24 Nov

Centros comerciales peruanos en auge (Perú)

Sobre los centros comerciales peruanos. En la inversión institucional suele haber, o debería haber, un equilibrio entre lo que buscan los inversores finales -si se trata de una gestora de fondos o “asset manager”- y lo que piensan los propios gestores o inversores directos en cuanto a un buen número de factores: diversificación geográfica, tamaño de los activos, tipologías de inmuebles, complejidad de los mismos en cuanto a mantenimiento o gestión comercial, clases de inquilinos, localización en las ciudades, prioridad a la rentabilidad o a minimizar el riesgo, a la liquidez o al largo plazo y alguno más que seguro que nos dejamos.

Las oficinas son una especie de “commodity” en ese negocio. Un edificio de oficinas bien construido y bien arrendado -pocos inquilinos medianos de buena solvencia, rentas ajustadas a mercado y contratos a largo plazo- no es difícil de gestionar y es una inversión fácil de entender para una compañía que busque diversificar sus inversiones incluyendo al inmobiliario entre ellas. De ahí su popularidad con, por ejemplo, las compañías de seguros.

Sin embargo muchos inversores profesionales diversifican su riesgo sumando espacio comercial, específicamente centros comerciales de diferentes tallas, a sus carteras de oficinas. Se justifica por la diversificación geográfica que suele conllevar, la mayor rentabilidad potencial frente a los costes de construcción, la inversión reducida cuando se trata de productos de talla pequeña o mediana -“strip malls”, “strip centers”- o el acceso a un gran volumen de consumidores cuya predisposición al consumo en países emergentes se presume alta.

En el caso de Perú, en que el PIB per cápita se ha más que doblado en los últimos diez años (US$ 6.625 en 2014 frente a US$ 2.656 en 2004) es explicable el impulso de los centros comerciales peruanos, además, la relativamente baja penetración de estos formatos en el país -menos de la mitad que en Chile, por ejemplo-. Según ACCEP, la Asociación Peruana de Centros Comerciales y de Entretenimiento, entre 2012 y sus cifras proyectadas para 2015, el área arrendable en centros comerciales peruanos y las ventas brutas en centros comerciales peruanos habrán crecido a la par, un 47% en ambos casos y las visitas a los centros comerciales peruanos un 51%. Espectacular desarrollo en sólo 3 años. Y todo ello con una envidiable tasa de vacío del entorno del 3% al 4%.

Centros comerciales peruanos; los grandes operadores

Los grandes operadores son Real Plaza (grupo Intercorp), Open Plaza (Falabella), Inmuebles Panamericana, Cúbica, Parque Arauco y Centenario. Habrá que ver como impacta sobre el sector de los centros comerciales peruanos la relativa ralentización de la economía, aunque el elevado peso de la alimentación y tiendas por departamentos en las ventas de los centros hacen pensar que el impacto debería ser menor.

Cabe añadir la decantación hacia grandes centros que el sector de centros comerciales tiene en los grandes mercados maduros. El debate de inversión en “regional” o “mega regional malls” sigue vigente en Estados Unidos por ejemplo. Porque atraer a los clientes es tarea cada vez más difícil cuando la competencia -offline y online- crece. Y los grandes se imponen; no normal es que también lo hagan en el sector de centros comerciales peruanos.


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