01 Feb

La calidad (baja) de las oficinas de Madrid

Existe en el sector inmobiliario comercial un consenso bastante extendido de que la calidad de las oficinas de Madrid es baja, o insuficiente para las expectativas de la ciudad como capital europea competitiva.

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Pero hasta ahora no habíamos visto -tal vez existe y se nos ha pasado- un estudio riguroso sobre esta cuestión. BNP Paribas Real Estate -BNPRE- publicó uno el pasado mes, que creemos que sí lo es*.

 

Lo que ha hecho la consultora es construir apoyándose en el “Índice de Calidad Catastral”, que elabora el Catastro con la calidad determinada de los edificios (para en base a ello establecer su valor catastral). Estudia el estado de conservación y las características técnicas de cada edificio en España (salvo en el País Vasco), asignándoles un valor de 1 a 9, donde 1 representa la mayor calidad. A dichos valores les asigna a su vez un rango literal, en el que se considera que los edificios de valor 1 son clase “A”, con el 2 “B”, 3 y 4 son “C” y más de 5, “D”. BNPRE ha adaptado el rango para incluir un valor 0, para edificios “con características especiales de modernidad”. Y como en Madrid no existen edificios de índice superior a 6, la clasificación que utiliza va, así pues, de 0 a 6:

 

0 = edificios clase A+

1 = edificios clase A

2 = edificios clase B

3, 4 = edificios clase C

5, 6 = edificios clase D

 

El resultado, que no sorprende, es que el 67,6% del parque estudiado (14.800.000 m2) y el 72,3% del espacio vacío (1.691.000 m2, el 11,4%) , está en las categorías B y C. Y sólo un 10% es clase A+:

 

calidad de las oficinas 1

 

Como tampoco sorprende que el vacío crezca en orden inverso a la calidad: menos calidad, más vacío.

 

Lo difícil es poder utilizar un “bechmark” fiable, porque no parece posible comparar el criterio que utilice el Catastro con el de las consultoras, en grupo o individualmente. La falta de un estándar aceptado internacionalmente y utilizado de forma amplia, sigue siendo una gran asignatura pendiente del sector.

 

Así por ejemplo, JLL en su informe “The Grade A buildings in the Greater Paris area”, de enero de 2014, decía que los edificios “clase A” en París sumaban 5.400.000 m2 y representaban entonces el 16% del espacio. Pero si el “A de JLL de París” (16%) se corresponde con el “A+ del Catastro de Madrid” (10%) o el “A + A+ de Madrid” (27,9%), es imposible saber.

 

Lo que hace interesante el estudio es la búsqueda que hace de las razones de esta calidad insuficiente. Coinciden dos: la antigüedad del parque, que en el CBD es elevada y el parón de la promoción entre 2010 y 2015 (tras el desarrollo del CTBA). El resultado es que el CBD tiene una antigüedad, desde su construcción, que se acerca a los 60 años y sólo un 20% tiene una antigüedad (incluidas rehabilitaciones de fondo), inferior a 10 años.

 

calidad de las oficinas 2

 

Nuestra opinión es que se presenta ahora una oportunidad que hace tiempo que no existía, la de la nueva promoción y rehabilitación de edificios en el CBD y Centro de Madrid, que atraiga la demanda de compañías exigentes y dispuestas a pagar mejores rentas. Si hacemos caso a las tendencias decenales que BNPRE indica y pensamos más allá de coyunturas trimestrales, estamos viviendo una buena época para hacer que esto suceda. Y disponemos además de un puñado de compañías con capacidad para ello. Pero para ello habrá que buscar la forma de que la promoción “regrese al centro”. Incluyendo elevar las alturas.

 

Como puede verse por los cuadros siguientes, el empujón de las décadas de los ’90 y 2000 a la promoción de edificios en las zona descentralizada y periferia, no se ha digerido apenas, con más del 50% de los edificios de los primeros años de este siglo todavía vacíos.

 

calidad de las oficinas 3

 

*”Nota de Análisis: La Calidad de las Oficinas de Madrid



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