05 Oct

Blackstone nunca se equivoca…¿o sí? | Corona Patrimonial

Blackstone es una de esas compañías tan grandes que a veces es fácil pensar que nunca se equivocan, que aciertan en todos sus negocios. Aunque seguramente, como en muchas empresas de esta talla se puede aplicar la afirmación de Jack Welch, de cuando era CEO de General Electric: “cometemos muchos errores y nos salen negocios mal, pero afortunadamente los que nos salen bien nos hacen ganar de sobra para compensar lo que perdemos cuando erramos”.

 

blackstone corona patrimonial

 

En 2015, Blackstone invirtió USD 32.000 millones en el mundo, consiguió un beneficio neto de USD 2.200 millones y distribuyó a sus accionistas USD 3.800 millones, un 25% más que en 2014 (29% más por acción).

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Precisamente cuando General Electric decidió abandonar el negocio inmobiliario, Blackstone se alió con el Well Fargo Bank, abril de 2015, para adquirir los 612 activos que poseía GE Capital Real Estate en 14 países. USD 23.000 millones de un golpe. Si hizo bien o mal, no lo sabemos, pero el hecho es que desde entonces, la acción de Blackstone ha mantenido un curso descendente, perdiendo un 36,6% desde su máximo de USD 39,71 del 29 de mayo de 2015. En 2016 ha perdido un 13,85%, hasta USD 25.19. La empresa vale hoy USD 25.694 millones.

 

Sin entrar a analizar la empresa más a fondo, lo que nos llevaría mucho rato, lo cierto es que nos ha hecho descartar cualquier sensación sobre su infalibilidad que pudiéramos tener. Y poder así revisar algunas inversiones de Blackstone en España con algo más de objetividad.

 

Corona Patrimonial es la segunda SOCIMI que monta Blackstone en España. La primera es Fidere, de la que ya hemos hablado, dedicada al alquiler de viviendas y en la que, hasta que nos demuestren lo contrario, les va sólo regular.

 

Esta segunda se incorporó al MAB en agosto pasado, con un capital de EUR 6.070.000 y una capitalización de EUR 109,1 millones, con acciones a un precio de EUR 17,98, que no han tenido movimiento alguno desde su inicio.

 

Corona Patrimonial es la nueva denominación de la sociedad Chameleon Holding Spain SOCIMI S.A.U, filial al 100% de Chameleon (REIT) Holdco. Ltd. de Luxemburgo, parte del conglomerado patrimonial de Blackstone. Corona es a su vez matriz de otras cuatro  “Chameleons” y una quinta empresa:

 

  • Chameleon Alcobendas Investments 2014 S.L.U., dueña del edificio MB One, de 22.129 m2 de SBA.
  • Chameleon Cedro S.L.U, del edificio Cedro, también en Alcobendas, de 17.038 m2.
  • Chameleon Sant Cugat Investements 2014 S.L.U., del edificio Sant Cugat Green, de 26.106 m2.
  • Chameleon Esplugues S.L.U, del Edificio Ilumina, 20.953 m2.
  • Gloin Investment S.L.U., de los Delta Nova 4 y 6, de 10.139 m2 y 14.798 m2 respectivamente.

 

O sea en total 6 edificios con 109.073 m2 de SBA:

 

  • Los cuatro primeros, los compró a CBRE Global Investors hace ahora poco más de dos años (tres en julio, el Cedro en octubre), por EUR 135 millones. Eran, por el mismo orden de aquí arriba, las sedes de Citibank y Cap Gemini (72% del edificio) en Alcobendas y las de HP en Sant Cugat y Mediapro en Esplugues de Llobregat.
  • Delta Nova 4 y 6, adquiridos a Sareb en diciembre de 2014 junto con el Edificio Tucumán en el Campo de las Naciones y el Edifico Luca de Tena, en Juan Ignacio Luca de Tena, 14, por un total de EUR 80 millones (de la Operación Corona de Sareb, de donde debe heredar el nombre esta SOCIMI). Los dos últimos, con 14.362 m2 de SBA se los vendió a Axiare en marzo de 2015 por EUR 40,5 millones.

 

Así pues, coste total para Blackstone fue de EUR 175 millones, a EUR 1.574/m2.

 

Para calcular el valor de mercado de las acciones, se ha utilizado el método del NNNAV, Triple NAV o Patrimonio Neto Ajustado de las sociedades propietarias (valor razonable de activos, pasivos y de los costes de estructura recurrentes, menos impuestos y otros ajustes). Utilizan tres hipótesis (mínima, media y máxima) según las bases de valoración de los activos en cuanto a tasa de descuento, niveles de renta, o impuesto municipal en función de la fecha de trasmisión. El valor medio obtenido es de EUR 92,3 millones. Como la inversión neta de la matriz en sus filiales es de EUR 31,5 millones, la plusvalía latente media es de EUR 60,8 millones.

 

La ocupación media de los edificios es del 79,2%, la renta media de mercado utilizada como hipótesis es de EUR 11,38 y el WAULT 2,3 años.

 

En suma, una apuesta por la periferia con un patrimonio comprado a buen precio (los EUR 1.574/m2). Si se compara con los EUR 3.100 que dicen que pagará Merlin por Adequa (EUR 380 millones, que es la última cifra que hemos escuchado, para 122.000 m2), lo que ha hecho Blackstone está muy bien. A ver cómo responde el mercado.

 

Vamos, que en este caso de Corona Patrimonial parece que no se han equivocado.

 


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