26 Oct

El auge de los parques industriales, ¿hasta dónde? (México)

Repasamos el estudio “Perspectivas Económicas: Las Américas, Administrando transiciones y riesgos” del Fondo Monetario Internacional de abril de 2016.

 

México, junto con América Central y el Caribe son quienes tienen mejores perspectivas, con crecimiento proyectado por encima de su media histórica. En general, diagnostica el FMI, los países más dependientes de Estados Unidos, pese a que su recuperación es más lenta de lo esperado, tendrán mejor comportamiento. Y los que dependen más de China, están todavía lastrados por la débil demanda de materias primas.

 

En cuanto a México, los dos gráficos siguientes explican en parte la relación del crecimiento de México en relación a Estados Unidos. De una parte, como puede verse, México tiene una elevadísima dependencia en sus exportaciones a Estados Unidos. Por encima del 80% de su exportación va a ese país. De otra, pese a la progresiva ralentización de la producción industrial de Estados Unidos, México ha conseguido emparejar el crecimiento de su PIB con el de Estados Unidos -éste cada vez más sostenido en su sector servicios-. La previsión es que la depreciación del peso, el abaratamiento de los precios de la electricidad y la drástica caída de la inflación en 2015 (por efecto entre otros factores de la reforma de las telecomunicaciones), impulsen la exportaciones y la producción manufacturera. Tal es lo que dice el FMI.

 

parques industriales de mexico

 

El sector inmobiliario de base, en el segmento industrial y de almacenaje, viene creciendo con fuerza, porque las previsiones son conocidas, por la fortaleza de la demanda interna y por la abundancia de capital para desarrollo e inversiones en renta que la emergencia de las FIBRAs cotizadas ha propiciado.

 

La consultora Tinsa ha publicado el tercer trimestre de 2016 sendos informes sobre las propiedad industriales en San Luis Potosí (3T16), Querétaro (2T16) y Puebla (3T16), que interesa leer en conjunto.

 

Lo que se percibe, desde el punto de vista inmobiliario, es gran fortaleza de la demanda, que ha sido capaz de absorber un crecimiento del stock del 24% en un único año, más de 1.700.000 m2 de naves, y mantener un vacío inferior al 6% en su conjunto.

 

parques industriales de mexico 2

 

Cierto que en Querétaro y en general en la clase B salvo en San Luis Potosí las rentas se han deslizado algo a la baja. La implantación de la industria automotriz (BMW, Ford, Goodyear) en San Luis Potosí no hace sino augurar un mayor crecimiento industrial, ligado a empresas proveedoras de las anteriores. Algo parecido a lo que ocurre en Puebla con Volkswagen, acompañada del sector alimentario y textil. Las tasas de vacío de ambas zonas son envidiables.

 

Querétaro, por contra, que ya tiene 41 parques industriales, está administrando su éxito. El hecho de ser la zona con mayor dinamismo del país, con un crecimiento del 6,4% entre 2010 y 2015, frente al 2,8% de la economía mexicana en general, ha atraído a múltiples inversionistas y desarrolladores, que han volcado al mercado casi un millón de metros cuadrados en un año. Vesta, Finsa, Prologis, y otros se estima que entreguen otros dos millones de metros cuadrados en los próximos dos años. Las naves clase A resisten, de hecho ha bajado su vacío, pero las de clase B lo han doblado hasta el entorno del 10%.

 

El auge de los parques industriales de México, ¿hasta dónde?

 

Pues de momento los niveles están como para seguir apostando. Únicamente un deterioro de las rentas a niveles por debajo de la rentabilidad aceptable hará que los desarrolladores frenen. La demanda se muestra sólida.

 

 


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