21 Oct

Avenida El Dorado de Bogotá (Colombia)

Cuando hace cinco años viajamos a Bogotá por primera vez, ya nos pareció interesante el potencial de la Calle 26, también denominada Avenida El Dorado. Por eso le dedicamos el foco principal de nuestra primera conferencia en dicha ciudad.

Era todavía incipiente la Ciudad Empresarial Sarmiento Angulo, con la nueva sede de Avianca como único edificio. Se iniciaban los planes sobre el Centro Administrativo Nacional y los principales edificios modernos a lo largo de la Avenida El Dorado eran la Cámara de Comercio de Bogotá, el Hotel Marriott y el edificio de la Cámara Colombiana de la Infraestructura, si mal no recordamos.

Connecta, desarrollado por Terranum, junto al aeropuerto, también empezaba su andadura. Los bogotanos se condolían de la malversación en la construcción del sistema TransMilenio, grandemente demorado, y el aeropuerto El Dorado era todavía una instalación vetusta e ineficiente.

Cinco años después, el aeropuerto es nuevo y funciona, el TransMilenio funciona, la Ciudad Empresarial Sarmiento Angulo se está consolidando, tal como lo hace Connecta y han surgido nuevos desarrollos, ya terminados o en curso y que suponen una nueva y atractiva oferta de oficinas.

Hace un tiempo, un periódico local se alargaba a denominar la Avenida El Dorado como la nueva “milla de oro” de Bogotá. No creemos que llegue a tal, y además tiene bastante más de una milla…, pero sí es una ubicación que debe atraer inquilinos internacionales por varias circunstancias: buenas comunicaciones, nuevos edificios con plantas amplias -superiores a 1000 metros cuadrados- y, sobre todo, oferta en régimen de alquiler.

Para mejor claridad, podemos agrupar la oferta disponible en dos “clusters”: uno cercano al aeropuerto (Connecta, Optimus y Buró 26) y otro en el entorno de la avenida 68 y avenida Boyacá, en la zona Salitre (Ciudad Empresarial Sarmiento Angulo, Proyecto Elemento y Paralelo 26).

Avenida El Dorado; los proyectos en alquiler

De estos seis proyectos, los que están en alquiler “puro”, son Connecta, Optimus, Buró 26 y Paralelo 26. Los otros, Ciudad Empresarial Sarmiento Angulo y Proyecto Elemento, tienen arriendo a través de los inversores que adquieren las oficinas. Optimus ofrece plantas de hasta los 2544 metros cuadrados, Buró 26 de 1.360 metros cuadrados y Paralelo 26 de 2000 metros cuadrados. Sin embargo, Optimus también arrienda pequeñas oficinas, cuya convivencia con los grandes inquilinos deberá considerarse.

Los dos proyectos más recientes son el Proyecto Elemento (con cuatro edificios de 18 alturas; Aire, Fuego, Tierra y Agua) y un total de 160.490 metros cuadrados construidos y vendidos en división horizontal. Promovido y construido por Prabyc Ingenieros, con entrega prevista en 2016. Y ya terminado, Paralelo 26, un edificio de 17 alturas, con 56.000 metros cuadrados construidos, 28.000 metros cuadrados rentables y que aspira a la certificación LEED Platino.

Cómo acertar con la viabilidad financiera a largo plazo de un proyecto de oficinas, en época de sobreoferta, es siempre una asignatura compleja. Sin embargo, contando incluso con las dificultades que tal situación del mercado comporta, una apuesta por conseguir grandes inquilinos con contratos a largo plazo parece la estrategia más recomendable y ello requiere normalmente, una propiedad única para el edificio completo. De los proyectos citados, Buró 26 -de Conconcreto-, Paralelo 26 -de Inverlink- y Connecta -de Terranum-, parecen los mejor adaptados a la actual coyuntura. Naturalmente a todo ello hay que sumar las políticas de precio, en arriendo o venta, de cada propietario.

Nota final: cinco de los seis proyectos citados incluyen un hotel en su mezcla de oferta. Un tema a estudiar en función de los actuales precios hoteleros de la ciudad.

 


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