03 Ago

De El Callao a Huachipa y Lurín (Perú)

Es una obviedad que una ciudad de la talla de Lima necesita cada día de una enorme cantidad de insumos y servicios para mantener su pulso vital. Y además están las industrias basadas en la ciudad, que producen manufacturas ya sea para la propia ciudad, ya para el resto del país o para la exportación.

 

Lima no ha sido ajena a la dinámica de otras ciudades en la implantación de los locales o bodegas, naves o campas que todas esta actividad requiere. Salvo algunas grandes instalaciones fabriles, el inmobiliario “industrial” ha ido creciendo con la ciudad, formando manchas sobre el tejido urbano, a menudo rodeadas por otras tipologías, singularmente la residencial. Con el paso de los años esas naves industriales llegan a constituirse en una molestia, ya sea por la actividad en sí que en ellas se realiza, que convive mal con sus vecinos residentes, ya sea por el movimiento de camiones, que las calles de la ciudad soportan cada vez peor por la creciente congestión.

 

La consultora Binswanger en su Reporte Inmobiliario —Resumen 2015— sobre Parques Industriales, identifica 16 aglomeraciones industriales, a las que denomina “ejes industriales”, que incluyen las citadas “manchas” urbanas (Chorrillos, Av. Argentina y otras) y zonas que ya tienen desarrollo de parques industriales, como Lurín, Huachipa o Chilca.

 

Es pues de pura lógica y también es la dinámica de otras ciudades, que se creen “polígonos”, industriales o logísticos, en el extrarradio, cercano o lejano, para alojar a muchas de estas actividades, donde no molesten y donde su diseño adaptado al tráfico pesado permita que el transporte de mercancías y sus operaciones de carga y descarga se realicen de forma eficiente.

 

En el caso de Lima nos han interesado dos de tales parques: la Ciudad Industrial Huachipa Este, que iniciativa de la compañía Bryson Hills Perú y MacrOpolis Ciudad Industrial, desarrollada por Inversiones Centenario.

 

La Ciudad Industrial Huachipa Este, en la provincia de Huarochiri, en el distrito de San Antonio, al Este de San Juan de Lugarincho y de Lima, es iniciativa de Jorge Zegarra Reátegui que estructuró la operación por medio de un fideicomiso administrado por Interbank. Las primeras noticias que leímos de este parque son de 2014 y constatan el éxito que obtuvo la venta de la primera de las tres fases en que se divide el parque de 475,7 Has. Son en total 338 lotes de 10.000 m2 cada uno, de los cuales los actuales en venta son los 110 que componen la segunda fase.

 

MacrOpolis aprovecha la inercia industrial que tiene Lurín, la población de la zona de influencia que ya supera los 600.000 habitantes -y consiguiente aporte de mano de obra- y su apoyo sobre la Panamericana Sur como vía de comunicación. Centenario adquirió 1.000 Has. en 1997 y sólo este año inició el desarrollo y ventas de este parque, que también realizará en tres fases y también en lotes de 10.000 m2. Decía Centenario en marzo de este año haber vendido ya el 59% de la primera fase. Los precios de ambos proyectos, que compiten en una misma franja de demanda, ronda los USD 120, leemos.

 

El éxito de ventas de estos dos proyectos hace pensar en algunas consecuencias. De una parte, un desplazamiento del “bodegaje” y actividad industrial hacia el Sur y el Este de Lima y hacia fuera de la ciudad, proceso que llevará algunos años. De otra, el inmobiliario industrial va a aumentar en competitividad y es de prever una disminución de los precios de alquiler según espacio moderno vaya saliendo al mercado. Leemos mucho sobre lotización y poco sobre promoción de naves o desarrollos a la medida “Built To Suit” —BTS—, que los grandes usuarios van a demandar, en alquiler y a precio competitivo. Y en consecuencia cabe pensar en la emergencia de un mercado de inversión de producto en renta, de naves grandes.

 

callao a huachipa

 

La asignatura pendiente es, en nuestra opinión, la de más desarrollos en la zona norte de Lima, con acceso más inmediato al puerto de El Callao. Con el peso tan protagonista que tiene el puerto de El Callao en el tráfico de mercancías para todo el país, si se quiere aumentar su competitividad -que sigue siendo baja- hace falta mejorar su soporte logístico. Huachipa desarrollará un “Puerto Seco”, que es una buena iniciativa y seguramente cumplirá una función, pero está a 27 Kms. de El Callao.

 

Otro día miramos hacia Ancón.

 


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