09 Sep

Capital y deuda en la inversión inmobiliaria terciaria

En el desarrollo de nuevos proyectos o la tenencia en el largo plazo de edificios terminados, una de las claves principales del éxito, o fracaso, de una inversión inmobiliaria es acertar con la proporción correcta de los distintos recursos financieros que se utilicen, entre los propios y la deuda externa. Es el equilibrio entre capital y deuda.

Los 10 mejores edificios de oficinas de Madrid
¿Cuánto ganan los ejecutivos en las SOCIMIs?

Había una barrera. Los bancos alemanes, apoyados en los principios de la emisión de deuda que supone el “Pfandbrief”, un sistema iniciado en 1769, mantuvieron su disciplina muchos años. Hasta que la rompieron. La emisión de Pfandbriefe, hasta el 60% de un valor conservador del inmueble (el “Beleihungswert”) y una calificación triple A, establecía un “benchmark” razonable para muchos: 40% y 60% de capital y deuda respectivamente. Una especie de frontera de calidad crediticia. El trabajo de los directores de los bancos era todavía un sano “dig for the equity”: obliga a tu cliente a aportar más recursos propios.

 

capital y deuda

 

Pero en mercados al alza, con inflación en tasas positivas, es fuerte la tentación de “cuanto más deuda mejor”, algo así como endeudarse y sentarse a esperar a que la inflación haga buena nuestra decisión. Como además, llevado al absurdo, un inmueble adquirido totalmente con deuda, que produzca rendimiento por encima del coste de dicha deuda, tendría una rentabilidad apalancada infinita para nuestro capital, cero en este caso, no extraña que muchos promotores e inversores se hayan inclinado por esta opción. Y muchos bancos, sorprendentemente cabe pensar, les han acompañado, cayendo en el mismo foso. Todavía estamos pagando las consecuencias.

 

¿Parece duro el término foso? No si se mira a las consecuencias. Richard Brealey (London Business School), Stewart Myers (M.I.T) y Franklin Allen (The Wharton School), son autores de un clásico de hace casi cincuenta años, “Principles of Corporate Finance”, que entre otras cosas relevantes (“How much should a corporation borrow?), desmenuza el concepto de “Cost of Financial Distress”: se generan conflictos entre accionistas y acreedores, empeora la eficiencia de la gestión y la mera probabilidad de incurrir en costos relacionados con una posible bancarrota hace caer el valor de los activos, llevando todo ello en el peor de los casos a la desaparición de la compañía. El primer factor de la debacle de las empresas inmobiliarias de los últimos años en España no ha sido la extinción de la demanda: ha sido que cuando ello sucedió, la mayoría estaban sobre-apalancadas y no había coherencia entre los niveles de capital y deuda. 

 

Capital y deuda juegan su papel

Un endeudamiento conservador, por otra parte, tiene algunas ventajas. Permite acometer proyectos mayores, acompasando los costes con los rendimientos. Y dado que un inmueble, comparado con otro tipo de activos, es relativamente sencillo y transparente en su gestión, el endeudamiento introduce un elemento de disciplina para una gestión eficiente, obligando a que sus responsables trabajen para poder atender sus deudas.

 

Los inmuebles sin deuda –pensemos en los públicos, sin ir más lejos-, permiten que la gestión sea “cómoda”, y a menudo ineficiente, porque no existen presión financiera para hacerlo mejor. Y un endeudamiento conservador, por otra parte, es una reserva de liquidez para la empresa, que puede acudir en caso de necesidad a sus “reservas inmobiliarias” para resolver imprevistos.

 

Parece que, en Europa al menos, vamos en esta dirección. Algo habremos aprendido. Bastantes de los bancos, alemanes o británicos sobre todo, que han sido el recurso básico de crédito a largo plazo del inmobiliario terciario en Europa, han tenido problemas de rentabilidad o impagos en sus carteras y han debido re-estructurarse o ser rescatados y vendidos. O han re-orientado su actividad para convertirse en grupos híbridos entre bancos y fondos. Buscan, sobre todo, financiar activos terminados y rentando, lo que hacen con otros márgenes muy distintos a los de hace unos años, para intentar así asegurarse de no reincidir en los problemas. Y además, la abundancia de liquidez en los mercados ha hecho que muchos inversores prefieran aproximarse a las adquisiciones con más “equity”, más recursos propios, de lo que hubieran hecho hace no muchos años. Y de la misma forma, su objetivo principal son activos en renta o susceptibles de reforma y puesta en mercado en plazos más o menos cortos.

 

La promoción inmobiliaria clásica, el “speculative development” de los anglosajones, va a precisar de nuevas ideas, reforzamiento del alquiler y muy buenos parámetros de mercado (reflejado en bajas tasas de vacío y nivel de rentas al alza) para volver a atraer inversión. Mala noticia para el mercado del suelo, pero no tan mala para las ciudades. Una posición más conservadora de los inversores y de la banca, llevará a mayor desarrollo en las zonas “prime” en contra de las aventuras en la periferia, crecimiento de la rehabilitación y una ciudad más vertical y compacta en que las buenas ubicaciones serán más demandadas.

 


0 Comment

Would you like to join the discussion? Feel free to contribute!

    1 Pingback

    1. […] otro lado, tal y como mencionan en World Office Forum, es muy común creer que en mercados al alza es una buena idea invertir en una propiedad en deuda y […]

    Write a Reply or Comment

    Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

    You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

    Fondos inmobiliarios … Septiembre 1, 2015 fondos inmobiliarios de peru Entre Calles Colombia Entre Calles, Colombi… Septiembre 9, 2015