15 Nov

Alquiler de vivienda: ¡los fondos son imprescindibles! (Perú)

La mayoría de los profesionales inmobiliarios tienen como su preocupación más habitual aquello de “¿y cómo va la venta de viviendas?”. Los agentes inmobiliarios, las desarrolladoras, constructoras y todas los oficios que gravitan sobre ello, forman un grupo de interés, no llega a “lobby”, cuya satisfacción sería, básicamente, que cada día se vendieran más casas y a “mejor” precio. O sea más alto. Nada que objetar. El desarrollo y la venta de viviendas son negocios legítimos y necesarios y todos esos profesionales cumplen con hacerlos funcionar de la mejor manera posible.

 

En Perú, el negocio puede ir bien si lo miramos en plan “micro”, compañía a compañía, agente a agente. Los hay más exitosos o menos, pero quienes lo hacen bien y perseveran, van sobreviviendo. Aunque nos da la sensación, por las cifras de ventas que conocemos, que el negocio es relativamente modesto para la dimensión de Perú y la talla concreta de Lima.

 

La razón del pequeño tamaño del negocio de desarrollo de vivienda en Perú es, sencillamente, que una mayoría de la población no puede permitirse los precios a los que la casas se ofrecen. Así que lo que está haciendo la mayoría del sector desarrollador es atender a la reducida minoría que, más o menos, sí se los pueden permitir (que coincide bastante con quienes tienen empleo formal y acceso a crédito hipotecario). Pasa el tiempo y la situación no nos parece que mejora.

 

Aquí pueden leer nuestro artículo sobre las burbujas en la vivienda

 

Según un informe del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, en diciembre de 2016, el 72% de las familias peruanas no contaban con vivienda o habitaban una de mala calidad. Una pésima nota.

 

alquiler vivienda perú gráfico

 

El Banco de Desarrollo de América Latina -CAF-, en su Reporte de Economía y Desarrollo 2017, “Crecimiento urbano y acceso a oportunidades: un desafío para América Latina” nos explica el problema desde el ángulo de la asequibilidad. En casi toda las grandes ciudades de América Latina (la peor Ciudad de México, la mejor Quito), hacen falta de dos a tres meses de salario medio para adquirir 1 m2 techado (un metro cuadrado, que para la cama hacen falta por lo menos dos…). Asumiendo que una familia dedique un 30% de sus ingresos a su vivienda, en casi todas dichas ciudades, harían falta más de 25 años de ahorro para una familia con ingreso medio, para comprar una vivienda de 60 m2.

 

Es por eso que cuando Juan Vargas, que es uno de los economistas autores del informe, ha presentado en Lima sus conclusiones, ha apuntado a dos necesidades: mayor volumen de crédito hipotecario (que sólo representa en Perú el 5% del PIB en Perú frente al 37% de Europa) y mayor oferta de vivienda en alquiler, que sólo utilizan el 8% de los hogares cuando en Europa de nuevo como referencia, es más del triple.

 

Lo del crédito hipotecario irá sucediendo, pero está enredado con el problema de la baja formalidad del empleo (agravada por normativa laboral, según explica bien el señor Roberto Abusada, director del Instituto Peruano de Economía en su artículo “Rigidez laboral: receta para una efímera recuperación“). Y eso frena a los bancos a asumir el riesgo. El crecimiento de la masa hipotecaria irá parejo al volumen de empleo formal, pero es un proceso que prevemos lento.

 

El tema del alquiler es más factible, pero requiere (aparte de un cambio cultural en la demanda) una estructura financiera de la que Perú, que veamos, carece. El gobierno necesita regular, promover y estimular fiscalmente fondos, cotizados o no, dedicados al alquiler de vivienda, con suficiente masa crítica. Ya sea al modo alemán (Vonovia como ejemplo de fondos cotizados) o francés (con sus SCPIs no cotizados), son imprescindibles para producir y alquiler vivienda en el número suficiente, si se quiere atajar el problema que tiene Perú. Dice Vargas del CAF, que la rentabilidad que puede ofrecer la vivienda es del 7%. Con el estímulo necesario, debería haber fondos para ello.

 

La masa crítica (hablamos de ¿20.000 viviendas mínimo por fondo?) es esencial, las pequeñas actuaciones por empresas privadas no son una solución suficiente ni atienden al segmento correcto. Y nos parece que vale más la pena y es más sencillo estimular a fondos que se muevan con criterio financiero, para que produzcan vivienda a precio (de alquiler) asequible, que subvencionar a los individuos.

 

Una estrategia a ensayar.

 

Aquí puede leer nuestro artículo sobre venta y alquiler de vivienda en Lima



2 Comments

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  1. Jorge Enriquez

    diciembre 8, 2017 at 4:35 am

    Interesante artículo, es necesario promover el negocio de alquiler de vivienda. El quid del asunto es como movilizar las enormes cantidades de dinero para construir inmueble para renta.

    Ese 7% desanima, por eso es necesario la intervención del Estado. Pero si se masifica los alquileres entonces con toda seguridad bajará la adquisición de propiedades.

    Al bajar las propiedades entonces el % de rentabilidad puede subir uno o dos puntos, hciendo el negocio mas atractivo.

    Creo que todo es cuestión de poner en marcha los incentivos, y que el Estado apoye hasta que el mercado inmobiliario se adecué al nuevo modelo de negocio.

    Responder
    • Jorge Zanoletty Larrea

      diciembre 13, 2017 at 9:49 am

      Hola Jorge. En efecto en un inicio es probable que hubiese que apoyar el sistema con subvenciones o créditos blandos para que la iniciativa privada encuentre interesante entrar en el sector. Pero tal vez casi tan importante es conseguir que la morosidad en los pagos no desincentive a los propietarios. El sistema tiene que ser riguroso con el pago y los inquilinos deben entender que el pago del alquiler es tan importante o más que el pago de un préstamo hipotecario porque lo contrario supone el desahucio.

      Ello debería hacerse compatible con un seguimiento detallado de los casos de necesidad o pobreza extrema, que merecerían un trato especial, pero no a costa de la iniciativa privada.

      Responder

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