16 Sep

Arriendo de oficinas en Colombia, un discurso pendiente

Leemos hoy en el Portafolio sobre el progreso de la Torre 3 de la Centro Empresarial Colpatria, en la carrera 53A con la calle 127, en el norte de Bogotá. Se prevé terminarla en abril 2016 y será, como las anteriores torres 1 y 2, un excelente edificio, con plantas que oscilan entre 1.900 y 2.500 m2. La 1, propiedad de Bavaria, que la ocupa, la 2, propiedad en parte del Fondo Inmobiliario de Bancolombia, recién certificada Leed Oro. A continuación vendrá un cuarto edificio de características semejantes. Hacemos nuestro análisis teniendo en cuenta el modelo arriendo de oficinas en Colombia y de cómo compara éste con el modelo de otras capitales de relevancia.

Arriendo de oficinas en Colombia; ¿varios arrendadores para un mismo inquilino?

Los parques empresariales, son la ubicación idónea para grandes empresas que buscan espacio para plantillas de personal grandes. En Bogotá, que sepamos, hay otros dos  proyectos de esta talla en funcionamiento y que siguen ampliándose: La Ciudad Empresarial y Connecta, ambos compitiendo en calidades constructivas y certificaciones medioambientales.

La Ciudad Empresarial –de Construcciones Planificadas, empresa de la Organización Luis Carlos Sarmiento Angulo- se ubica en la Avenida el Dorado, entre las avenidas Ciudad de Quito y 68. Incluirá hasta 15 torres corporativas de 10 a 16 alturas y, a destacar, un gran hotel abanderado por Hyatt de 373 habitaciones, además de un “Arts Performing Center”. Cuatro de las torres están ya construidas y ocupadas por Avianca, Argos y la Cámara Colombiana de la Infraestructura. En venta en la actualidad están las torres 7 y 8, en la denominada “Supermanzana 17”. Las dos torres componen un único volumen con planta en L, y superficies por planta de 1.100 m2 en la T7 y 700 m2 en la T8.

Connecta Ecosistema de Negocios, por su parte, promovido por Terranum, se encuentra igualmente en la Avenida El Dorado, en el extremo más próximo al aeropuerto, cruce con la carrera 91 y frente al portal de Transmilenio. Es un parque con hasta 220.000 m2 de superficie, en unos veinte edificios que se ofrecen en arrendamiento, ya sea en edificios ya construidos, con superficie media por planta de 1.500 m2, o con la fórmula “built to suit”, “BTS”, que se construyen a la medida de las necesidades del inquilino. El parque incluye un hotel, el Aloft Bogotá Airport, de 142 habitaciones y un edificio comercial de 4 alturas. Terranum acaba de recibir la certificación Boma 360 a la excelencia operacional y administrativa por la gestión de este parque.

Dentro de que cada proyecto tiene sus condicionantes de ubicación, que obviamente es inmutable y contando con buenas calidades constructivas en cualquier caso, la respuesta a las necesidades de los ocupantes, en particular los grandes inquilinos, es diversa, y esto afecta muy directamente al arriendo de oficinas en Colombia. En cuanto a servicios, una gran empresa va a requerir una dotación de servicios para el trabajador “de a pie” –que en parques de estas dimensiones serán varios miles-, que sus responsables deberían tener muy en cuenta, porque van a condicionar fuertemente las decisiones.

Y en cuanto a flexibilidad, parte de la misma se pierde si el inquilino trata con propietarios parciales de un edificio, porque si necesita ampliar su espacio, cosa no infrecuente en grandes empresas, tiene el riesgo de encontrarse con que debe negociar con un propietario distinto a su actual “casero”. En ese sentido un parque empresarial de propietario único y decisiones de gestión en una sola mano, es preferible. Y, finalmente hay que controlar los precios de alquiler, consiguiendo así llenar el parque con consistencia, en lugar de sometidos a criterios de inversores individuales, que pueden manejar diferentes expectativas de renta. En otras palabras, hay que manejar una política de rentas de largo plazo, en la que niveles de ocupación y niveles de renta son vasos comunicantes. El arriendo de oficinas en Colombia depende en gran medida de ello.

El mejor ejemplo que conocemos, en España, es el Parque Empresarial La Finca que, ya rodado de años, vale la pena mirar. Tal vez sea el momento de que los grandes promotores empiecen a sustituir su orientación a la venta, manifiesta en su estrategia comercial actual, por un enfoque al inquilino último, que es el principal factor de valor en un complejo. El arriendo de oficinas en Colombia es pues un discurso pendiente.

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