14 Feb

¿Por qué se construyen tantos centros comerciales? ¿Tiene razón el WSJ? (México)

Ayer (por el 13-2-2018), publicaba el Wall Street Journal un interesante artículo sobre los centros comerciales en México y la oportunidad que parecen suponer: Why So Many Shopping Malls Are Being Built in Mexico. While U.S. malls are dying a slow death, malls in Mexico are thriving”.

 

Cuenta estas cosas:

 

1) Citando un informe de Credit Suisse, plantea la posibilidad de que un 25% de los centros comerciales en Estados Unidos cierren entre 2018 y 2022. O sea 275 centros de 1.200 totales. Credit Suisse elabora su pronóstico sobre la base de que en 2017 habrán cerrado 8.640 locales en centros comerciales, 4 veces más que el año anterior.

 

centros comerciales méxico

Imagen: Credit Suisse

 

2) En México, no obstante se están construyendo 34 centros que se entregarán en 2018, con 1.500.000 m2 de ABR.

 

3) La primera razón para lo que está sucediendo en Estados Unidos la encuentra el WSJ en que el país está “vastly over-retailed“: demasiados metros cuadrados. Según la noticia, 256 m2 por cada 1.000 habitantes.

 

4) Y la primera razón del lado mexicano, la penetración del formato es todavía incipiente, con no llega a 20 m2 por 1.000 habitantes. Mientras una buena parte de la población va abandonando el comercio informal y los mercados populares (tianguis) en favor de los centros comerciales, por su mayor experiencia para la familia o mejor seguridad.

 

5) La penetración de Amazon es y será inferior en México frente a Estados Unidos en el futuro a medio plazo, por el menor uso de tarjetas de crédito y los mayores retos logísticos.

 

6) Y, finalmente, los desarrolladores mexicanos (el artículo cita a Danhos, Planigrupo, Fibra Uno, MRP y Thor Urbana), han aprendido de los problemas de sus vecinos del norte, produciendo espacio con oferta más integral “lúdico-comercial”.

 

Menciona finalmente a Joseph Sitt, fundador de Thor Urbana, que comenta su viraje hacia América Latina en preferencia a Estados Unidos, donde cree que no hace falta un solo centro más.

 

Las cosas que dice el WSJ son ciertas y da la impresión de que, por supuesto, los centros comerciales en México tienen un mayor recorrido en su desarrollo, que en Estados Unidos está agotado. Pero lo que interesa es saber con qué estrategia procede crecer en el mercado mexicano. A qué profundidad de la demanda se quiere llegar. Y en eso, las cinco empresas que menciona el artículo no se parecen precisamente. Thor Urbana, a la que cita expresamente el artículo, apunta a la exclusividad y a clientes de poder adquisitivo medio-alto y alto, mientras Fibra Uno parece ir sobre todo a ganar tamaño. O Fibra Danhos y Gicsa buscan los usos mixtos y ofrecer complementos de ocio que atraigan al cliente.

 

La realidad es que de las cuatro principales compañías que cotizan en la BMV, aunque ninguna, salvo Planigrupo, exclusivamente dedicada a los centros comerciales, el rendimiento en bolsa del último año no ha sido precisamente brillante:

 

centros comerciales méxico 2

 

Sólo Planigrupo ha publicado sus resultados para el 2017 4T que muestran una buena salud en algunos aspectos clave, como que sus 780.000 m2 de espacio hayan capturado 120 millones de visitantes y la ocupación de sus centros sea el 93,9%. PERO la renta media para ese trimestre fue de MXN 142* (USD 7,64), muy baja y con un aumento de sólo el 2% sobre 2016 4T. Y el AFFO ha caído el 29,1%, a MXN 167,6 millones (USD 9 millones), que es poquito. Margen EBITDA 62,1%.

 

Ello hace que el valor de la compañía en bolsa -aunque es un grupo familiar sin casi movimiento bursátil-, MXN 6.357 millones (USD 341,9 millones), apenas alcance poco más del 50% del valor de la empresa (ref. Consultora 414, 27-10-17).

 

Sí hay espacio para crecer en México. Pero la pregunta es: ¿qué tan hondo se puede llegar en el poder adquisitivo de los mexicanos para hacer el negocio rentable? El que mejor sepa marcar el ritmo en cuanto a dónde y cómo crecer será el que tenga éxito. Y nos parece que no van a ser todos.

 

*Para que se hagan idea de la escala de este ingreso, la chilena Parque Arauco recauda USD 38,6/m2 en sus centros en Chile, USD 20,5/m2 en los peruanos y USD 27,8/m2 en los colombianos. Margen EBITDA 71,5%.


 


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