que le queden del Edificio Ser-K etapa 1, otros 148 apartamentos en construcción de Sta. Elvira (76) y Liberpark (72) y 474 que tiene en pre-venta, Ser-K etapa 2 (193), Central 2 – Like (133) y Shine (148), sobre plano pero que no han iniciado las obras.

 

ciudaris quiebra

 

¿Por qué está Ciudaris en dificultades?

 

Fundamentalmente por dos motivos:

 

1) Ventas lentas en Sta. Elvira (35%) y Liberpark (40%), ambos para entrega teórica en 2017. Las ventas totales de 2015 (S/. 12,4 millones) y 2016 (S/. 14,4 millones) han sido muy flojas comparado con su histórico desde 2012 y sobre todo frente a 2014, su año récord (S/. 59,5 millones). Sin embargo la compañía ha mantenido sus gastos operativos al mismo nivel de 2014 en 2015 y 2016. Como consecuencia ha entrado en resultado operativo y utilidad neta negativos.

 

ciudaris quiebra tabla

 

En general, cabe decir que “la compañía cuesta demasiado para el volumen de ventas que consigue”.

 

2) Financiación de suelo con recursos ajenos. Las dos series de la emisión de bonos de enero y agosto de 2016 se utilizaron sobre todo para la adquisición del suelo del proyecto Central 2 – Like. Sin embargo ese proyecto se ha vendido poco sobre plano (6% a diciembre de 2016) y como consecuencia la compañía ha tenido difícil cerrar la financiación de la promoción con un banco sponsor. Las pre-ventas deberían aportar el 27,5% del presupuesto y el banco que aporte el crédito promotor un 45%. A 30 de junio de 2017 el contrato con el banco, que parece que ya está acordado, no se había firmado. Y el mes que viene hay un hito de pre-ventas que todavía está por cumplir, del que depende el apoyo del banco.

 

Consecuencia de lo anterior, la compañía ha ido acreciendo sus obligaciones financieras y, contando con una base de capital muy reducida, ha entrado en patrimonio neto negativo:

 

ciudaris quiebra tabla 2

 

¿Está pues Ciudaris en quiebra?

 

Técnicamente, al 31 de diciembre, sí. Si vende todo lo que tiene, todo su activo y paga a todos sus acreedores, le faltará dinero.

 

Pero el término “quiebra” es algo ambiguo, o al menos está sujeto a interpretación. Puede entenderse en sentido estático estricto (más deudas que activo, como se dice en el párrafo anterior), pero no necesariamente implica que el negocio no sea viable. De ahí la acepción de “declararse el quiebra“, como una forma jurídica de proteger el curso del negocio (y consiguientemente a clientes y acreedores), hasta conseguir vencer las dificultades.

 

El juicio que hace la calificadora PCR -Pacific Credit Rating- sobre la emisión de bonos (dos series), publicada el pasado viernes, no deja lugar a dudas: rebaja del “rating” de dicha emisión, de golpe, desde BB+ a CCC (A- en mayo 2016), que se corresponde con “emisiones situadas muy por debajo del grado de inversión. Se caracterizan por tener un alto riesgo en su pago oportuno. Los factores de protección son escasos y el riesgo puede ser sustancial en las situaciones desfavorables tanto de la industria como de la compañía”.

 

Si no se hace algo, a la compañía le va a costar sobrevivir. Porque aunque en el primer trimestre de 2017 ha tenido ingreso por S/. 17,7 millones (por la entrega en enero de Ser-K etapa 1), ya anuncia pérdida de S/. -2,4 millones para este ejercicio.

¿Se puede salvar?

 

Vencer las dificultades pasa por mejorar las ventas, lo que en buena parte depende del mercado. Ventas de 4 unidades mensuales para el Central 2 – Like son consideradas necesarias por PCR para la viabilidad de ese proyecto concreto.

 

Será necesario negociar con socios y acreedores. En el caso de la banca, el problema estriba en cerrar el acuerdo de financiación del Central 2 – Like con números ya negativos (patrimonio neto negativo, rebaja del rating de los bonos).

 

A los bonistas habrá que pedirles ampliar el plazo (2019 fue un repago muy optimista para la emisión).

 

Un acuerdo con sus asociados en las promociones Ser-K, Sta. Elvira y Liberpark, capitalizando su deuda (es decir cambiando su participación en una promoción por una participación en la compañía), parece lo más razonable. Deberían aceptar, porque en otro caso, los fondos de Terranum y la Inmobiliaria Italia podrían perder su inversión.

 

Y la compañía debería reducir drásticamente su coste de estructura.

 

Y todo esto se debería hacer rápido y decir que se ha hecho, porque la confianza de los compradores se va perdiendo con las demoras.

 

Ojalá les acompañe la suerte.



2 Comments

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  1. Pilar Núñez Danjoy

    Julio 13, 2017 at 1:23 am

    COMUNICADO

    Ante los tendenciosos comentarios formulados por la publicación anónima de World Office Forum, la empresa inmobiliaria Ciudaris informa lo siguiente:
    • En primer lugar, rechaza las erradas interpretaciones formuladas sobre el desempeño financiero de la empresa, que no se ajustan a la realidad y que dañan el prestigio y reputación adquiridos en estos 17 años en el mercado inmobiliario.

    • La actitud de World Office Forum resulta contraria a las exigencias de buena fe empresarial y resulta denigratorio, según lo establecido por el artículo 11 del Decreto Legislativo Nº 1044 – Ley de Represión de la competencia desleal.

    • En base a información del Mercado Alternativo de Valores, World Office Forum hace un análisis que evidencia un alto grado de desconocimiento de las inversiones inmobiliarias, los ciclos de producción y las normas tributarias del Perú.

    • Por ejemplo: el artículo confunde las participaciones de los fondos de inversión como pasivos fijos, cuando se trata de capital de riesgo. Además, no conoce los ciclos de producción de una empresa inmobiliaria (de inversión y retorno), ignora por completo que en el Perú los ingresos se declaran no cuando se percibe la venta, sino cuando se entregan los inmuebles, entre otros.
    COMUNICADO

    Ante los tendenciosos comentarios formulados por la publicación anónima de World Office Forum, la empresa inmobiliaria Ciudaris informa lo siguiente:
    • En primer lugar, rechaza las erradas interpretaciones formuladas sobre el desempeño financiero de la empresa, que no se ajustan a la realidad y que dañan el prestigio y reputación adquiridos en estos 17 años en el mercado inmobiliario.

    • La actitud de World Office Forum resulta contraria a las exigencias de buena fe empresarial y resulta denigratorio, según lo establecido por el artículo 11 del Decreto Legislativo Nº 1044 – Ley de Represión de la competencia desleal.

    • En base a información del Mercado Alternativo de Valores, World Office Forum hace un análisis que evidencia un alto grado de desconocimiento de las inversiones inmobiliarias, los ciclos de producción y las normas tributarias del Perú.

    • Por ejemplo: el artículo confunde las participaciones de los fondos de inversión como pasivos fijos, cuando se trata de capital de riesgo. Además, no conoce los ciclos de producción de una empresa inmobiliaria (de inversión y retorno), ignora por completo que en el Perú los ingresos se declaran no cuando se percibe la venta, sino cuando se entregan los inmuebles, entre otros.

    • Por otro lado contiene afirmaciones subjetivas, que el artículo 11 antes referido prohíbe, al sostener que nuestra empresa se encontraría en una situación de quiebra, y que la suerte debe acompañarnos para poder superar la misma.

    • Por lo expuesto, hemos coordinado con nuestros socios y entidades financieras para que no se dejen sorprender por artículos anónimos y tendenciosos que buscan perjudicar nuestro prestigio y desempeño, habiendo desarrollado más de 25 proyectos exitosos en beneficio de las familias peruanas.

    “ Rechazamos totalmente la nota por ser manifiestamente falsa y difamatoria. Toda nuestra información es pública y puede ser consultada libremente. Nos reservamos el derecho de iniciar las acciones legales contra los responsables¨.
    CIUDARIS SA

    Responder
    • WorldOfficeForum

      Julio 13, 2017 at 2:45 pm

      Nuestro artículo se basa en el estudio del Informe de Estados Financieros de Ciudaris ConsultoresInmobiliarios S.A. al 31 de diciembre de 2016, realizado por Pacific CreditRating -PCR-, de fecha de comité 30 de junio de 2017. En dicho Informe, PCR rebaja el rating de los bonos corporativos emitidos por Ciudaris en el Mercado Alternativo de Valores de Lima, desde BB+ Estable a CCC Estable (“alto riesgo en su pago oportuno”). Previo a dicho Informe, PCR, realizó otro, fecha de comité 24 de mayo de 2017, ya publicadas las cuentas auditadas de Ciudaris para 2016, en que mantuvo el rating de E (emisiones que no poseen información suficiente). Asumimos que el Informe de 30 de junio de 2017 refleja la situación real de la empresa.

      La consideración principal sobre la situación patrimonial de Ciudaris es la de la exigibilidad o no, inmediata o no, de los recursos invertidos por varios fondos inmobiliarios en sus promociones. Estamos de acuerdo en que la exigibilidad no es inmediata y por tanto no comportan una dificultad en cuanto a su tesorería a corto plazo. Pero por la forma en que Ciudaris ha decidido tratar estas aportaciones, sí son un pasivo, sujeto a un cronograma, que afecta “prima facie” a la solvencia de la empresa. A este respecto, PCR señala que “Debe precisarse que Ciudaris toma como propios los ingresos, costos y gastos generados por el negocio participado. Los aportes recibidos de los fondos son registrados como pasivos”. Como además las diversas promociones no estas independizadas contablemente (“Es preciso indicar que la empresa no lleva una contabilidad independiente por proyecto…”, PCR 30-6-17), la evolución de uno u otro proyecto afecta a la solvencia total.

      Entendemos bien que los ingresos son reconocidos cuando se realiza la entrega de las unidades inmobiliarias. Pero después de resultados negativos en 2015 (-S/. 7 millones), en 2016 (-S/. 6,2 millones) y con resultados negativos anunciados para 2017 (“Cabe indicar que Ciudaris proyecta cerrar el año 2017 con resultados netos de – S/ 2.38MM; asimismo se precisa que a marzo 2017, el resultado neto fue de –S/ 0.93MM, según estados financieros proporcionados por la empresa”, PCR 30-6-17), la apariencia es que el desequilibrio patrimonial se va a seguir manteniendo.

      Nos parece que, más allá de nuestra opinión, la compañía debería re-equilibrar su estructura patrimonial:

      Mediante acuerdo con los fondos que invierten en sus promociones. Desconocemos, por ejemplo, si sus aportaciones tienen la consideración de “deuda subordinada” o no. En caso de dificultad en alguna promoción, ¿los fondos tienen la misma prelación que el resto de acreedores, menos o más? Parecería adecuado que tuvieran como prelación la menor, inmediata al capital, dando preferencia al resto de acreedores. Es decir que serían los penúltimos en cobrar. El último sería el capital.

      En segundo lugar, dado que los bonos emitidos descansan sobre una promoción concreta y ya que no será posible aislar la responsabilidad patrimonial de la compañía, podría tal vez ofrecerse una mayor información sobre cada promoción, que permita entender mejor la marcha de la compañía.

      Estaremos encantados, por supuesto, de recibir sus comentarios y realizar todas las aclaraciones que permitan la visión más fidedigna de su empresa.

      Responder

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