06 Sep

Alianza del Pacífico. ¿Como atraer inversión inmobiliaria a la región?

La inversión extranjera en otro país se clasifica normalmente en tres grandes grupos:

 

  1. La inversión extranjera directa, o “Foreign Direct Investment” -FDI-. Una compañía compra a otra en un país distinto, a menudo de su propio sector, tomando su control, para acceder al mercado local del país destino de la inversión. Lo hemos visto en bancos, compañías de seguros, telefonía, energía, alimentación y muchos otros. Factor clave, las expectativas de un determinado segmento del mercado en el país de destino.
  2. Inversiones de cartera. Son la compra de acciones de una empresa en posición minoritaria y no de control, con el objeto de obtener rentabilidad. Hace poco escribíamos sobre los “fondos indexados”, que han cambiado el panorama de la inversión institucional en Bolsa. Son factores clave la rentabilidad y trayectoria de las compañías cotizadas, pero también el tamaño y la liquidez del mercado en que cotizan.
  3. Inversiones en inmuebles. Compra de edificios, lo más frecuente de uso comercial, para su explotación en renta. Como variación, la compra de participaciones en fondos inmobiliarios, que podrían considerarse “de cartera”, pero que se deciden en función del subyacente inmobiliario del fondo. Factores clave: rentabilidad (según el nivel de riesgo), su estabilidad a largo plazo y potencial de plus-valía.

 

Esta semana hemos leído dos cosas que nos han llamado la atención.

 

Una, la oferta de una compañía en Perú para que personas físicas, inversionistas institucionales o incluso fondos de pensiones -AFPs-, inviertan en inmuebles en Estados Unidos (el 39% de las inversiones de los peruanos se concentran en Florida). Las razones de este flujo de inversión, de la región hacia Estados Unidos -para nosotros en dirección contraria a la deseable-, son varias: cubrirse contra la devaluación de la moneda local, disfrutar allí de un inmueble por cualquier motivo o poner a recaudo ahorros para que no estén sujetos a tributación fiscal (la regulación en Estados Unidos sobre el origen de los fondos con que se adquieren inmuebles en el país es notoriamente laxa). Contra muchas de esas cosas no se puede luchar, pero sin duda se añade a todo ello la falta de oportunidades de inversión local al nivel de riesgo deseado.

 

Otra, lo que dice Juan Pablo Córdoba (El Colombiano, 10-7-2017), presidente de la Bolsa de Valores de Colombia -BVC- sobre las convenciones multilaterales dentro de la Alianza del Pacífico, refiriéndose específicamente a la que evita la doble tributación de los fondos de pensiones dentro de los cuatro países que integran la Alianza. Que están bien, pero que “Una cosa es que se pueda hacer y otra es que de verdad se materialice la inyección de dineros en proyectos del país. Depende de qué estén buscando los inversionistas…”

 

Nuestra percepción es que una buena parte de la inversión que llega a la región, según los tiempos, es Inversión Extranjera Directa. Grupos extranjeros que quieren controlar un segmento de negocio en estos países. De inversiones de cartera no entendemos mucho, aunque nos parece que al MILA, Mercado Integrado Latinoamericano, le queda trabajo en cuanto a unificar prácticas y regulaciones en las inversiones en Bolsa de cada uno de estos cuatro países. Basta echar un vistazo a la “Información Tributaria MILA” para darse cuenta de la complejidad burocrática de las inversiones transnacionales entre estos cuatro países desde el punto de fiscal.

 

Pero lo que nos interesa es la inversión en inmuebles, o en fondos inmobiliarios.

 

Los países de la Alianza del Pacífico que tienen una “industria” inmobiliaria más desarrollada son México y Chile.

 

En México, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces -FIBRAS-, en la actualidad 11 fondos que cotizan en la BMV, tienen 6 años de existencia, y conjuntamente acumulan un valor en Bolsa (5-9-17), de USD 18.441 millones. Contado un apalancamiento medio de, digamos, un tercio, se puede considerar que gestionan inmuebles por una cifra próxima a USD 30.000 millones.

alianza pacifico atraer dinero región tabla

 

En Chile, los fondos inmobiliarios representan el 14,52% del total de los fondos de inversión que operan en el país, que se agrupan a través de ACAFI, la Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión. En inmobiliario operan 22 administradoras, que gestionan fondos con un valor liquidativo (31-12-16) de USD 2.607 millones.

 

En Colombia, están asociados a Colcapital, la Asociación Colombiana de Fondos de Capital Privado, 6 fondos Inmobiliarios que han completado su fase de captación de fondos y otros 12 que están en fase de “Fundraising”, o sea intentando recaudarlos. Los seis fondos ya cerrados sólo ofrecen información, que veamos, sobre su capital inicial y no hemos encontrado datos sobre su trayectoria financiera. Suman unos recursos captados de USD 1.210 millones. Sin embargo existen otros fondos institucionales que no vemos que estén en esta asociación y también realizan inversión colectiva indirecta, caso de PEI (Terranum), Pactia o Correval, de los que ya hemos hablado.

 

alianza pacifico atraer dinero región tabla 2

 

En Perú no vemos que exista una asociación que agrupe a los fondos inmobiliarios, aunque sí existen algunos fondos privados. Es el caso de Fibra Activos Inmobiliarios (fondo administrado por Colliers y participado por la chilena Larraín Vial) o los fondos administrados por Faro Capital SAFI, el FIMI de AC Capital SAFI o la Fibra FIC. De todos ellos ya hemos escrito.

 

En general cabe decir que los fondos mexicanos, por su cotización en Bolsa y los chilenos, ofrecen información más regular y transparente. Los privados, que no están obligados, menos. Aunque algunos fondos con numerosos partícipes, caso del colombiano PEI, sí ofrecen información completa. La dependencia de los fondos de pensiones en Chile es alta (45% de todos los recursos) y lo mismo buscan los demás. Y en general cabe decir, salvo en México en que a través de la Bolsa es más difícil el control, que el tránsito de inversiones es esencialmente local. De empresas o instituciones nacionales o de un país vecino.

 

¿Qué hace falta para atraer inversión extranjera, de fuera de la región?

 

En primer lugar, en general, la dimensión de los fondos locales, salvo algunas de las Fibras mexicanas, es pequeña. Ganar talla es esencial para adquirir visibilidad.

 

En segundo lugar, los estándares de información con algún criterio regional uniforme, serían muy deseables. EPRA -la European Real Estate Association- es un modelo a seguir. Las métricas EPRA, o su equivalente en América Latina sería recomendable que se estableciesen como medidas de rendimiento comparable. EPRA utiliza media docena de métricas clave que sería interesante aplicar: EPRA Earnings (ingresos recurrentes), el EPRA NIY (rendimiento inicial), el EPRA NAV y NNNAV (Net Asset Value), la EPRA Vacancy (vacío económico -no es lo mismo un metro cuadrado industrial que uno en un centro comercial), o los EPRA costs (coste de gestión sobre el ingreso). Todo ello precisa ser adaptado, pero los fundamentos están ahí. En México la divulgación del AFFO (semejante a los EPRA Earnings), es clave de todas las Fibras. En el resto de la región no lo es tanto.

 

En tercer lugar, es preciso, promover estructuras para capital de desarrollo, que permitan producir inmuebles en las fases en la que el capital extranjero no va a entrar porque esa fase del riesgo no se lo permite o aconseja.

 

En cuarto, desarrollar una cultura de que lo que compran los inversores extranjeros, en general, son rentas. Los promotores y sus organizaciones deben discutir esto y entender que el mejor negocio a largo plazo es la venta de inmuebles alquilados a inversores institucionales dispuestos a comprar a niveles de rentabilidad bajos, en lugar de vender inmuebles vacíos en porciones a inversores particulares.

 

En quinto, información y transparencia. Asociaciones y consultoras deben trabajar juntos en conseguir información regular y de calidad sobre los mercados. Más de la que hay.

 

En sexto, fomentar -fiscalidad- la inversión local en fondos, por contraposición a la compra de apartamentos en el extranjero.

 

Y en séptimo, intentar que métricas, estructuras, información y normativa tenga un alcance regional para toda la Alianza del Pacífico. Se entenderá mejor desde el exterior que teniendo que penetrar en la burocracia país a país.

 

Entre los “Grupos Técnicos” de la Alianza del Pacífico no hay uno inmobiliario. Hay uno sobre Servicios y Capitales, pero seguramente sería bueno que hubiese uno específicamente inmobiliario.

 

Y con todo eso, “picar piedra”, insistir, relacionarse y trabajar hacia la convergencia, en lugar de cada uno en su parcela.

 

Y al final los inversores vendrán.


 


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