19 Abr

Carabayllo y la vivienda económica: ¿se puede mejorar? (Perú)

Carabayllo, en el norte, es el distrito más extenso de Lima. Poca población, 346,9 Km2, que es algo así como 17 veces San Isidro y Miraflores juntos (20,7 km2). Casi llano, al norte de San Juan de Lugarincho y Comas y al este-sureste de Ancón, en un valle sobre el río Chillón, a 20 kilómetros de San Isidro.

 

Mucha extensión y poca densidad es igual a una especie de paraíso para los promotores inmobiliarios cuando la presión por el precio de los terrenos les empuja a otras latitudes. Una respuesta ha sido moverse hacia el norte, donde se puede producir un tipo de vivienda, o vender lotes, a precios más ajustados al grueso de la demanda, que no se puede permitir los precios de las zonas más cercanas al centro.

 

Casi todos han encontrado su materia prima -suelo abundante a precio- al norte del río Chillón, en la cercanía de Puente Piedra, sobre la Carretera Panamericana Norte 1N. Y ahí se han instalado Centenario (con Paz Centenario en parte, en las urbanizaciones Santa María, La Planicie, Esmeralda y Valle Hermoso), Menorca (San Antonio y Los Molinos), Enacorp (Club del Valle), Líder (Tambo Verde), JJC (Condominio Real), Los Portales (Las Palmeras) y Viva GyM (Los Parques). Y alguna más habrá que se nos escapa. La oferta se cuenta por decenas de millares de unidades.

 

perú vivienda económica 2

 

Hoy mismo escribimos sobre una situación parecida en Soacha, 20 kilómetros al suroeste de Bogotá. Necesidad de producir viviendas para la gente “normal”. Y perdonen si parece que quienes tienen la fortuna de poder vivir en el centro no son “normales”. No queremos decir eso. Nos referimos a la “campana de Gauss”, ya saben, la distribución “normal”, donde está el grueso de la demanda. O sea gente que se puede gastar entre S/. 100.000 y S/. 150.000 en una casa y no más. Y con esfuerzo. O gente que no tiene acceso a crédito hipotecario y lo único que puede es comprarse un lote de terreno y autoconstruirse algo.

 

Para ese cliente, Carabayllo es probable que ofrezca una solución en varios aspectos. Una casita, con una pequeña parcela y jardín donde tener una piscina, aunque sea inflable y una caseta para el perro y 3 dormitorios con 70 a 80 m2 habitables. Lo que un departamento en el centro de la ciudad no ofrece. Aunque también hay en la zona departamentos en condominio.

 

No estamos inventando nada, es el concepto “suburban” que lleva décadas funcionando en muchos países desarrollados: casa en las afueras versus departamento en el centro.

 

Con una diferencia. Este estilo de vida, en Estados Unidos, Reino Unido, Canadá y otros sitios, se extendió como consecuencia de la mejora de los sistemas de transporte públicos, que dieron lugar a su vez al concepto de “commuting” (viaje de ida y vuelta a las afueras).  La gente está dispuesta a viajar una hora o más en tren, metro o autobús, con tal de disponer de su casita con su pequeño jardín. O disponer de una casita, sin más.

 

Es ahí donde encontramos el fallo (al igual que lo hacemos en Soacha en Colombia). Esos sistemas de transporte público masivo no están todavía suficientemente desarrollados en Lima y en consecuencia hay que medir muy bien el sacrificio que supone en tiempo y dinero el desplazamiento al centro de la ciudad, si es que se trabaja en ella. Todo lo que se haga para mejorar esa situación es poco.

 

Lo cual nos lleva a su vez a reflexionar sobre la organización territorial de Lima y si realmente es necesario tener tantos distritos creciendo y ordenándose de forma bastante independiente, mientras el transporte metropolitano va a remolque de las necesidades que se van creando con miles de pobladores asentándose en nuevas urbanizaciones, según distritos y promotores consideran. Otra forma de “urban sprawl” que tanto se ha criticado.

 

Nos parece que distritos, promotores y autoridad metropolitana tienen que trabajar en lograr una oferta integral, por más modestas que sean las viviendas, que incluya condiciones de movilidad, comercio, sanidad o colegios. De eso va el urbanismo y cuando se trata de zonas de expansión con muchas viviendas, como el caso de Carabayllo, se debe redoblar el esfuerzo.


 


1 Comment

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  1. Fiorella

    Abril 20, 2017 at 6:23 pm

    Se olvidaron de mencionar en la nota a lomas de carabayllo de padova inmobiliaria con 720 departamentos 🙁

    Responder

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