15 Feb

Axiare empuja con las sedes. Reig, Blackstone y GMP hacen caja

Después de la compra en diciembre de Almagro, 9, de Madrid, sede de Cuatrecasas, Axiare ha seguido con su dinámica intensiva de compras. En enero la sede de Cap Gemini, el conocido como Edificio Cedro en Arroyo de la Vega, en Alcobendas y la sede del Grupo PSA (Peugeot-Citroën), en Las Tablas. En total EUR 209 millones de inversión en poco más de un mes. Unas Navidades activas.

 

Vale la pena repasar las características de estos inmuebles, datos de las transacciones y circunstancias de los vendedores.

 

a) Almagro 9, como resumen, es un edificio prime-prime, con un inquilino prime-primea precio prime-prime. Al menos para España. Tiene 15.094 m2 de SBA y 201 plazas de garaje y se reformó completamente entre 2010 y 2012, a la medida de su actual inquilino, el bufete de abogados Cuatrecasas, Gonçalvez Pereira. Éste firmó un contrato a 18 años, o sea hasta 2030. Tiene planta de 1.700 m2, una dimensión muy buena e inusual en el centro.

 

axiare compra sedes

 

Axiare ha pagado por él EUR 124 millones, lo que resulta a EUR 8.215/m2. Asumiendo, por hacer un número, que Cuatrecasas firmase a EUR 28/m2 -el edificio puede valer más, pero un contrato a 18 años también tiene su valor- y con las plazas de garaje, digamos, a EUR 120/mes, Axiare estaría recibiendo EUR 5.4 millones/año, aprox. La operación tendría por tanto una rentabilidad del 4,3%, que estaría bien para la zona. Tal vez algo más. Cuatrecasas es el segundo mayor bufete de abogados de España por ingresos (EUR 212,6 millones).

 

Axiare ha comprado a María Reig -Reig Capital Group, de Andorra- a través de una operación societaria en la que también se ha hecho cargo del crédito hipotecario sobre el inmueble. La misma María Reig, por cierto, a la que Colonial adquirió en mayo de 2016 el 4% que ésta poseía en la Société Foncière Lyonnaise -SFL-, por lo que Colonial le entregó EUR 51 millones y un 2,5% de la propia Colonial. O sea que Axiare ha comprado a María Reig, que es accionista de Colonial, que es accionista de Axiare… El mundo es un pañuelo…

 

María Reig había comprado el edificio a Mutua Madrileña, que tenía aquí su sede hasta mudarse a Castellana, 33, en 2006 -al borde de nuestro precipicio inmobiliario-. Pagó EUR 120 millones, con la intención de convertirlo en un hotel, lo que al final no sucedió. Con el coste de la compra, la reforma y seis años sin renta -de 2006 a 2012-, al Grupo Reig le debe haber resultado una operación para olvidar. Por lo que leemos, esta venta creemos que se incluye, tal como la transacción con SFL y Colonial, en un proceso de saneamiento de las deudas de ese grupo.

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b) El edificio Cedro, en Anabel Segura, 14, es un producto más estándar, pero con planta muy grande, de casi 3.000 m2, lo que es bueno. Típico de su zona de Arroyo de la Vega en Alcobendas, junto a la A1, en que se ubican muchas multinacionales de tecnología (Indra, ITP, Cisco, Yoigo, Honeywell Scanning) y un poco de todo. El edificio se lo compró Blackstone a CBRE Global Investors en agosto de 2014, en un paquete con otros tres edificios por EUR 135 millones. Incluía éste, junto a las sedes de Mediapro y HP en Barcelona y la de Citibank en la Av. de Europa, 19 también de Alcobendas. En total 86.226 m2 por los EUR 135 millones, o sea que compraron a EUR 1.566/m2, que está muy bien.

 

axiare compra sedes 2

 

Axiare ha pagado EUR 43,5 millones, o EUR 2.547/m2, por los 17.081 m2 y 381 plazas de estacionamiento del edificio, que es la sede de CAP Gemini, que ocupa el 65,70%, del espacio. En junio de 2016, en la valoración que acompaña al documento de incorporación al MAB de Corona Patrimonial, que es la Socimi de Blackstone para estos inmuebles, Cedro seguía ocupado en ese porcentaje. Dice Axiare que está ahora ocupado a “cerca del 90%”. Si Digi Spain Telecom (“Digi Mobil”), que ocupa ahora la 4ª planta, se ha quedado con el total de la misma, 2.788 m2, la ocupación habrá subido al 82%. Y alguno más debe de haber cuando se acercan al 90%. Esta es la información que ofrecía Corona Patrimonial:

 

axiare compra sedes 3

 

En valoración, El Cedro suponía a junio de 2016 el 22% del conjunto de los cuatro edificios que compraron juntos (EUR 184.5 millones). Lo que llevado a coste implicaría que a Blackstone le costó El Cedro, EUR 29,6 millones. Si ahora lo ha vendido por EUR 43,5 millones, ha conseguido una plusvalía del 47% en 30 meses. ¡Que no está nada mal!

 

Para Axiare mucho depende del contrato que haya negociado o vaya a negociar con CAP Gemini -que es una compañía excelente-, que según la información de Corona Patrimonial, vence en 2019. Sería lógico que se quedara, pues lleva ahí años. Con rentas para la zona entre EUR 11 y 12, es una operación de entre el 5% y el 6% de rentabilidad a edificio lleno. 6,10% es el “equivalent yield” que anunciaba Blackstone en su documento. El “equivalent yield”, común en el Reino Unido, se calcula trayendo a valor actual la renta perpetua del edificio calculada a la renta de mercado, que en informe de Corona se estimaba en EUR 12,75/m2/mes.

 

c) La sede de Group PSA -Peugeot Citroën- es casi un apéndice de Adequa, el parque empresarial adquirido por Merlin Properties el pasado noviembre. Una zona con todo el aspecto de que verá más desarrollo en un futuro no lejano. Axiare ha pagado EUR 41,5 millones, por 9.280 m2, más 370 plazas de aparcamiento. Lo que resulta a EUR 4.472/m2 -caro si se compara con el Cedro siete kilómetros al norte-. La dotación de aparcamiento es superior a la que correspondería a su talla como oficinas (una plaza por cada 25 m2). Se explica en buena parte por su uso común como oficinas y a la vez concesionario de automóviles, tal como se promovió por GMP a la medida del inquilino -built to suit-. PSA tiene un contrato hasta 2026 y en la valoración al 30 de junio de 2016, que se incluye en el documento de incorporación al MAB de GMP Property Socimi, se señalaba como renta para el mismo EUR 14,75/m2/mes.

 

axiare compra sedes 4

 

Por su ubicación actual, esa renta nos parece a nosotros por encima de mercado, pero es probable que mientras dure el contrato con PSA la zona se revalorice. Y el edificio tiene ciertas características exclusivas, incluyendo su diseño por Rafael de La-Hoz. Aunque también algo menos de flexibilidad para otros inquilinos que no sean del negocio del automóvil. A esa renta, de EUR 14,75 y sin saber exacto el ingreso por las plazas de estacionamiento, Axiare consigue una rentabilidad de poco más del 4%. Justito. Aunque PSA sea una compañía participada por el estado francés (14% como rescate en 2014) y este inquilinato pueda parecerse a un “bono PSA”. En la emisión de bonos que hizo PSA en julio de 2016 vencimiento 2026, la tasa fue del 2,5%.

 

GMP dice que ha vendido por un 1,8% más que la valoración de junio de 2016. Pero no hay que olvidar que esto fue una promoción de la propia GMP sobre suelo histórico suyo, así que bastante más ha ganado seguro. Y además justo frente a este edificio, GMP sigue teniendo dos parcelas, las M-1.1 y M-1.3, en las que puede, cuando quiera, repetir la operación.


 


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