07 Feb

Banco Santander y sus vaivenes inmobiliarios (España)

Cabría pensar que por algunos años el Banco Santander ha tenido poca fortuna con sus operaciones inmobiliarias.

 

De las primeras, entre 2004 y 2008, principio ya del “sálvese quien pueda”, ninguna (Canalejas, sus sucursales y su sede), se puede decir que acabara con un expediente limpio.

 

Luego, de las de entre 2012 a 2014, o bien saldrá -previsiblemente- con un coste elevado (Sareb) o la hizo y luego se arrepintió (Altamira).

 

La tercera etapa, en 2016, sí es de esperar que le va a salir bien: la fusión de Metrovacesa con Merlin y la incorporación de viviendas a Testa Residencial.

 

Y lo más reciente, 2017 a 2018, es todavía una incógnita, por una parte en cuanto a cómo irá la relación con Blackstone en la JV para los inmuebles del Popular y por otra con la OPV de la nueva Metrovacesa, de hoy -de momento más bien floja- y la anunciada de Testa Residencial.

 

banco santander inmobiliario

 

Veamos la trayectoria:

 

2004 – 2006 – 2012 Venta del Complejo Canalejas

 

En 2004 vende el conjunto de varias sedes históricas a Antonio Marín por EUR 350 millones. Éste se retira porque no encuentra la financiación. En 2006, segunda venta, esta vez a R&A Palace Gestión, de Vitoria, por EUR 325 millones. Santander recibe señal de 42 millones que dicen que el comprador pierde en 2008 porque no puede hacer frente al cierre de la operación. En 2012 tercera venta, esta vez a OHL por EUR 215 millones, con plusvalía de 85 millones (entre 2004 y 2012 habría ido provisionando a juzgar por la diferencia del primero y tercer precio). En febrero de 2017 OHL vende el 50% del proyecto a Mohari Ltd. (de Mark Scheinberg, el fundador de PokerStars) por EUR 225 millones, con plusvalía para OHL de EUR 82,5 millones. A diciembre de 2017 el proyecto parece consolidarse con la venta de parte de las viviendas (20) y la operativa del hotel. Pero todavía querríamos verlo funcionando.

 

2007 – Venta de sucursales

 

En noviembre vende 1.132 sucursales a Uro Property (hoy Uro Property Holdings Socimi), por EUR 2.040 millones. A 30 de junio de 2017 esta empresa gestiona 712, de las que 693 alquiladas al Banco de Santander. En sus algo más de diez años de vida esta sociedad, actualmente participada por Ziloti Holdings s.a.r.l. (Luxemburgo), en el 85% y 15% por el Banco de Santander, ha acumulado pérdidas por EUR 508,3 millones. Y ello pese a la venta en abril de 2015 de la llamada “Cartera Amarilla”, compuesta por 381 sucursales, por EUR 308,7 millones, con un beneficio de EUR 50,7 millones. Difícil saber quién ha perdido qué porque ha habido bastante ingeniería financiera de por medio (tiene deuda por el 88,8% de su activo) y Banco Santander es socio, inquilino y suponemos que financiador.

 

Y la relación de Oleguer Pujol en el origen de esta transacción y sus ulteriores implicaciones jurídicas y penales seguro que han condicionado parte de la estructura financiera y le han dado más de un dolor de cabeza al banco.

 

2008 – Venta de la Ciudad del Santander

 

En enero venta a Marme Inversiones (Glenn Maud y Derek Quinlan) por EUR 1.900 millones, plusvalía EUR 600 millones (¿dijimos poca fortuna?). Marme va a concurso en marzo de 2014. El administrador concursal la pone de nuevo a la venta por EUR 2.800 millones. Si AGC Equity Partners, Cruz Capital Management y Global Asset Capital, de los que escribíamos hace un par de años, son ahora los dueños, ellos no lo dicen. Nos faltaría ir a mirar, al registro o así y seguir las huellas. Y también difícil saber quién ha ganado y perdido y cuánto.

 

Aquí pueden leer nuestro artículo “Re-venta de la sede del Santander. El apalancamiento y las crisis”.

 

2012 – Sareb

 

En diciembre, en el apretón europeo para resolver la crisis de buena parte de nuestro sistema financiero el Santander, en una decisión de fuerte peso político, lideró la aportación a Sareb, con EUR 207,4 millones en capital y EUR 598,2 millones en deuda subordinada. Al total de ambas partidas, EUR 805,6 millones se sumarán los EUR 276,3 millones en capital y deuda del Banco Popular. Aquí no hay vaivén, pero sí parece que los socios, Santander incluido, tienen bastante claro que esa inversión se va a perder. No se ve la salida.

 

2014 – Venta de Altamira

 

En enero vende el 85% de Altamira a Apollo por EUR 664 millones con plus valía neta de EUR 385 millones. En junio de 2016 se arrepiente y anuncia su intención de recomprarla de nuevo, para crear una empresa líder global en gestión de activos adjudicados. Pero las negociaciones de recompra, leemos, se atascan en enero 2017. Y así siguen que sepamos. Al final ha comprado (2017) el 51% de Aliseda que el Popular había vendido a Värde Partners y Kennedy Wilson por EUR 180 millones. Pero no entendemos lo suficiente para saber cómo se van a repartir el juego Altamira y Aliseda en cuanto a los activos de propio Santander (de antes de la compra del Popular).

 

2016 – Fusión Metrovacesa con Merlin, Testa Residencial y nueva Metrovacesa

 

Final feliz, da la impresión. El troceo de la antigua Metrovacesa tenía todo el sentido. Merlin, de la que el Santander posee el 22,27%, era la mejor solución para encaminar la gestión de su terciario comercial. Su participación vale hoy EUR 1.165 millones.

 

Y lo mismo Testa Residencial, en la que se integraron las viviendas en alquiler de la misma Metrovacesa. Santander tiene hoy el 39% dela sociedad.

 

Queda el trabajo de ordenar y poner el valor el resto de activos, suelo en su mayoría, a través de la nueva Metrovacesa.

 

2017 – Banco Popular y operación con Blackstone

 

Lo tiene claro, ¡reducir exposición! Venta del 51% de los EUR 30.000 millones de activos del Popular (valor bruto contable) a Blackstone (que paga unos 5.000 millones) y a otros, reduciendo su total en EUR 29.400 millones, más dotaciones de EUR 6.000 millones en 2017, llevan el valor neto de sus activos a EUR 5.700 millones a final de 2017 (de EUR 41.100 millones en junio ya incluida la cartera del Popular). Bancariamente impecable. ¿De verdad quiere Santander crear un líder global en gestión de activos adjudicados? Tal vez, pero no adivinamos los siguientes pasos.

 

2018 – OPVs de Metrovacesa y Testa Residencial.

 

Ha tenido poca suerte el Santander con el día escogido para sacar a bolsa a la nueva Metrovacesa, a la que más que controla con el 71,45% de su capital (BBVA posee otro 28,51%). Lo ha hecho en medio del “global selloff” que azota las bolsas mundiales, lo que ha hecho que el precio rebajado de la banda de EUR 18,0 a 19,5 de que se habló hasta EUR 16,50, esté apenas aguantando a ese nivel reducido (hoy 7-2-18 la vemos en EUR 16,27) después de un comienzo en que ha tocó los EUR 15,09. Lo que sitúa la capitalización de la sociedad en EUR 2.477 millones, 8,3% por debajo del NAV de EUR 2.700 millones que anunciaba en su folleto de salida a Bolsa. Santander tendría por tanto EUR 1.770 millones en esta empresa, que se reduciría en proporción si finalmente se queda con el 53% tras la OPV. Aún es pronto para saber.

 

Los analistas ya han escrito bastante sobre la el precio y la oportunidad de sacar a bolsa esta empresa. A nosotros nos queda la sensación de que sus accionistas se han adelantado, animados por el cierto éxito de las OPVs de Neinor y Aedas. Coincidimos en que hubiera sido preferible tener más trayectoria de negocio y recorrido comercial (pisos acabados y vendidos), en lugar de apelar sobre todo a la confianza de los inversores en que el importante banco de suelo de la empresa se va a revalorizar gracias a una prevista o deseable pujanza del sector residencial de vivienda nueva. La incertidumbre sobre la posible “aparición del oso” (ya saben, el Oso de Wall Street…) y los movimiento de los tipos turban ese panorama, aunque nos parece que el devenir de la empresa depende sobre todo de sí misma.

 

Y a ver cómo va la OPV prevista para Testa Residencial, si efectivamente se realiza en mayo de 2018. Ahí tiene Santander EUR 819 millones, si se alcanzaran los EUR 2.100 millones de valoración que se han manejado.

 

Así pues, de las ocho operaciones que hemos repasado, sólo una (la fusión de Metrovacesa con Merlin e incorporación de activos a Testa Residencial) creemos que se puede considerar como un éxito nítido, aunque hayan conseguido plusvalías en varias. La venta de activos del Popular a Blackstone, la OPV de la nueva Metrovacesa y la futura de Testa Residencial son todavía una incógnita en cuanto a su desarrollo. La venta del Complejo Canalejas y de su propia sede, aún con beneficio han sufrido una cadena de tropezones que delatan una no muy buena elección de compañeros de viaje. Y lo mismo la venta de sus sucursales, además de los dolores de cabeza reputacionales que le habrá causado. Sareb, seguro fue una  obligación política en su momento (BBVA rehusó participar), pero a un coste elevado y la venta de Altamira y ulterior arrepentimiento, una muestra de no saber bien lo que se quiere a futuro.

 

Cierto que todo ello a lo largo de algo más de diez años, pero el balance estratégico no nos parece como para envidiar. Aunque debe admitirse que su elección de socios en el pasado más reciente ha mejorado.

 

Afortunadamente la capacidad del Santander en su negocio bancario es de tal magnitud, que cabe pensar que estas cosas las aguanta con cierta impasibilidad. O no.


 


0 Comment

Would you like to join the discussion? Feel free to contribute!

    Write a Reply or Comment

    Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

    You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

    Los estratos de Bogot… febrero 7, 2018 bogotá crédito vivienda home Grupo Wiese y W Capital SAFI home Grupo Wiese y W Capit… febrero 7, 2018