01 Mar

Resultados de Axiare 2016: la calidad tiene un precio (Axiare)

Acaba de publicar Axiare sus resultados para el 2016 completo. Un año intenso. No tanto, proporcionalmente, como 2015, en que la compañía prácticamente dobló su tamaño en patrimonio bruto (+95,6%), pero aún así crecer más del 50% (52,6%), otro año más, ya sobre una base superior, es un logro. Maneja hoy activos con un GAV -Gross Asset Value- de EUR 1.343 millones.

 

El acelerón de los últimos meses no hace sino demostrar la clara vocación de la empresa de convertirse en un referente para productos “core” en los mercados en que se ocupa. Al 31 de diciembre, en valor, 72,5% oficinas (de las que el 93,1% en Madrid, resto Barcelona), 17,2% logística (80,1% Madrid, 12,8% Barcelona) y el resto en otros inmuebles minoristas, sobre todo “retail”.

 

Crecimiento del “Net Asset Value” y de la deuda.

 

A primera vista destacan entre sus cifras el crecimiento del EPRA NAV -Net Asset Value- por acción, un 17,6%, hasta EUR 13,80, un 3,8% por encima de la cotización en el momento que escribimos, de EUR 13,30. Es el resultado de dividir el NAV de EUR 967,8 millones entre las acciones actuales, 71.874.988. Que son las mismas con las que empezó el año, puesto que la última ampliación, por EUR 395 millones, tuvo lugar en junio de 2015.

 

Ha conseguido la compañía incrementar su NAV en EUR 132 millones, pese a la fuerte subida de su endeudamiento neto, un 498% más hasta EUR 382,9 millones, gracias a las adquisiciones del ejercicio, por EUR 324 millones y la revalorización de sus inmuebles en EUR 161 millones.

 

axiare resultados 2016 1

 

Dos observaciones aquí.

 

Sobre la revalorización, los factores en juego, como bien señala la memoria, son: a) la gestión de los activos en cuento a nuevos inquilinatos, revisión de rentas y mejoras en contratos; b) la renovación de inmuebles (fija la revalorización de los inmuebles renovados en un 29,2% desde su adquisición); c) el crecimiento de las rentas por m2, consecuencia del mercado y de su propia gestión, que establece en el 5,3% y d) la contracción de los yields de inversión, para lo que tiene en cuenta los valores fijados por CBRE, que es quien valora la cartera, de -0,68% en 2015 y -0,25% en 2016, para oficinas prime. Imposible juzgar, con la información disponible, cuánta creación de valor se puede asignar a cada factor.

 

Pero por hacer un número, tomando el 100% de ambas compresiones (0,68% + 0,25% = 0.93%) y calculándolo sobre el precio de compra inicial de EUR 1.068,5 millones, la revalorización por la contracción del yield serían EUR 220,7 millones. Un 80% de la obtenida, de EUR 274,5 millones. Pero los inmuebles no han sido adquiridos “todos el día 1”, con lo que la contracción les afectará de diversa manera y además no todo son oficinas prime ni en la misma ubicación. Pero si tuviéramos que decir una cifra, afirmaríamos que más del 50% de la revalorización se debe al efecto de la presión compradora y consiguiente reducción del yield. Reducción cuyo crecimiento marginal se va reduciendo.

 

En cuanto al endeudamiento, para las compras de 2016 Axiare se ha apoyado en la deuda y en la tesorería que disponía a final de 2015, que era de EUR 268,8 millones. A final de 2016 tiene deuda bruta por EUR 528,3 millones (96,5% más que en 2015), pero sigue teniendo EUR 145,4 millones de liquidez, lo que hace que su deuda neta sea de 382,9 millones, un 28,5% LTV sobre el activo. Si se gasta la caja, que todo apunta a que lo está haciendo (ver las compras ya en 2017), se iría al 39,3%, LTV bruto, que todavía es moderado, aunque tocando los límites de lo que es la media de las compañías europeas del sector.

 

resultados axiare 2016 1

 

El coste de la deuda, en el 2% (2,16 a partir de 2019, 72% con hedge), puede considerarse muy bueno, y el WAM -Weighted Average Maturity-, de 7 años, es igualmente bueno, pese a reducirse en 3 años desde el ejercicio anterior. La compañía no tiene prácticamente ninguna deuda a amortizar entre 2017 y 2019 (0%, 2% y 2% en cada uno de los tres años respectivamente).

 

Pero ingresos y rentabilidad se resienten

 

Pero no todo es color de rosa. El ingreso recurrente, que refleja la capacidad de la compañía para financiar su actividad normal, pagar su deuda y abonar un dividendo, se ha resentido, al descender un 15% si lo medimos por acción. Y el incremento del “EPRA Adjusted Earnings” -que tiene en cuenta factores como la concesión de períodos libres de renta-, del 5,9%, puede considerarse modesto si se tiene en cuenta que el GAV ha crecido el 56,4%. Cierto que el GAV es “la foto” de final de año y se han adquirido bastantes inmuebles en la segunda mitad, pero aún así, el incremento es magro.

 

resultados axiare 2016 2

 

Y la rentabilidad de su cartera, medida por el EPRA Yields, lleva una tendencia descendente, que la empresa debería corregir:

 

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La compra de sedes ocupadas por buenas empresas es una buena estrategia, pero el problema es que esos inmuebles no suelen ser baratos. Tendrá Axiare que compensar ese “flight to quality” particular con otros inmuebles que le aporten una mayor rentabilidad. La logística es una clave (es la que mayor revalorización ha tenido su cartera), pero ahí también hay competencia.

 

Una cierta mejoría vendrá de optimizar la ocupación de la cartera de oficinas, que todavía puede crecer algunos puntos:

 

resultados axiare 2016 3

 

El dividendo anunciado para el total de 2016, de EUR 0,30 por acción, un 2,25% sobre el precio actual de la acción. Justito.


 


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