15 Mar

¿Burbuja en la vivienda en Lima? No todavía (Perú)

Hemos estado releyendo un par de artículos que firma el periodista Pysn Jaime Alberto Uribe Rocha a propósito de si en Perú, o en Lima específicamente, existe o no una burbuja, incipiente o no, en el sector de vivienda. Tanto el articulista como algunos comentarios aluden en varias ocasiones a la burbuja inmobiliaria en España, sobre la que modestamente, tenemos algo de experiencia. Porque estábamos cerca cuando estalló…

 

Difícil resumir en unas líneas la complejidad de ese proceso, pero diríamos por simplificar que actuaron conjuntamente varios factores y se sucedieron estos acontecimientos:

 

1) Dinero muy barato, en torno al 2% más margen, en el inicio de la década del 2.000.

 

2) Promotores inmobiliarios estimulados por el dinero muy barato, inician promociones en masa, con deuda. Llegó a haber compañías con más de 100 edificios en construcción simultánea.

 

3) Administraciones locales -ayuntamientos- que generaban ingresos calificando suelo a urbano y concediendo licencias. Se calificó mucho suelo en sitios en los que no hacían falta viviendas (y los promotores construyeron en sitios en que había suelo, no necesariamente donde se precisaban viviendas).

 

4) Bancos, cajas de ahorros locales sobre todo -hoy desaparecidas- dispuestas a financiar a promotores y compradores por encima de sus posibilidades, basándose en la idea de que los precios iban a seguir subiendo. Cuando el sistema financiero se quedó sin recursos el regulador, Banco de España, permitió que se siguiese endeudando fuera.

 

5) Compradores de viviendas deseosos de comprar cuanto antes, incluso endeudándose por encima de lo prudente, porque al año siguiente sería más caro comprar y porque en cualquier caso “era un buen negocio”. Cientos de miles lo hicieron entre 2000 y 2006.

 

6) Subida de tipos entre 2006 y 2007 (anunciada antes, pero nadie lo quiso o supo ver). Cuando las cuotas de los préstamos hipotecarios se encarecieron, los bancos y cajas alargaron los plazos para que los compradores siguieran asumiendo créditos y así ayudar a sus clientes promotores, fuertemente endeudados. Ésta es la evolución de los tipos esos dos años:

 

burbuja vivienda perú

 

 

7) En 2007 los compradores se empezaron a dar cuenta de que los precios no iban a seguir subiendo porque los problemas empezaban a aflorar de forma ya pública y notoria: no se vendía. Cundió la idea de que los precios bajarían. Y la demanda se paró de golpe.

 

Y la burbuja estalló…

 

El sector inmobiliario (promotores, agentes, constructoras especializadas en edificación), desapareció más del 80% ó 90%. Las profesiones vinculadas, arquitectos, ingenieros, albañiles, carpinteros o electricistas perdieron su trabajo y el desempleo creció a más de 5 millones de personas. Del sector financiero sólo aguantaron los bancos comerciales grandes, que habían sido algo más cautos, pero todo el resto del sistema, representativo de en torno a un 40% de los depósitos, desapareció y fue absorbido por entidades mayores. Las cajas de ahorro ya no existen. Miles de compradores se quedaron atrapados en viviendas que valían menos que lo que debían al banco (“underwater” dicen los americanos). Y a los españoles en conjunto nos supuso seguramente 100.000 millones de Euros en coste directo y dos o tres veces esa cantidad en coste indirecto.

 

Dicho esto, de esas 7 cosas, en Perú:

 

La 1 no se da. No hay tanto estímulo a endeudarse, porque el dinero no está particularmente barato. Está más bien caro.

 

La 2, el estímulo a los promotores, se puede estar dando, pero por otros motivos. No porque el dinero esté barato, sino porque hay una demanda latente, por puro bono demográfico, migración hacia Lima y capacidad de endeudamiento de los compradores.

 

La 3, generación de suelo, tampoco se está dando. Si algo nuestra percepción es que en Perú y en Lima específicamente, se califica poco suelo porque el ordenamiento no está bien organizado aún. De hecho un factor de encarecimiento aceptado es la escasez de suelo.

 

La 4, actitud de la banca, es una incógnita para nosotros, pero el caso de Inmobiliari nos mueve a pensar que la banca sí está empujando con condiciones de crédito no suficientemente estrictas. Pero afortunadamente los bancos no son tantos, a diferencia de España, donde había 50 ó 60 entidades compitiendo por prestar dinero (llegamos a conocer a un promotor que le debía dinero a TODAS…!)

 

La 5, actitud de los compradores, sí se puede estar dando. Mucha gente, joven sobre todo, piensa que “el año que viene el depa a ser más caro”. Es un mal principio. Como lo es mezclar el valor de inversión y el de uso: que la gente compre no ya porque van a vivir en esa vivienda, sino porque creen que van a hacer negocio.

 

La 6, no es el caso. Los tipos ya están altos.

 

Y la 7, que la gente empieza a inquietarse por los precios, está seguramente empezando a suceder, pero para que una burbuja estalle primero se tiene que formar e inflar. Y por ahora no la vemos. Y no todos los principios para que se forme están presentes.

 

No obstante, sí hay algo que creemos que funciona mal: si, según el INEI, entre 2010 (septiembre) y 2017 (febrero), los precios de los materiales de construcción han subido el 11,26% (en más de seis años); y los precios de la maquinaria y equipo en ese mismo tiempo el 17,24%, entonces,

 

¿Por qué un departamento en Miraflores, que en septiembre de 2010 costaba USD 1.250/m2, en junio de 2015 costaba USD 2.050/m2? ¿Un 64% de subida? (y nos falta el dato del último año y medio). Las subidas son semejantes en todos los distritos.

 

burbuja vivienda perú 2

 

Habrá subido la mano de obra (no creemos que para justificar el 64%…), el suelo (sí puede haber subido) y la financiación no es barata. Pero creemos que se trata de una espiral de oferta-demanda, causada, en efecto, por un sistema bancario dispuesto a financiar a compradores a precios crecientes y promotores abarcando más de lo que una buena gestión financiera aconseja (Inmobiliari). Incluso pensamos que los bancos el sistema están dispuestos a rebajar las exigencias de riesgo del crédito al comprador, con el fin de que el promotor -que tiene atrapado al banco en el otro extremo-, se salve. Y de paso salvarse el propio banco.

 

No es una burbuja. No todavía. O al menos no en el sentido de una burbuja financiera-inmobiliaria que pueda llegar a comprometer a todo el sistema. Y hay algunas condiciones que hacen difícil que suceda: la demanda solvente no es tanta, los tipos de interés son ya altos, la banca está limitada a pocas entidades y hay pocos instrumentos de liquidez adicional para el sistema hipotecario (lo que fue el caso de las sub-prime americanas). Pero sí es una tónica perversa, en el sentido de que una parte de la demanda es estimulada a comprar y endeudarse por intereses ajenos, por aumentar un negocio, más que por su propio bienestar a largo plazo. Lo perverso es fomentar la creencia de que la vivienda tiene que subir de precio, sí o sí. La banca, y el regulador, deberían hacer que esto no suceda.

 

Cuando la banca endurece el crédito los precios dejan de subir. Mejor frenar poco a poco que chocar contra un muro. Lo difícil es que los bancos se convenzan a dar ese paso, si al hacerlo perjudican a sus propios clientes promotores, que les deben dinero. Círculo vicioso.


 


1 Comment

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  1. Lorenzo Salas

    Marzo 16, 2017 at 5:52 pm

    Desde el lado del promotor me consta que los margenes no han aumentado y mas bien han decrecido en los últimos años. Varios factores lo explican:

    – Alto precio del suelo debido a la escasez (hablamos de terrenos amplios y con factibilidad de servicios públicos)
    – Ventas lentas incrementan el costo financiero de las empresas al alargarse la preventa y la venta de los departamentos concluidos. Eso implica apalancar mas los proyectos y los encarece. Las ventas lentas se explican especialmente por una mayor dificultad de aprobación de los créditos hipotecarios a los clientes.
    – Mayores gastos de marketing y publicidad debido a la mayor competencia (los mismos o mas metros cuadrados persiguiendo a un numero de potenciales compradores que se ha reducido en los últimos años)
    – Complejización del proceso de aprobación de proyectos en los que hay demasiados actores (no sólo la municipalidad distrital y los colegios de ingenieros y arquitectos, como debe ser sino que en muchos casos se requiere autorización no sólo de la Municipalidad Metropolitana, sino tambien del Ministerio de Cultura, Ministerio de Transporte, entre otras entidades que deben aprobar y en el proceso retrasan las obras y encarecen el proyecto y los precios de las viviendas. En algunos casos esta intervención es totalmente justificada (en otros no), pero como resultado, en cualquier caso se encarecen los proyectos.

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