19 Abr

Cómo se vive en una macro-urbanización? (Colombia)

Hace un par de meses escribíamos sobre el proyecto de Los Nogales, en Lima, un conjunto de 3.200 apartamentos en 18 torres de 20 pisos. Y no mucho antes sobre los grandes bloques de apartamentos en Santiago de Chile, de hasta casi 1.000 apartamentos en un solo edificio.

 

Esta vez hemos estado remirando el complejo de Ciudad Verde, 49.500 viviendas cuando este completo (sobre terreno de 325 Ha.) y el de Hogares Soacha, separado unos 4 kilómetros del anterior, de 17.000 (sobre terreno de 87 Ha.). Soacha, unos 20 kilómetros al suroeste del aeropuerto de El Dorado, por ubicarlo para quienes no conozcan la zona, es un municipio ya populoso de por sí. El alcalde de Ciudad Bolívar, al este de Soacha, que hace pocos años nos precedió en un programa de Caracol Radio, ya en aquel entonces habló de cerca de un millón de habitantes. Leemos que son 683.000 según el censo de 2015. Y Soacha otros 522.000, suman 1.200.000 personas. Las dos urbanizaciones citadas le estarán añadiendo otras 300.000 o así. Una ciudad de talla más que mediana.

 

Ciudad Verde y Hogares Soacha

 

Son estas urbanizaciones una respuesta que, teniendo en cuenta el déficit de vivienda de Colombia y el poder adquisitivo de buena parte de la población, tienen sentido y es lógico que encuentre un mercado.

 

Para las promotoras, es una forma idónea de conseguir economías de escala que seguro les son beneficiosas. De ahí que Amarilo, que fue el promotor inicial, Coninsa Ramón, Ospinas, Prodesa, Constructora Bolívar, Mendebal, Marval o Colsubsidio se hayan subido con un rol u otro al proyecto de Ciudad Verde. Y Apiros y Compensar al de Hogares Soacha.

 

La masa crítica y la presencia de grandes compañías ofrece seguridad jurídica y permite ofrecer precios que, a priori, nos parecen competitivos. Entre COP 1.400 y COP 1.700/m2, o un apartamento de 50 m2 por entre COP 70 y 90 millones, da respuesta a una necesidad de habitación que mucha gente no tiene otra manera de resolver.

 

¿Funciona?

 

Debería, pero la publicidad y las bonitas fotos e historias no ofrecen la suficiente claridad sobre la complejidad de funcionamiento de complejos equivalentes a una pequeña, o no tan pequeña, ciudad. Y no es de esperar que los compradores entiendan de esa complejidad.

 

Por ir a uno de los servicios más comunes, que es la disponibilidad de comercios, en el caso de Ciudad Verde, los dos centros comerciales con un total de 80 locales, son justitos para 50.000 viviendas (la web de Ciudad Verde no funciona, o no nos funciona bien, para saber que alojan estos centros). Y Amarilo ofrece otros 63 locales en venta en el centro comercial El Jardín. No es, en nuestra humilde opinión, la mejor forma de garantizar el espectro de servicios a largo plazo, que sólo se pueden controlar con un proyecto con inquilinos y un propietario único. Apiros, para Hogares Soacha, habla de “5 lotes de equipamiento institucional”, lo que no nos parece suficientemente concreto para tomar una decisión bien informada.

 

Colegios, seguridad, sanidad, esparcimiento, son todos servicios que quedan en general bastante sujetos a la buena esperanza de que las cosas funcionen y los entes públicos encargados de prestar los servicios, cumplan.

 

Hemos leído comentarios en algunos foros. Desde los negativos (seguridad, comercio informal, zonas infantiles, distancia) hasta los que dicen que “nadie ha obligado a nadie a comprar”. Con tantos compradores es de esperar que siempre haya gente descontenta, pero algunos de los argumentos parecen razonables.

 

A nosotros nos parece que la fórmula es adecuada, y que ofrecer en Bogotá hoy, viviendas por debajo o en el entorno de COP 100 millones, “llena un hueco” en la oferta que es necesario cubrir.

 

Pero también creemos que ofrecer una vivienda en macro-urbanizaciones de estas tallas, pretendidamente auto-suficientes, debería tener mayores exigencias y controles que hacerlo en un entorno urbano con servicios más o menos consolidados. Muchas cosas que se ofrecen, en una nebulosa comercial carente de concreción, deberían establecerse de forma clara y posiblemente algunos servicios deberían incorporarse directamente al precio de venta. Ayudar en a coordinación constructiva de los nuevos propietarios es otra labor. Todo ello lo echamos en falta.

 

Y otra cosa es el transporte a y desde el centro de Bogotá. Leíamos un comentario sobre residentes que se levantan a las 3.30 de la mañana para conseguir primero llegar y luego abordar un autobús de Transmilenio en una línea muy cargada. Aunque el problema de saturación del transporte público no es desde luego exclusivo de Soacha, sí que deberían hacerse más previsiones para impedir tales incomodidades, cuanto se trata de complejos muy distantes.

 

Nos queda la duda de si es preferible ir a estas grandes urbanizaciones a 20 kilómetros del centro, o no intentar conseguir lo mismo, o sea precio asequible, en ubicaciones más próximas y torres más altas. “A la chilena”.


 


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