07 Jun

Catalana Occidente, y hasta dónde bajarán los yields… (España)

El pasado diciembre la aseguradora Catalana Occidente, a través de su filial Plus Ultra, compró Castellana 55 a Standard Life Investments. Según la propia Standard Life, el edificio, de los años treinta y que fue sede de la Empresa Nacional Bazán, tiene una SBA de 5.625 m2. La aseguradora escocesa compró y reformó el inmueble, poniéndolo en renta en enero de 2007 a un coste total de EUR 35 millones.

 

Si hacemos caso al gráfico de JLL España sobre la evolución de las rentas prime en Madrid:

 

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Fuente: JLL España

 

Standard Life compró -reforma incluida- al 6,95%. Basamos nuestro cálculo en la renta máxima de 2007 reducida en un 10% (5.700 m2 @ (40 x 0,9) x 12 = EUR 2,43 millones anuales). El bono español a 10 años, cerró enero de 2007, en el 4,15%. Distancia al bono 280 pb.

 

Catalana Occidente, sobre la misma base, lo ha hecho al 2,99% (5.625 m2 @ (29,50 x 0,9) x 12 = EUR 1,79 millones). El bono español a 10 años cerró diciembre de 2016, en el 1,35%. Distancia 165 pb. Mayo 2017 en el 1,52%. Distancia 147 pb. Apretado. Inquilinos principales, el bufete Ontier y Andbank.

 

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Castellana 55, Madrid. Foto: Aureolighting.

 

Parece que Catalana Occidente ha cambiado el paso en su estrategia con el sector inmobiliario en estos dos últimos años. Después de años de parón, entre 2014 y 2015 ha vuelto a modo comprador. Tenía EUR 943,3 millones, entre uso propio e inversiones para renta, a finales de 2014. A finales de 2015 eran EUR 1.173,2 millones, un 24,4% más que dos años antes. Aunque sobre su total activo, mantiene el 8,4% que es, en proporción, bastante menos que a principios de la década (14,3% en 2011).

 

Además de Castellana 55 en diciembre 2016, en enero 2017 ha comprado a la promotora La Llave de Oro, el edificio de Pere IV, 289, en el distrito 22@ de Barcelona. 5.900 m2 por EUR 21 millones, alquilado totalmente a la empresa Atos Origin (según BNP Paribas Real Estate la operación se ha hecho en torno al 5% de yield, de lo que se deriva una renta de alrededor de EUR 15/m2/mes).

 

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Pere IV 289, 22@, Barcelona

 

Conclusión: todo muy apretado. Dinero abundante. Yield del 3% hacia abajo en Castellana de Madrid, 5% en 22@ de Barcelona.

 

P.S. El viernes 26 de mayo, el Diario Expansión titulaba la sección “A Vista de City”: “Hay peligro de pinchazo del ladrillo en Madrid”. Recogía la opinión de un tal Marcus Phayre-Mudge, del fondo TR Property Investment Trust -accionista de Hispania Socimi-. No es un fondo muy grande, pero sí es cierto que ha sido muy exitoso en los últimos seis o siete años. Alertaba sobre el peligro de sobre-oferta en el mercado de oficinas de Madrid y de subida de los tipos.

 

Veremos por dónde van las cosas, pero algo más de holgura en los yields no estaría mal. Obvio.



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