19 Jul

Albirana (Blackstone): ¿el alquiler residencial, es rentable? (2)

Contamos en otro artículo la trayectoria de Fidere Patrimonio Socimi, la patrimonial de Blackstone (a través de varios de sus fondos) para gestionar el alquiler de viviendas de las promociones adquiridas desde 2013. Como decimos, ese negocio empieza a consolidarse.

 

Albirana Properties Socimi es otra patrimonial, también de Blackstone (de nuevo de varios de sus fondos), constituida sobre todo para gestionar los inmuebles que se van destilando del Fondo de Titulización de Activos FTA 2015, que se formó como vehículo por la compra de una cartera hipotecaria a Catalunya Caixa y que también pertenece a Blackstone (sus fondos y bonistas).

 

La estructura societaria de Albirana es similar a la de Fidere; una “socimi de socimis” con una matriz REIT de Luxemburgo. Las tres “sub-socimis” a través de las que operan son Budmac, que agrupa los inmuebles en Cataluña, Lambeo, los de la Comunidad de Madrid y Treamen, para el resto de España. Albirana a su vez cuelga de Alcmena (REIT) Holco S.à.r.l., un REIT de Luxemburgo, en lo que constituye una estructura clásica. El gestor es Anticipa Real Estate, también del perímetro del grupo.

 

La principal diferencia actual entre Fidere y Albirana es que Fidere tiene sobre todo financiación bancaria, mientras Albirana está financiada por su grupo, a través de Alcmena Midco S.à.r.l., también de Luxemburgo, con la que tienen línea de crédito por EUR 315 millones a 10 años desde 2015 (93 millones al 8% y 222 millones al 6%, vto. 14-4-2025). El diseño para la máxima eficiencia fiscal posible es patente.

 

Budmac, Lambeo y Treamen (habrá que consultar al departamento creativo en cuanto al origen de los nombres), han ido adquiriendo inmuebles en diversas operaciones desde abril de 2015, sobre todo al FTA 2015. Ese fondo compró con un descuento de en torno al 40% sobre la deuda nominal, lo que le debe permitir negociar con los propios deudores la compraventa del inmueble subyacente con bastante flexibilidad. Trabajo de Anticipa.

 

Consecuencia de esa actividad, al 31 de diciembre:

 

  • Budmac Investments -Budmac- (Cataluña), disponía de 3.039 inmuebles, 89,8% viviendas. El resto, como en los siguientes casos, garajes, trasteros o locales no vinculados.
  • Lambeo Investments -Lambeo- (Madrid), 377 inmuebles, 91,8% viviendas.
  • Treamen Investments -Treamen- (resto de España), 1.588 inmuebles, 83,2% viviendas.

 

albirana mapa

(Clicar para ampliar en pestaña nueva)

 

En total 5.004 inmuebles, con entorno al 88% viviendas. El 65,2% en valor de los inmuebles están en la provincia de Barcelona.

 

La ocupación al 20-1-17 era del 68%, con objetivo de alcanzar el 80% a final de 2017. Así como reducir la morosidad de 2016, del 10%, al 5% en 2019.

 

Un 20% de las viviendas (de 4.400 aproximadamente), tienen alquileres por debajo de EUR 300 mensuales. Y un 60% entre 300 y 600 euros. Excelente desde el punto de vista mercado, pero habrá que ver la rentabilidad que se obtiene, en particular por el reto administrativo que supone gestionar una cartera tan dispersa de inmuebles (la gran diferencia con Fidere).

 

En los dos ejercicios cerrados, Albirana ha registrado pérdidas por EUR 22,1 millones (2015) y EUR 27,2 millones (2016). Una cuantía que ha consumido su capital y reserva por prima de emisión (EUR 25,2 millones en total). Y encima unas reservas de consolidación negativas por otros EUR 25,5 millones han hecho que a final de 2016 el fondo de maniobra fuese negativo por EUR 507 miles. Pero el grupo ha restaurado el equilibrio patrimonial mediante una aportación de EUR 146,6 millones, que han llevado los recursos propios a final de 2016 a EUR 119,1 millones.

 

El total activo, de EUR 487,4 millones está financiado sobre todo por la partida “Deudas con empresas del grupo y vinculadas a largo plazo”, por EUR 350,8 millones al 31-10-2016. Ahí está la deuda con Alcmena Bidco citada arriba, por EUR 65,1 millones, pero sobre todo EUR 281,2 millones, de deuda con el Fondo de Titulización de Activos FTA 2015, que devenga un interés del 0,5% anual. De ahí que la línea con Alcmena Bidco se mantenga en reserva.

 

El GAV, según la valoración de Gesvalt, rango medio, era de EUR 509,3 millones, en base al balance sujeto a revisión limitada del 31-10-2016.

 

En resumen, una apuesta distinta a la de Fidere, más compleja en apariencia, que requerirá mucha gestión, cuyo potencial de generación de beneficio es difícil discernir.

 

Entre Fidere y Albirana, Blackstone maneja unas 10.000 unidades inmobiliarias mayormente de vivienda, con un GAV total de EUR 1.270 millones. Y lo que resta, porque FTA 2015 eran en torno a 38.000 créditos en origen. Cómo le vaya en una y otra sociedad va a ser un gran indicador de cómo evoluciona el sector del alquiler residencial. Como termómetro ya es interesante que existan. Aparte de que recursos y buena gestión para la vivienda en alquiler son buenas cosas.

 

Y todavía nos falta por estudiar, cuando vayamos sabiendo, las nuevas socimis también creadas por Blackstone, Pegalena y Tourmalet (EUR 800 millones de créditos de Caixa, comprados por Blackstone en julio 2015).

 

Nos acercamos a entender “the big picture”…



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