06 Abr

Las oficinas del Caribe colombiano (Colombia)

Cartagena, Barranquilla y Santa Marta, en el extremo norte de Colombia, son las tres principales ciudades del Caribe del país, en un trecho de 175 kilómetros de costa. Las tres son puertos de referencia y entre ellos Cartagena es el principal del país, si excluimos por tonelaje los dedicados exclusivamente a la exportación de carbón (Ciénaga) o petróleo (Golfo de Morrosquillo, donde desemboca el oleoducto de Caño Limón).

Cartagena tiene el liderazgo en el movimiento de contenedores de Colombia, concentrando el 72% de todo el tráfico nacional. Para el total de puertos de Colombia, en estos tres últimos años el volumen de mercancía ha crecido, con exportaciones por 138,2 millones de Tm (+ 3,1% 2015/2014)  e importaciones por 36,7 millones de Tm (+ 5,9%). Y las perspectivas de Cartagena son positivas, y más cuando complete sus obras (USD 1.000 millones para ampliar la terminal de Contecar a 5,2 millones de contenedores) y pueda recibir buques Post-Panamax cuando se termine la última fase del Canal de Panamá.

El problema de Colombia a nivel macro, es que el 94,3% de sus exportaciones, en tonelaje, es carbón y petróleo. Pero aunque el volumen casi se ha mantenido, su peso económico ha caído hasta reducir el valor de sus exportaciones de USD 60.000 millones en 2012 a USD 35.000 millones en 2015.

Pero las perspectivas económicas de Colombia se mantienen moderadamente optimistas si el Gobierno consigue transitar con pericia entre los escollos actuales. El crecimiento del GDP 2016 a 2018 se mantiene en el entorno o por encima del 3% anual, sujeto a que aumenten las exportaciones más que las importaciones, que se modere la inflación y se preserve el déficit fiscal al entorno del 4%.

Con todo ese contexto, las oficinas de la zona que conforman estas tres ciudades (utilizamos aquí y en algunas cosas de los párrafos anteriores el excelente informe de JLL “Office Outlook, Caribbean Region, End-year 2015) sufren, como en otras zonas del país, de exceso de producción. El optimismo inversor de inicios de la década ha culminado con producción en 2015 de 44.000 m2 de nuevo espacio, que se repetirá en 2016 y casi en 2017. Mientras la contratación en 2015 se ha quedado en 9.000 m2. Consecuentemente, dado el bajo inventario (181.000 m2) la tasa de vacío ha escalado bruscamente, del 8,9% al 26,75% y ello presionará inevitablemente a la baja sobre las rentas.

Detecta JLL además una cuestión interesante: la “competencia interna” que suponen los parques industriales del entorno de estas ciudades (cita Mamonal en Cartagena o Juan Mina en Barranquilla), que con su proximidad compiten al ofrecer espacio de oficinas para los inquilinos de las naves, en las que es común que un 10% del espacio sea de oficinas. Así, muchas empresas relacionadas con el comercio (abundantes en los puertos), prefieren tener sus oficinas junto a su operativa “industrial”, a menor coste y mayor conveniencia. Y ello, en consecuencia, limita la demanda para otros edificios puros de oficinas.

La solución, como siempre, es sencilla pero lleva tiempo: contener la oferta, esperar que las rentas se recuperen y procurar acompasar la producción a la demanda real. La buena información es clave para ello.

 


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